香港,2017年7月5日 ─ 高力國際 (NASDAQ and TSX: CIGI) 發表最新報告,總結香港物業市場過往的高低起伏,以及探討回歸20年後發展的新動向。儘管自回歸以來依然取得進展,香港於未來有需要投放更多資源於資訊科技、創意產業和基礎建設項目,以抓緊中國崛起的投資機遇,藉著如「一帶一路」政策、「粵港澳大灣區」計劃及和與深圳緊密合作等以提升自身的競爭力。

香港藉著其金融、貿易物流、專業服務及旅遊業的優勢,連續23年獲「傳統基金會」獲選為全球最自由的經濟體系,以及奪取由「國際管理學院」頒發2017年最具競爭力城市的殊榮。然而香港的經濟增長速度卻落後於鄰近城市。

雖然香港在過去20年經歷多次經濟衰退及外圍動蕩,但樓價不單止扭轉了「亞洲金融風暴」和「沙士」期間下滑的局面,更於2017年創下歷史新高。雖然香港樓價負擔能力持續高企,但整體樓市比1997年更加穩健,因為現今需求主要由用家主導。於2017年第一季,購入少於24個月之物業的轉售交易數量維持低位,佔同期總交易量的0.7%。相比樓宇印花稅尚未生效前的2010年1月至11月,此類交易平均每月達到2660宗,佔每月總交易量的20.0%。

回顧過去,香港的物業市場於1997年受「亞洲金融風暴」打擊,樓市泡沫爆破,繼而於2003年受「沙士」沖擊陷入低谷。雖則如此,樓價由2003年7月從谷底反彈,至2017年4月期間大幅回升460%。直至目前為止,樓價仍有上升空間,但官方數據顯示政府推行的措施有效緩和樓市升勢。

高力國際高級分析員鄧仲楠指:「我們認爲現在的樓價較1997年更為穩健,因為需求主要由用家,而不是投機者所帶動,銀行批核樓宇按揭的過程也較爲審慎。加上受到人口和住戶數目不斷上升,買家的經濟能力大幅提高等因素所影響,從而刺激了房地產需求的自然增長。」

此外,中資機構對中環甲級寫字樓的殷切需求帶動寫字樓租金上升,也令傳統租戶考慮遷離核心商業區及採取靈活工作空間來節省成本。

面臨中國內地旅客的消費模式轉變,香港零售市場的黃金時期正式告一段落。零售商鋪租金於2016年年底回落至2009年的水平,而零售價格則下降至略低於2012年的水平。由於工廈重建及政府從2001年陸續改劃工業用地至商業或其它用途,工業物業的供應量下降令租金呈現升勢。此外,政府亦於2009年10月至2016年3月期間實施工廈活化計劃,以致供應量進一步受壓。

展望將來,「一帶一路」、「粵港澳大灣區」計劃將於未來十年成為香港經濟發展的新動力。然而有限的土地面積阻礙香港未來發展。因此,香港應投放更多資源於基建項目、發展新型商業區、建設科學園、文化設施和旅遊景點以容納未來不同行業的發展需求。

高力國際研究部董事石峰表示:「香港未來的城市發展重心將轉移至多個靠近邊境地區的經濟樞紐,包括落馬洲河套地區港深創新及科技園、北大嶼山航空樞紐和新界西北的新市鎮。」

另一方面,市區重建能有效活化整個社區。石峰補充:「香港現有的樓宇老化問題嚴重,有近40%的中環甲級寫字樓於1988年前落成,它們必須重建以滿足租戶要求。此外,九龍中的工業物業和住宅大廈也需要重建以重振整個社區的活力。」

報告總結香港可與「一帶一路」所包括的國家發展更緊密合作關係來進一步提升國際地位,以及藉著「粵港澳大灣區」計劃促進區域一體化。整個過程,將為房地産行業在都市邊緣地區和城市核心區域帶來更多的發展契機。