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辦公樓服務 - 業主代表

我們的經紀及代理團隊用心為業主效勞,不只積極物色合適的租戶及代簽租約,而且會為物業的推廣周期制訂基本策略,務求令物業擁有正確的市場定位,吸引合適的租戶,藉此提升物業價值,協助業主實現目標。

在擔任業主代表時,我們會注重以下六大事項:

1) 認識你的競爭環境
當經紀或物業代理努力推廣你的物業時,你又能否有效評估他們的表現?大部分業主都不懂得如何評估,原因是缺乏參考框架。

為顯示我們的責任感,我們會界定一個「競爭環境」,一般是五至十幢大廈,這些大廈在市場上均擁有相類的設施、地理位置及目標租金水平。在與業主首次會面以至往後的定期進度報告中,我們會把你大廈的租務表現與這些競爭大廈進行比較,藉此持續地檢討我們的策略與成效。


2) 認清市場定位
許多商業大廈都變成大同小異的商品,致使準租戶只會根據價格作出決定。為使你的物業在芸芸競爭者中脫穎而出,我們會營造與別不同的設施賣點,並且不斷加以改善。

有關策略包括改善租戶關係、突顯樓宇的獨特優點以至舉辦藝術展覽、流感疫苗注射等特別活動。

舉例,我們曾發現某業主的大廈的停車場有五個出入口,而其他競爭大廈只有兩至三個。

我們的專業經紀於是把握這個特點,向一些銷售公司及特定行業進行推廣,原因是它們的員工常要頻密往返辦事處。就是這項特點,令有關大廈的業主壓倒競爭對手,取得理想的租務表現;但值得注意的是,這個特點在原初的資料文件中被人忽略,唯有我們的分析才令這個特點發揮作用。


3) 不要錯過任何潛在租戶
在完美的市場環境中,凡有能力租用你物業的準租戶,都應該要認識你的物業。科技發展可讓我們走近這個理想,令所有租戶都可以公開簡易的方式,掌握你物業的出租詳情。

不過,這還涉及一個關鍵,就是「交易過濾」(transaction filter)的過程,即如何令準租戶由認識物業,變成明白有關物業切合其需要,繼而親身視察物業,最後決定租用。

這個過程正是我們的強項。

任何人都可發佈訊息,宣佈「有空間出租」,但很少人能夠把租戶的需要與物業的優點配對起來。

我們的推廣策略會把準租戶分成若干類別,然後找出能夠支付最高租金及風險最低的準租戶。這種策略有助我們集中資源,吸引這些理想的準租戶完成「交易過濾」過程,確保他們明白大廈的優點及特點。

由參觀物業、空間規劃測試以至租約洽商,我們都會收集回饋訊息,不斷改進推廣工作。

例如,我們曾為某客戶的大廈推行奬賞計劃,鼓勵準租戶及經紀對有關大廈發表意見。結果,他們的意見促使業主作出數項低成本的大廈改善工程,成功招徠新行業的租戶。


4) 合適的組合
我們應把租戶整合成數個群組。事實證明,大廈內各租戶的關係假如處理恰當,可減少周轉率,長遠能夠增加資產價值。此外,我們鼓勵租戶彼此合作,並且在推廣大廈的優點之餘,還會介紹鄰近的租戶及服務,藉此促進租務。

互惠互利的行業,可彼此凝聚,一同興旺起來。我們致力搜尋最佳的租戶組合,又或建立鮮明的行業群組,使你的大廈不只是普通的建築物,還具有特別名氣。


5) 降低風險
對於租戶洽商工作,我們常會派出租賃審計團隊,仔細研究租約,確保所有可獲補償的開支都得到妥善計價,絕無遺漏。另外,有關團隊亦會確保所有可出租的空間都得到充分運用,並確保租約條文清楚界定業主及租戶的義務。

我們亦會根據你的風險承受能力,釐定目標租戶,例如計入信貸評級、市場動態及業務往績等。最後,我們會擬訂合適的租約,以恰當的保障條款保護你的投資。


6) 今天的租約
關乎未來的投資。我們將與你緊密合作,籌劃長遠的租賃目標,以減少租約屆滿所帶來的風險;另外,我們會把現有租戶加以整合或擴展,以減少周轉率,同時就重大的物業改善作出規劃。

此外,我們會深入了解你的投資策略,例如你可能計劃長期持有物業,又或擬進行翻新工程,又或於未來數年放售。我們將因應你對物業的長遠策略,擬定合適的租約條款及揀選合適的租戶,以助你達成目標。

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