展望2018,亞洲房地產市場將會面臨哪些重大機遇與風險?近日,高力國際亞太區研究部重磅發佈《2018亞太房地產市場展望》,總結十大洞察,預測未來一年市場趨勢與動向。

不同於以往報告中針對每個市場與行業進行逐一分析的方法,今年的報告從區域層面出發,圍繞10個重點主題進行前瞻性分析,深入洞悉2018年亞洲房地產市場的機遇和潛在的風險。

  1. 強勁的經濟增長和持續處於低位的實際利率將繼續推高亞洲的租戶和房產投資市場。2017年的全球實際GDP增長創下了自2010年以來的歷史新高。在亞洲,中國內地、日本、香港和新加坡的增長勢頭也有所加強,印度的經濟增長也開始復蘇,進而推高亞洲的租戶和房產投資市場。
  1. 由於經濟增長強勁且實際利率處於低位,亞洲房地產市場將維持可觀的投資總量,收益率可能進一步下降。主要風險不在於需求不足或資本短缺,而在於市場缺乏高品質的可售房產。
  1. 亞洲核心城市的寫字樓租金將繼續上漲或保持穩定。 穩健的GDP增長以及新增房地產市場租賃需求將一起拉動香港、新加坡甲級寫字樓的租金持續增長;同時受惠于金融、科技,以及其他產業強勁的租賃需求,中國主要城市的實際租金也好於預期,將保持穩定或持續上漲。
  1. 靈活辦公空間將進一步成為新增辦公租賃需求的來源之一,尤其是香港、新加坡和中國內地的一二線城市。我們預計印度、雅加達和曼谷的柔性辦公空間也將出現顯著增長。
  1. 科技公司將加緊在CBD和CBD周邊佈局。人才爭奪將成為科技公司面臨的最大挑戰,人才正逐步年輕化,三分之二的員工年齡層集中在千禧一代。為了吸引更多年輕化的人才,企業可能需要在CBD及CBD周邊區域設立現代化的工作場所,眾多互聯網及IT人才在此彙聚,他們是未來人才爭奪戰高需求群體,其次是硬體專家。
  1. 日益頻繁的貿易往來和電子商務活動將繼續推動中國內地、香港、新加坡和印度的工業和物流地產發展,而工業地產將成為亞洲各地重要的資產類別。
  1. 上海和新加坡的商業園區和工業園區市場將有所增長,並在未來幾年內迅速發展。上海正在加快建設全球影響力科技與創新中心的戰略舉措,因此商務園區頗受關注。中資企業正成為上海商務園區的主要租戶來源及投資商。互聯網和資訊科技行業佔據主要租賃需求,張江、金橋是最為活躍的上海商務園區租賃與投資板塊。我們預計,未來上海商務園區空置率將穩定維持低位;2018年至2021年,租金將保持增長勢頭,年平均增長率應略低於5%。值得一提的是,商務園區正吸引各路資本青睞,國內投資者仍將主導投資市場,儘管外商投資人也看好此類物業。
  1. 香港零售物業將逐漸復蘇,新加坡市場仍不明朗。香港零售物業的平均租金在近四年內下跌 45%,但近期已開始顯現復蘇跡象。由於本地消費保持強勁、遊客數量回升、中端健康與消費品牌的增長以及新飲食概念的流行,香港的零售總額已開始反彈,且各大主要商圈的首層租金跌勢已有所企穩。2018年,我們預計香港市場的零售總額將會有3-4%的增長,而零售物業的平均租金應會有1%-3%的增長。相對而言,新加坡零售市場的復蘇形勢仍不明朗。主要商圈烏節路的首層租金跌勢已有所放緩,但整體市場的復蘇步伐仍較為遲緩。
  1. 香港和新加坡住宅市場價格將持續上揚。我們預計在需求強勁、供應量較小以及負實際利率的作用下,香港住宅市場的平均價格將會在2018年內增長8-10%;而豪宅的成交則主要取決於二手市場的需求,因此預計2018年上漲幅度會相對較小,約為3-5%。未來除非美國的加息速度遠超預期,從而快速抬升香港的利率,直至2019下半年至2020初,常規加息舉措預計基本不會影響香港住宅市場。新加坡方面,住宅市場在經歷連續15個月的價格下跌後,已開始出現反彈。我們預計2018至2021年整體市場價格將會增長約17%,動力主要來自於GDP增長、竣工專案的減少以及大量交易。

黑天鵝事件: 我們認為,亞洲房地產市場面臨的最大風險在於,由股權估值過高(尤其是美國和中國的科技股和中國房地產開發商)導致的全球性或地區性金融市場調整。其他風險還包括:大型金融企業中人工智慧取代人類崗位的速度快於預期、對租賃空間的需求減少以及亞洲的地緣政治衝突。

查看英文詳細報告