V čem koronavirová krize nejvíce ovlivnila trh s výrobními a logistickými nemovitostmi?
Theodor Pokorný, Analytik pro průzkum trhu: „Výroba se v první části roku zastavila nebo omezila, což nájemce dostalo do obtížné situace, pokud jde o platby nájemného. Největší změna nastala v poptávce způsobené rychlým přesunem maloobchodu k elektronickému obchodování, které vyžaduje více průmyslového prostoru než to tradiční maloobchodní.“
Harry Bannatyne, Partner a ředitel průmyslového oddělení: „Rovněž byly vážně narušeny dodavatelské řetězce, což přispělo k problémům ve výrobě.“
Kevin Turpin, Ředitel průzkumu trhu pro střední a východní Evropu: „Celkově se průmyslovým a logistickým trhům ve skutečnosti dařilo dobře a přizpůsobily se navzdory přerušení, což vedlo v roce 2019 k vyšší poptávce. Dodavatelské řetězce byly opravdu narušeny a tato krize zanechává průmyslu spoustu otázek a výzev k vyřešení pro příštích několik let. Očekáváme, že české a další trhy v regionu střední a východní Evropy budou z těchto změn těžit, přičemž v případě potřeby dojde k nearshoringu, tj k podpoře přesunu dodavatelských řetězců blíže evropským trhům.
Lukáš Svobodník, Senior Associate, průmyslové oddělení: „Zjednodušeně řečeno, koronavirová (ne)krize trh s průmyslovými nemovitostmi ovlivnila spíše pozitivně. Poptávka je stabilní a v některých sektorech průmyslu jako e-commerce a výroba dokonce evidujeme nárůst. Z této relace je možno vyvodit, že vzhledem k dlouho trvajícímu lockdownu jsou lidi nuceni nakupovat více online a na tuto zkutečnost reaguje e-commerce nárůstem potřeby skladových ploch. V oblasti automobilového průmyslu, který má v České republice silné zastoupení je čím dál více cítit vzestup sektoru elektromibility a rozvoj dodavatelského řetězce, který na něj navazuje.“
Co role předpronájmů?
Theodor Pokorný:„Ano, spekulativní výstavba ztratila svou přitažlivost, protože představuje větší riziko, takže nikdo nechce stavět budovu, která bude dokončena a zůstane prázdná po jakoukoli dobu. Je mnohem méně riskantní čekat ve fázi před zahájením výstavby na ten správně nastavený předběžný pronájem a zahájit stavbu až po podepsání nájemní smlouvy. Přechod na výstavbu ve stylu až po zajištění před-pronájmu je znakem vyspělého trhu. Neochota developerů spekulovat byla pandemií jen posílena.“
Harry Bannatyne:„Co se týče spekulativní výstavby, obecně se všichni průmysloví developeři pokoušejí vyřešit počáteční povolení k výstavbě, aby bylo možné započat alespoň základnívýkopové práce, a tím se snížilo riziko, že budova nebude dostavěna a předána včas.“
Lukáš Svobodník: „Například projekty spojené s elektromobilitou jsou určitě předmětem předpronájmu. Dodavatel musí zakázku nejdříve získat, aby se následně mohl zavázat k dlouhodobému pronájmu.“
Rozvoj e-commerce přináší zvýšenou poptávku na skladovací prostory distributorů i velkých firem. Lze odhadovat, jak dlouho tento trend vydrží?
Theodor Pokorný: „Záleží na tom, nakolik budou maloobchodní zákazníci ochotni vrátit se k tradičním způsobům nakupování. Je pravděpodobné, že někteří z maloobchodníků, kteří se přesunuli online, tam zůstanou i po pandemii, protože je to pro zákazníky výhodnější, pohodlnější.“
Lukáš Svobodník: „Určitě lze očekávat pokračující poptávku po prostorech sloužícím e-commerce. Je jednoznačný trend vzestupu dodavatelských řetězců pro e-commerce na úkor maloobchodních dodavatelských řetězců. Vzhledem k centrálnímu umístění Prahy je logická koncentrujíci se poptávka tohoto sektoru právě zde.“
Přesunuje se zájem klientů z Prahy a jejího okolí do jiných regionů?
Theodor Pokorný: „Ano, to je pravda, tento trend má mnoho příčin. Další méně rozvinuté regiony v okolí Plzně a Ostravy se staly atraktivnějšími, protože mají k dispozici více developerských lokalit a potenciální kvalifikovanou pracovní sílu. Proto se pronájem průmyslových a logistických nemovitostí stal atraktivnějším v jiných regionech než v tradičním regionu Prahy a okolí nebo Brna. Developeři sledovali poptávku, a to je i důvod, proč se 50% rozestavěných průmyslových ploch nachází v Plzeňském a Moravskoslezském kraji.“
Harry Bannatyne: „V rámci Prahy a okolí je také v poslední době složitější a delší proces který je potřeba absolvovat k získánít stavebního povolení.“
Kde se plánuje výstavba nových budov?
Lukáš Svobodník:„Největší potenciál nové výstavby se v současnosti nabízí v Moravskoslezském kraji.“
Harry Bannatyne: „Věříme, že se developeři teď víc budou soustředit na novější lokality, jako je Ústecký region, kde díky blízkosti německého trhu poptávka poroste.“
Pomůže trhu v Česku trend nearshoringu, kdy se továrny a sklady přibližují ke spotřebitelům, aby se zboží nevozilo přes celý svět?
Theodor Pokorný: „Ano, v to doufáme, byla by to dobrá zpráva nejen pro Českou republiku ale pro celou střední a východní Evropu obecně.“
Harry Bannatyne: „Bude to nějakou dobu trvat, ale pevně věříme, že všechny velké společnosti v současné době přehodnocují své dodavatelské řetězce, aby na ně neměly tak velký vliv vnější faktory a také aby byly blíže ke svému konečnému zákazníkovi.“
Na západě stoupá obliba městské distribuce. Máte v plánu výstavbu městských skladů?
Lukáš Svobodník: „Ano, je to trend. City logistika a tzv last-mile delivery (dodávky na poslední míli) jsou urcitě na vzestupu. Nicméně, vzhledem k problematice infrastruktury a především dopravní dostupnosti nových potenciálních lokalit pro rozvoj průmyslových nemovitostí, naráží development na mnoho problémů. Jinými slovy, pozemky na výstavbu takových areálů by se našly, ale vzhledem k umístění v zastavěných územích se naráží na dostupnost kamionů. Často se proto hledá řešení distribuce formou menších dopravních prostředků jako dodávky, kola, motocykly atd.“
Harry Bannatyne: „Většina developerů se také ohlíží po brownfieldech blíže k velkým městům, ale ceny mohou být velmi vysoké, protože tady konkurují rezidenčním developerům, kteří si mohou dovolit zaplatit víc za dražší pozemky.“
Kevin Turpin:„Ve srovnání s velikostí některých západoevropských měst nejsou česká města, dokonce ani Praha, tak velká. Některé inovace v městské logistice v Praze však již byly vyzkoušeny, nebo již fungují v praxi u několika logistických společností, které pomáhají poskytovat rychlejší, ale také ekologičtější řešení, jako je například řešení pod mostem poblíž Florence.“
Podívejte se na dostupné průmyslové a logistické nemovitosti na našich stránkách www.warehousesmap.cz
