Spring til hovedindhold Gå til sidefod

Flagermusen, som blev til en sort svane

2020 03 16 flagermusen  som blev til en sort svane 1536 1040

Er effekten af Corona et forbigående fænomen, og hvor længe varer det, inden markedet for erhvervs- og investeringsejendomme normaliseres?

Under alle omstændigheder må pandemien betegnes som en såkaldt sort svane: En helt uforudset og uforudseelig hændelse, som afgørende har ændret markedet, i det mindste på kort sigt – men med mulige langsigtede konsekvenser for markedet.

For en måned siden præsenterede Colliers vores årlige markedsrapport, hvor vi for økonomien og markedet for erhvervs- og investeringsejendomme tog udgangspunkt i eventyret om Guldlok og de 3 bjørne: ”Ikke for varmt, ikke for koldt, men lige tilpas”. Inden for få uger har kampen mod den globale spredning af Coronavirus afgørende ændret dette billede, også på markedet for erhvervs- og investeringsejendomme.

På kort sigt vil udbruddet af Corona og (især) de betydelige restriktioner, som er vedtaget for at begrænse yderligere spredning, have enorme konsekvenser for en række brancher, herunder rejsebranchen, hoteller og konferencecentre, restauranter, kultur- og forlystelsesbranchen, samt udvalgsvarehandlen. Vi rejser ikke, vi bor ikke på hoteller, vi mødes meget mindre, vi spiser ikke ude, og vi køber næsten kun dagligvarer.

Disse sektorer har allerede kunnet registrere meget kraftige fald i omsætning og indtjening, og det vil ikke vare længe, før de første virksomheder kommer til at bukke under. Det vil medføre tab, også for ejendomsbranchen.

På lang sigt vil konsekvenserne af Corona forhåbentlig vise sig at være langt mindre end konsekvenserne af f.eks. finanskrisen. Det er således ikke usandsynligt, at vi allerede inden for få måneder vil vende tilbage til mere normale tilstande. Spørgsmålet er imidlertid, hvilke kort- og langsigtede effekter, vi vil se i ejendomsmarkedet.

Den kortsigtede udvikling på ejendomsmarkedet - Colliers’ basisscenarie  
Vi lægger i vores basisscenarie følgende (ganske positive) forudsætninger til grund:

  • Inden for en periode på 4-6 uger vil man kunne registrere effekten af de mange tiltag, som er indført inden for den seneste uge. Det betyder, at rejser mellem de europæiske lande igen vil være mulige, og det betyder en gradvis normalisering af situationen inden for kontor- og transporterhvervene samt detailhandlen. Effekten for rejsebranchen samt hoteller og konferencecentre vil vare betydelig længere, og markedet vil næppe være normaliseret før tidligst i 4. kvartal 2020.
  • Det må forudses, at den økonomiske aktivitet vil være faldende i 1. og formentlig også 2. kvartal 2020, og vi vil derfor teknisk set opleve en recession.
  • Pengepolitikken vil forblive uhyre lempelig, og centralbankerne vil pumpe likviditet ud i markedet i et sådant omfang, at den kreditklemme, der i den forgangne uge var tegn på, forsvinder.
  • Der vil antagelig senere også blive gennemført massive finanspolitiske lempelser for at afbøde virkningen af det økonomiske tilbageslag. 
  • Vi vil se en gradvis normalisering af forholdene på de finansielle markeder, og en pæn del af tabene fra de seneste måneder vil blive genvundet inden årsskiftet.
  • Væksten vil i 2. halvår 2020 være relativt stærk, og en del af det vækstmæssige efterslæb vil blive indhentet.

På det kommercielle ejendomsmarked vil vi se meget lav aktivitet i de kommende måneder, og udlejningsmarkedet vil næppe blive normaliseret før tidligst i løbet af efteråret.

Derimod er der en vis sandsynlighed for, at investeringsmarkedet relativt hurtigt vil genvinde sit momentum, således af konsekvensen i det væsentlige bliver, at transaktioner gennemføres nogle få måneder senere end oprindelig planlagt.

Vores basisscenarie er således ganske positivt, om end der under alle omstændigheder vil være mærkbare konsekvenser for en række brancher i en længere periode.

Det skal understreges, at der absolut er risiko for en mere negativ udvikling. 

