Přejít na hlavní obsah Přeskočit na zápatí

Ach, ty brownfieldy...

aaaa1536_x_1040

Nakolik je v dnešní době složité dát tuzemským brownfieldům nový život, ať už z pohledu legislativy nebo ekonomické výhodnosti? Lukáš Svobodník mluví o využití brownfieldů a svých očekáváních do budoucna.

 

Jsou k dispozici data o míře využití brownfieldů v rámci průmyslového developmentu v ČR?

Lukáš Svobodník: Brownfieldy jsou dnes v rámci industriálního developmentu velmi často skloňovaným tématem. Veřejnost má většinou odmítavé stanovisko k výstavbě nových hal na zelené louce, avšak všichni by chtěli mít produkty levně a rychle k dispozici. Jedním z typických argumentů je tedy využívání množství stávajících brownfieldů a jejich nový rozvoj. V očích laické veřejnosti může být například areál bývalého kovošrotu ideálním místem pro redevelopment, avšak známe celou řadu případů, kdy v podobných lokalitách již několik let běží povolovací procesy a výstavba moderních areálů se zelenou certifikací stále nemá všechna potřebná povolení.

Pro revitalizaci brownfieldů je tedy potřebné mít několik věcí. Nejdůležitější z nich jsou odhodlání a trpělivosti. Byť jsou brownfieldy v územním plánu většinou zařazeny jako plochy pro průmyslovou výrobu, neznamená to, že bude developer mít brzy k dispozici povolení a začne stavět. Obvykle jsou v takovýchto areálech již dříve zastavěné plochy, jejichž odstranění je nejprve nutno povolit a následně zajistit kontrolovanou demolici včetně ekologické likvidace stavebního materiálu, který nejde znovu využít. Následně je potřeba odstranit pravděpodobnou kontaminaci, opravit a modernizovat infrastrukturu, a až poté se pustit do povolovacích procesů. Kromě toho jsou brownfieldy zpravidla velmi rizikovými lokalitami, jejich dlouhá historie různého využití s sebou nese celou řadu potenciálních překvapení znamenajících vícenáklady a možné komplikace. Prodávající obvykle žijí v domnění, že disponují velmi hodnotnou nemovitostí a očekávají vysokou finanční kompenzaci. Pakliže dané území nemá podporu úřadů či nesplní podmínky pro dotace, může mít developer ve finále v rukou nákladnou rizikovou investici s nejistým ekonomickým výsledkem.

V neposlední řadě nesmíme zapomenout na fakt, že některé brownfieldy se nyní nacházejí v širších centrech města a jsou tedy pro průmyslovou výstavbu naprosto nevhodné. Ale na takové většinou cílí developeři residenčních nemovitostí, kteří však také musí čelit výše zmíněným výzvám.

Liší se v daném ohledu, tedy využití brownfieldů v průmyslovém developmentu, nynější situace od stavu, který byl před několika lety?

Lukáš Svobodník: Primární rozdíl je podle mého v tom, že vlna nevole vůči výstavbě na zelené louce je větší a adekvátně k tomu tedy narůstá talk na využití brownfieldů. Developeři však pro svou činnosti potřebují vhodné pozemky, bez nichž se nemohou nikam hnout a uspokojit poptávku klientů a ve finále i koncových uživatelů.

Jaký vývoj ve využití brownfieldů očekáváte do budoucna?

Lukáš Svobodník: "Očekáváme, že tendence využívat brownfieldy bude nadále vzrůstat a v případě adekvátně vzrůstající podpory ze strany úřadů a obyvatelstva lze očekávat úspěšný trend. Jak jsem již zmiňoval dříve, brownfieldy mají dlouhou historii a dnes jsou často obestavěny jinou zástavbou, která komplikuje nebo znemožňuje přístup kamionové dopravy a bez vůle podobné problémy vyřešit nebude možné tyto lokality rozvíjet."

Měla by podle vás vláda, konkrétně třeba ministerstvo průmyslu a obchodu nebo ministerstvo životního prostředí, nějakým programem či strategií podpořit revitalizaci brownfieldů?

Lukáš Svobodník: "Rozhodně, je třeba developery motivovat a sejmout z nich určitou část rizika, aby nebyli od investic odrazeni."

Jak by si v tomto směru měly/neměly počínat samosprávy měst a obcí, které mají brownfield na svém území? Jaká je či měla by být role investorů a developerů?

Lukáš Svobodník: Úřady potřebují aktivně motivovat investory, aby o těchto lokalitách přemýšleli. To však nepůjde bez zjednodušení legislativních procesů týkajících se potřebných demolic, sanací, povolení atp. Pouze v takovém případě se mohou brownfieldy dostat do hledáčku developerů

Můžete zmínit a stručně popsat nějaký úspěšný příklad "nového života" brownfieldu v ČR?

Lukáš Svobodník: Například Ostrava Hrušov. Území historicky sloužilo jako lokalita pro bydlení a s tím spojené služby, navíc s úzkou vazbou na průmyslovou činnost. Nebyla zde totiž soustředěna samotná výroba, ale stály tu ubytovny dělníků z okolních podniků. Vlivem hornické činnosti zde ve 20. až 60. letech minulého století došlo k poklesům povrchu terénu až o tři metry a celé území se dostalo pod úroveň hladiny „běžných" průtoků v nedaleké řece Odře. Při povodních v roce 1997 byla celá oblast zaplavena, následovala její devastace, postupné vylidnění a došlo k vzniku tzv. sociálního brownfieldu.

Po povodních nebylo reálné zajistit obnovu rezidenční zástavby. Proto město v r. 2006 začalo pracovat na majetkovém scelení pozemků se záměrem vybudování zóny pro lehký průmysl.

V současné době je v lokalitě dokončována výstavba projektu Contera Park Ostrava D1, kde bude umístěno například nové distribuční centrum společnosti Sportisimo. V lokalitě také působí společnost GLP, která také v současné době staví první fázi svého projektu. Celkově by zde po dokončení mělo stát na 250 000 m2 nových moderních průmyslových a kancelářských prostor.

 

Hledáte-li vhodné místo pro své průmyslové či logistické prostory na míru nebo průmyslové haly, podívejte se do Colliers vyhledávače www.warehousesmap.cz