Budoucnost kanceláří

V příštích pěti letech je ve výstavbě nebo v plánu 856 tisíc čtverečných metrů kanceláří. Plány však převažují nad výstavbou. Proč?

Ve výstavbě bylo na konci roku 2021 necelých 200 tisíc metrů čtverečních v projektech k dokončení v tomto nebo příštím roce. Výstavba kancelářské budovy trvá tradičně cca dva roky a developeři nechtějí dodat na trh mnoho plochy najednou, protože trh je schopen absorbovat jen určitou část.   Připravovaných metrů je pravděpodobně ještě více. Zmíněné číslo zahrnuje pouze případy, kdy developer alespoň nějak prezentoval záměr toho, co chce vybudovat. Máme ale alespoň nějakou představou toho, co se v Praze může během následujících 3–7 let postavit. Dokončených kanceláří bylo v roce 2021 podprůměrně a v roce 2022 se očekává jen mírné zlepšení, za předpokladu že developeři dostojí všem termínům. 

V čem budou významné roky 2024 a 2025, co na trhu očekáváte?

Pro tyto roky je plánováno nadprůměrné množství projektů, každý rok téměř přes 200 tisíc metrů čtverečních. Většina těchto projektů se ale nachází ještě v povolovací fázi a běžně se ale stává, že termín se posouvá i o rok nebo více. Také je potřeba zohlednit předpronájmy, kdy se některým developerům bude dařit lépe než jiným. Očekávám ale, že dodávka nových kanceláří se od roku 2023 dále vrátí na desetiletý průměr, který představuje asi 130 tisíc nových metrů ročně. 

Které projekty budou nejvýznamnější v příštích letech?

Z těch, co jsou v současnosti ve výstavbě jde jednoznačně o Masaryčku. Budova nabídne vysoký standard kanceláří, světovou úroveň architektury a stane se další tzv. prime budovou. Z dalších projektů jsou zajímavé velké multisektorové projekty na brownfieldech či dlouho nezastavěných územích – například v okolí zanedbaných stanic metra nebo konkrétně Hagibor, kde si developer dal za cíl v podstatě vytvořit novou kancelářskou lokalitu. Určitě je také třeba sledovat rozvoj na Rohanském poloostrově a kolem Smíchovského nádraží. Osobně se také těším na projekty, které si vezmou za cíl posunout definici kancelářské budovy za dnešní standard. Ať už půjde o smart-building prvky, net-zero provoz, neotřelou architekturu, použité materiály, zelené certifikace či něco úplně nového. Čas brownfieldu v Bubnech přijde dle mého až později, ale i tam se dají očekávat zajímavé projekty.  

Dá se říci, která pražská čtvrť bude příštím byznysovým centrem? Bude to po výstavbě Smíchov?

Dá se předpokládat, že obvody Praha 4, 5 a 8 zůstanou i nadále největšími trhy. Hlavně v Praze 8 mezi Florencí a Palmovkou můžeme vidět jeden projekt za druhým – ať už jde o novou výstavbu nebo plánované rekonstrukce. Je pravděpodobné, že si Praha 1 zachová svůj status exkluzivní byznysové lokality, která bude i nadále vyhledávána nájemci, kteří vyhledávají hlavně prestižní adresy. S každým přibývajícím rokem to však bude těžší, jelikož budovy zastarávají a dřív nebo později budou třeba rozsáhlé rekonstrukce, aby si udržely nájemce z řad velkých společností. Ty musí ve svých výročních reportech ukazovat svůj vlastní dopad na životní prostředí. A vyměnit starou budovu za novou tak může být věc, kterou společnosti prostě dostanou přikázanou ze svých centrál.

Jak je to s obsazeností a zájmem o kancelářské prostory obecně v Praze a jaký očekáváte výhled?

