Přejít na hlavní obsah Přeskočit na zápatí

Objemy investic v sektoru průmyslu a logistiky v roce 2020

Kapitál z regionu APAC v roce 2020 dominoval podílem 52% z celkového objemu investic do průmyslu & logistiky v regionu střední a východní Evropy

Podle Colliers, zaznamenala hrubá poptávka po průmyslovém a logistickém prostoru v roce 2020 ca. 9 milionů metrů čtverečních a meziroční růst v průměru téměř o 25%. Největší aktivitu zaznamenaly společnosti ze sektoru 3PL, za nimi následovaly sektor maloobchodu a elektronického obchodování. 

INVESTICE

Pandemie měla významný dopad na celkovou investiční aktivitu ve střední a východní Evropě v roce 2020, přičemž celkové objemy skončily o 24% níže než v roce 2019. Mezinárodní investoři měli problém cestovat a fyzicky se podívat na nemovitosti a zhodnotit je, to však nezastavilo dominantní zájem investorů z regionu APAC, již se zaměřují na průmyslová a logistická aktiva. Na konci loňského roku se rok 2020 ukázal jako rekordní rok pro průmyslové a logistické objemy, s přibližně 3,3 miliardy EUR dosažených v objemu transakcí a s 32% podílem na celkových ročních objemech.

 

Kevin Turpin, regionální ředitel pro průzkum trhu střední a východní Evropy řekl„Většina investorů, kteří zvažují průmyslový a logistický investiční produkt, raději získávají portfolia, platformy nebo investiční příležitosti se schopností flexibilně měnit počet či velikost transakcí. Objem investic o velikosti cca. 3,3 miliardy EUR v roce 2020 sestával přibližně ze 45 transakcí, což naznačuje průměrnou velikost transakce přes 70 milionů EUR. Mezi těmito byly některé velmi významné portfoliové obchody, z nichž největší bylo získání aktiv společnosti Goodman ve střední a východní Evropě společností GLP za cca. 1 miliardu EUR.“

 

Kapitál z regionu APAC, konkrétně ze Singapuru, Číny a Jižní Koreje, si zajistil dominantní 52% podíl na objemu do průmyslu a logistiky. Poté následoval kapitál z regionu EMEA se 16% a z USA se 14%.

Andy Thompson, ředitel kapitálových trhů pro ČR a SR, dodal: „Poptávka po logistice i nadále převyšuje nabídku - nejen v zemích střední a východní Evropy, ale i v širším rozsahu v zemích regionu EMEA. Jsme svědky toho, že u několika prodejných transakcí napříč zeměmi EMEA dochází k omezení sazeb, protože poptávka neustále zvyšuje ceny. Logistika je teď miláčkem mezi sektory, jelikož se těší jak poptávce nájemců, tak investorů, což investorům dodává důvěru a zvyšuje jejich zájem investovat v tomto odvětví v době, kdy některá z dalších odvětví vykazují vyšší riziko.“

Harry Bannatyne, partner a ředitel průmyslového oddělení, Colliers Česká republika, vysvětlil: „V rámci České republiky vidíme velmi silný trh, vzhledem k tomu, že poptávka převyšuje nabídku s velmi nízkou neobsazeností a méně než deseti současně dostupnými budovami v sektoru průmyslu a logistiky nad 10 000 metrů čtverečních. Je tady velký nedostatek půdy a povolovací postupy jsou stále dlouhé, což rovněž přispívá k současným mnohem vyšším hodnotám půdy; mít půdu s povolením je pro developery prvořadé. Česká republika má perfektní polohu v srdci Evropy a zaznamenává velkou poptávku německých společností. Všichni developeři třídy A v ČR stavějí udržitelné průmyslové a logistické budovy, díky čemuž aktivně přizpívají k tvorbě zelených řešení v tomto sektoru komerčních nemovitostí. Stále to není snadný trh, protože požadavky nájemců, jak logistických, tak průmyslových, se mění s většími potřebami automatizace a robotiky, což vyžaduje nejen vyšší výkon, ale také nestandardní výšky budov a obecně vytváří trh pro BTS (build to suit). “

MÍRA NEOBSAZENOSTI

Dostupnost průmyslových a logistických prostor v regionu střední a východní Evropy jako celku dosahuje v průměru cca. 5,9%. Někteří developeři jsou ochotni stavět spekulativně, zatímco jiní jsou pod menším tlakem, aby tak učinili, a dávají přednost stavění na míru, nebo „BTS“ (build-to-suit). Dostupnost v některých zemích je velmi omezená, zejména v nejvyhledávanějších lokalitách. Potenciální okupanti, kteří chtějí do regionu vstoupit nebo expandovat, by tedy měli ideálně zahájit proces vyhledávání lokality brzy, aby nedošlo k narušení nebo zpoždění jejich plánů.