De væsentligste risikomomenter vurderes at være relateret til følgende scenarier:

  • Såfremt de nuværende globale tiltag til at imødegå fortsat spredning af coronavirus viser sig ikke at være tilstrækkelige, et scenarie, som i betragtning af de massive restriktioner forhåbentlig er lidet sandsynligt. 
  • Såfremt det ikke lykkes for centralbankerne at imødegå en eskalering af kreditklemmen, således at markedet for high yield obligationer tørrer ud. Dette vil potentielt føre til en kraftigere og længerevarende recession. Risikoen vurderes dog som ganske beskeden – centralbankerne viste under finanskrisen handlekraft, og det vil de utvivlsomt gøre igen. 

 

Potentielle langsigtede effekter på det kommercielle ejendomsmarked
Selv ved en ganske hurtig normalisering af markedet, vil både brugere og investorer af fast ejendom i mange år fremover forsøge at tage ved lære af en sådan global krisesituation, som kan opstå igen.

Nogle mulige effekter kan være:

  • Investorerne vil igen fokusere mere på boligmarkedet, som alt andet lige er mindre konjunkturfølsomt og mindre følsomt overfor sådanne krisesituationer end erhvervsmarkedet.
  • Lejeefterspørgslen efter kontorarealer vil meget vel kunne stige – selv om vi i øget omfang har vænnet os til at arbejde hjemme. For det første har mange oplevet, at den idéudveksling, som er på en arbejdsplads, specielt inden for de vidensintensive erhverv, er langt mere effektfuld, når man er fysisk sammen – og den årelange tendens til et lavere arealforbrug pr. medarbejder kan meget vel blive vendt rundt: Der er omkostningsmæssige fordele, men andre ulemper, herunder risiko for større smittespredning, ved meget intensivt udnyttede storrumskontorer.
  • Logistik vil fortsat være populært – og efterspørgslen efter både logistik og lager vil kunne stige som følge af ønsker om at opbygge større stødpudelagre for at imødegå effekten af forstyrrelser i de globale forsyningskæder. Det samme gælder en øget efterspørgsel efter last-mile-logistikejendomme til brug for distribution af dagligvarer, købt via internettet, som naturligt nok allerede er steget markant.
  • Imidlertid kan også de fysiske dagligvarebutikker igen komme på mode blandt investorerne som et sikkert og konjunkturresistent segment – i modsætning til udvalgsvarebutikkerne.

Udbruddet og den hastige globale spredning af coronavirus – og ikke mindst de omfattende restriktioner, som er indført for at imødegå en fortsat spredning – har på kort sigt helt afgørende ændret situationen for økonomien på de finansielle markeder – og på markedet for erhvervs- og investeringsejendomme. Men der er en klar overvejende sandsynlighed for, at de væsentligste effekter vil være relativt kortvarige, hvor dramatiske de end kan forekomme her og nu.

 

Colliers forudser lav transaktionsaktivitet de næste par måneder
”Vi har mærket en brat opbremsning i aktivitetsniveauet allerede nu, hvor vi er begrænset i forhold til at kunne fremvise ejendomme, enten fordi investorerne ikke vil eller må mødes, eller også fordi ejendommene er lukket ned. For eksempel har flere investorer meldt ud, at deres medarbejdere ikke må besigtige ejendomme i øjeblikket. Og så siger det sig selv, at afsætningsmulighederne yderligere påvirkes negativt, når de udenlandske investorer ikke må rejse ind i Danmark og se ejendommene,” siger Peter Winther, CEO Colliers Danmark. Han uddyber:

”Igangværende salgsprocesser og transaktioner vil blive forsinket, og vi må forudse en ganske lav transaktionsaktivitet fra nu og i hvert fald de næste par måneder, langt under halvdelen af det normale. Men forhåbentlig vil vi snart kunne se effekten af de mange tiltag til begrænsning af coronasmitten. I givet fald vil transaktionsaktiviteten kunne komme ganske kraftigt tilbage i 2. halvår. Men der er bestemt risiko for, at opbremsningen vil vare længere”.


Kontakt

Peter Winther

Executive Director | Partner | MRICS

København

Peter er Executive Director og har ansvaret for Colliers’ danske Investment & Capital Markets-teams. Peter bistår med strategisk ejendomsrådgivning samt formidler salg af større erhvervs- og investeringsejendomme, herunder hoteller og butikscentre, samt ejendomsporteføljer og ‑selskaber.

Se profil