V roce 2019 dosáhl trh neobsazenosti téměř 4% - to bylo nejméně ve sledované historii. Na konci roku 2021 to bylo necelých 8 %, nyní po prvním čtvrtletí 2022 je to 8,4 %, s tím, že pozvolný růst neobsazenosti se zastavil. V absolutním čísle jde nyní o necelých 315 tisíc metrů, které jsou volné. Může se to na první pohled zdát hodně, jde ale o mnoho menších jednotek roztroušených po celém městě ve stovkách budov. Pokud nájemce míří na poptávané lokality, radíme našim klientům hledat s dostatečným předstihem. Pro některé poptávky ve výsledku může existovat jen několik možných variant. Tento trend se jen tak nezmění. 

Změnila něco na preferencích konečných uživatelů covidová pandemie? (kratší smlouvy, menší kanceláře…)

Během pandemie jsme u zájemců o kanceláře zaznamenali určitou nejistotu, která se projevovala zejména přejednáváním smluv na kratší období či odložením plánovaných expanzí. Nyní se ale zdá, že je vše víceméně při starém. Styl práce nás všech prodělal jistý vývoj a zejména mezinárodní společnosti tyto nové trendy zavádí jako svůj nový standard. Některé společnosti opravdu prostory zmenšily, jiné naopak využily příležitost a svůj byznys rozvíjí.

Přehodnocují developeři své plány s ohledem na inflaci a zdražení stavebních materiálů?

Jisté problémy jsme zaznamenali už během covidové pandemie, kdy byli developeři opatrnější se zahajováním spekulativní výstavby, případně banky podmiňovaly financování výstavby větší úrovní předpronájmu. Aktuální situace zase zapříčinila to, že se developerům citelně prodražuje výstavba, a tak musí zvyšovat požadované nájemné. Je to zřetelné hlavně u projektů, které jsou nyní ve výstavbě. Ovlivňuje to ale i rekonstrukce, vestavby interiérů a v podstatě všechny vstupy. 

Sledujete i obory firem, které v Praze sídlí nebo sem míří? Co převažuje a liší se to případně podle čtvrtí/projektů?

Napříč městem byly v posledních letech nejsilněji zastoupené zejména společnosti ze sektoru IT, poradenské společnosti a také finanční instituce. Praha 1 je tradičně nejčastějším cílem poradenských společností, advokátních kanceláří nebo finančního sektoru. Do Prahy 8 zase míří více IT společností než firem z jiných sektorů. Ostatní obvody už jsou více vyrovnané, ale obecně první tři zmíněné obory dominují. S tlakem na udržitelnost a efektivitu budov se to ale v budoucnu může měnit.

Jakou má Praha ještě kapacitu? myslím tím na rozvojová území Bubny, Palmovka, Kolbenova, lokality kolem metra D.

Kapacita je velká a určitě by se dalo hovořit o vyšších statisících až milionech metrů čtverečních. Při našem nedávném průzkumu nám vyšlo, že oproti srovnatelným městům v západní Evropě má Praha polovinu existující kancelářské plochy na obyvatele. Musí se také počítat s tím, že některé kancelářské budovy časem dojdou na konec svého životního cyklu a budou nahrazeny něčím jiným. Město je potřeba plánovat do budoucnosti a pro minimálně dvoumilionovou populaci, nelze se spoléhat donekonečna na současný stav.

Hagibor nebo Roztyly jsou lokality, kde porostou projekty na zelené louce. Jak těžké to mají developeři u zákazníků v porovnání se zavedenými lokalitami typu Karlín, Smíchov…

Myslím, že zmíněné projekty to budou mít složitější. K projektům mimo zavedenou kancelářskou lokalitu se nájemci mohou stavět zprvu skepticky, také díky tomu, že oba projekty požadují nájemné na úrovni, kterou jsme vídali před pár lety u top projektů v zavedených lokalitách. Věřím ale, že kombinací kvalitní architektury, technologické pokročilosti a tou správnou pobídkou si projekty nájemce získají. Koneckonců, v místech, kde dnes stojí projekt City West, Waltrovka, Prosek Point nebo The Park na Chodově také před dvaceti lety nic nebylo a dnes jde o veleúspěšné projekty. 

Mohu poprosit v datech a číslech u prvních deseti největších projektů, které očekáváte, o informaci, kolik mají čtverečních metrů a kdy by se měly cca realizovat?

Zdroj: Colliers, Prague Research Forum

*odhad