香港,2017年8月15日 ─ 高力國際 (NASDAQ and TSX: CIGI) 發佈最新大灣區研究報告,指出廣東-香港-澳門大灣區建設將會是提升中國對全球影響力内的重要一環。大灣區的發展將會為區内帶來強勁的經濟增長,讓香港晉升爲真正的世界城市,也為高鐵和香港珠澳大橋等大型基建沿線的熱點城市及不同行業帶來更多投資機遇。

大灣區包含十一個城市,包括香港、澳門和九個位於廣東省珠江三角洲之鄰近城市。大灣區已經是全球其中一個最重要之經濟體系,其規模在亞洲區排行第五。大灣區的港口吞吐量位居世界第一,擁有中國最具競爭力之城市,同時是19家財富500強企業的總部所在。大灣區生產總值已經可以與其它領先的海灣地區如東京、三藩市和紐約等媲美,但其人均生產總值仍有不少增長空間。與其他灣區相比,香港、深圳、廣州和澳門將大灣區建設成爲更具發展潛力的「多中心」區域。高力國際研究董事石峰表示:「預料當大灣區城市之人均生產總值於未來追上其它目標城市,大灣區的總國內生產總值將會由2015年的1.3萬億美元增加至2035年的3.6萬億美元。」

經濟增長迅速及財富集結將會為物業市場帶來更多需求。來自金融、商業服務,及資訊科技行業的需求日益增加,對寫字樓空間的需要也將繼續迅速增長。雖然深圳寫字樓數量在短期内會比現時增加兩倍,新供應量達至500萬平方米,令空置率於短期內有上升的趨勢。另一方面,隨著高鐵啟用,來往深圳福田區及香港尖沙咀只需15分鐘,福田區寫字樓的租金將會迅速接近尖沙咀。福田區的租金於未來5年將會上升50%。廣州寫字樓因供應有序,租金將穩步上升,而琶洲的租金亦會因大量高新科技企業的進入駐帶動有有35%升幅。而在香港,因企業相繼從中環遷往非核心地區,加上供應量增加,港島東寫字樓的租金於未來5年將會上升20%。從投資角度來看,投資者應留意中國資金成本上漲而導致收益差幅收窄。

貨倉市場方面,廣州的高質素貨倉供應將於2017年至2021年間大幅增長,特別是從化、增城和花都等地區。由於深圳和香港的土地供應有限,更多倉貨設備將會向東莞和惠州等地擴展。

零售市場方面, 可支配收入不斷增加以及電子商務相繼普及,令大灣區特別是主要城市之零售前景出現顯著變化。深圳及廣州的電子商務發展指數遠遠超過第二及第三線城市。深圳、廣州和香港的商場必須重新定位,優化租戶租合,或採納「實體數位化」策略,以應付電子零售的競爭。由於大量人口湧入深圳和廣州,於二線城市的住宅社區零售空間的需求將會增加。

未來五年第二線城市的住宅市場有著明顯的增長。珠海和中山因大型基建開通交通方便尤其受惠。此外,東莞和恵州亦受深圳之投資者歡迎。廣州樓價將穩步上升,而香港會因持續的利率增長而變得謹慎。另一方面,深圳樓價因過往的快速增長而面對持續調整。

香港可藉著一帶一路政策及大灣區綜合發展的優勢,打造成頂尖的世界城市,與紐約及倫敦看齊。長遠而言,香港應計劃發展新CBD3以配合寫子樓需求上升。現有的貨櫃碼頭比政府計劃之東大嶼都會更適合作CBD3。大灣區將進一步鼓勵香港跨境電子商務以及激起未來對優質貨倉的需求。

展望未來,大灣區之新興富裕階層投資更多香港物業,繼而進一步增加本港物業市場的需求。除非香港迅速增加房屋供應,否則樓價會因大灣區内市民的投資而繼續上升。