POPTÁVKA

Při pohledu na hrubou poptávku po průmyslových a logistických prostorech v roce 2020 jsme zaznamenali velmi silnou aktivitu, přičemž jsme v regionu zaznamenali přibližně 9 milionů metrů čtverečních, což je meziroční růst v průměru téměř o 25%. Český a polský trh zaznamenaly vyšší úroveň aktivity na svých regionálních trzích. 

SEKTORY

V roce 2020 zaznamenaly největší aktivitu společnosti ze sektoru 3PL – tj. logistiky třetí strany – svěření dopravy, skladování apod třetí firmě (cca 28%), následoval maloobchod (17%) a elektronickým obchod (12%). Podle dostupných podrobností mají 3PL a maloobchodní sektor ve srovnání s rokem 2019 na tržní aktivitě docela podobné podíly. Celková aktivita elektronického obchodu meziročně vzrostla o 200%. V průběhu pandemie jsme zaznamenali větší poptávku po krátkodobých pronájmech, za účelem vyrovnání se se situací s dodatečnou poptávkou, avšak typické délky pronájmů se v celém regionu pohybují mezi 3 - 5 lety pro logistiku a více než 5 let pro výrobu.

NÁJMY

Nájemné zůstalo v celém regionu do značné míry stabilní, přičemž některé trhy zaznamenaly nárůst v nejvyhledávanějších lokalitách. Nominální nájemné v nejžádanějších lokalitáchv celém regionu se pohybuje od pouhých 2,9 EUR za m2 / měsíc v Polsku a od 5,0 EUR za m2 / měsíc v Bulharsku. Úroveň dosažitelného nájemného závisí také na tom, kdo je nájemcem a za jakých podmínek je v nájemní smlouvě sjednáno. Svou roli hrají také stavební náklady, které v posledních letech rostly.

VÝNOSY                               

U hlavních průmyslových a logistických výnosů jsme zaznamenali stabilní trend na některých trzích, opět částečně kvůli nedostatku důkazů, zatímco jiné zaznamenaly kompresi. Lze očekávat další pohyb směrem k snižování výnosů, zejména proto, že typ produktu je velmi žádaný a převážná část produktu zůstává pevně v rukou dlouhodobých držitelů.

V roce 2021 dojde k uzavření několika dalších portfoliových transakcí, takže můžeme očekávat, že více průmyslových a logistických výnosů předčí výnosy z nejlepších nákupních center. Při srovnávání s jinými investičními nástroji, jako jsou desetileté dluhopisy v eurech a dlouhodobé úrokové sazby v eurozóně, patří nemovitosti v regionu střední a východní Evropy mezi rozšířené a atraktivní investiční produkty.


Related Experts

Katarina Karmazinova

PR Manager | Czech Republic

Prague

I am an NCTJ diploma qualified journalist with a Master’s degree in European Business with seven years of experience in media and financial reporting. Mostly during my years at Mergermarket, a former company of the Financial Times Group, I have built an extensive network of contacts around Europe as Client Relationship Manager for DACH and CEE. I am fluent in English, German, Czech and Slovak languages with an advanced level of Spanish.   Highly adept at the editorial, PR or creative content writing for mainstream and/or Social Media. 

Zobrazit odborníka

Harry Bannatyne

Director | Czech

Prague

Harry has been working in the CEE Industrial business for over 10 years with vast experience gained as his last appointment was head of CEE industrial for JLL.  With a good understanding of the industrial sector including supply chain, a partner in the business and also good connections with developers and end users alike.

Zobrazit odborníka

Kevin Turpin

Regional Director of Research | CEE

Prague

Kevin joined Colliers in October 2019 as the Regional Director for Research in CEE and has been working in the Commercial Real Estate industry in the field of property market research and consultancy for over 14 years. The research and consultancy team consists of 18 research analysts, covering numerous markets across the CEE region. Kevin’s role is responsible for the delivery of market research and insights to both Colliers clients and its business lines. Kevin and team research and advise on all market sectors with a key focus on Offices, Retail, Industrial & Logistics and Investment. Kevin's previous roles have been in the HR consultancy, Information Technology and Public sectors, where he has gained valuable international experience working with people, technology, business and finance.

Zobrazit odborníka