2017年10月10日

Leaders' Insight

香港的寫字樓價格連環破頂,租金水漲船高,捕捉了一眾投資者的目光,令他們重新審視原有的物業投資策略。

中環美利道停車場的買賣轟動一時,以50,064港元的巨額呎價成交,顯示市場對核心商業區的前景非常積極樂觀。中環中心頂層同樣不甘後人,以驚人的呎價寫下全港分層商廈的新高。兩項買賣揭示了未來的商廈租金回報對投資者有一定的吸引力。位於另一邊廂的銅鑼灣,希慎物業旗下的利園三期為區內的唯一新增供應,加上只有2.2%的空置率,令銅鑼灣成為另一個投資商廈的熱點。既然銅鑼灣的寫字樓供不應求,相信普羅大眾都會猜想為何近期怡東酒店的買賣會落空。業主文華東方原意以一個較高的價錢放售這個著名地標以獲取資本收益。但在9 月28日,文華東方宣佈撤回招標,原因是出價和叫價之間存在落差。鑑於相鄰酒店的世貿中心也是區內熱門的辦公室選址,加上銅鑼灣這個商核周邊地區越來越受企業歡迎,令市場猜測這宗交易未能成事的箇中原委。

我們透過審視現時與將來的租金水平就可以獲得一些啟示。文華東方撤回招標之前,市場揣測交易額可達300億港元﹙38.4億美元﹚。以此金額的相應呎價,加上8,000港元的建築呎價和15%的回報率計算,將來的寫字樓租金呎價必須達130港元﹙相當於中環現時的租金水平﹚以獲取與目前整體市場相若的2.8%投資收益率。我認為市場可能需要一段較長的時間去醞釀這個租金水平。

事實上怡東酒店地理位置優越,位於銅鑼灣的核心地帶,飽覽維港景觀之餘又是一個歷史悠久的地標。如果寫字樓價格繼續上揚,5年後的租金呎價就有機會突破130港元。不過,要投資者等候5 年才能獲取收成並非易事。加上旅遊業正處於負增長,打擊了投資者發展低層商舖的信心,導致買賣以流標告終。

世貿中心的業主新鴻基地產曾參與投標,可見怡東酒店在市場上有一定的投資價值。主流意見可能將流標結果歸咎於內地限制資本外流,大大消減了中國投資者併購海外物業的意欲。限制資本外流確實令中國投資者重整海外投資策略,但我們不應忽略怡東酒店畢竟是國際投資者矚目的著名地標,只要未來的租金增長、成交價和投資收益率合符預期,買賣雙方隨時可達成協議。當以上三項條件成熟時,酒店可能會以私人協議形式出售。

透過以上分析,我們相信怡東酒店流標只屬個別事件,並未影響投資者對核心商業區和商核周邊地區的信心。反之,核心商業區的商廈蓬勃發展將會帶動其他商業區的寫字樓價格和租金升勢,相信在不久的將來我們會看見更多觸目的物業招標或成交個案。