香港201611月22日  -  2016年本港內需及消費強勁,投資及入口貿易回升,加上企業營商信心增強,香港經濟雖然只錄得溫和增長,但表現勝市場預期。除了有經濟向好作後盾,香港物業市場自2009年底以來一直處於負利率這個利好環境。

市場普遍預期利率會在12月回升,未來數年上升步伐是急是慢,視乎侯任美國總統特朗普的經濟政策是主張擴張還是收縮,現階段難以預計,無論如何,香港的負利率環境仍會至少維持至2018年。高力國際預測,目前市場形勢對樓價有支持作用,新推出的印花稅措施令投資者從住宅市場向外望,往寫字樓、商舖及工業物業市場物色投資機會。

高力國際(香港)常務董事施禮賢出席今天的新聞發佈會時指出,在環球經濟陰霾下,香港仍能保持其經濟的韌性,但物色機遇有難度,除非洞悉在何處投資。當高價值服務業繼續擴充,其他行業亦呈現復蘇跡象,整體商業信心重抬朝氣,2016年第四季機構對其業務前景更形樂觀。

投資市場:熱錢帶動
2016年第三季,成交價逾1億港元(1,280萬美元)的物業買賣宗數顯著上升,最大的升幅來自住宅、分層出售寫字樓單位及全幢商廈交易,中國投資者仍然是最活躍,原因是投資香港物業是對沖人民幣中期匯價波動的最簡單途徑。高力國際(香港)副常務董事胡孝直表示,有別於歐元區國家及美國的環球不明朗,亞洲市場無疑較為穩定,因此投資者紛紛重新評估其項目的投資風險,令市場對亞洲區的物業投資需求上升。

寫字樓市場;營商氣氛改善令租金有增長
高力國際研究發現,高價值服務業的增長與甲級寫字樓租金的增長有著密切的關係,事實上,此類行業的增長較整體經濟,對於寫字樓租金的影響力更大。高力國際(香港)研究及諮詢董事石峰表示,本港的營商氣氛一直低迷,直至2016年第二季從谷底回升,展望未來,預測此股向好的營商氣氛在中國經濟表現靠穩及美國經濟適度擴張帶動下,可持續到年底以至2017年,令寫字樓租金錄得正增長,這就是我們對香港寫字樓基準租金在2015年底至2020年底之間預測會升12%的癥結所在。

當整體寫字樓租金慢慢上升,在供應與需求失衡下,令核心區與非核心區租金分兩極發展。核心區寫字樓租金獲中資機構熾熱需求及供應短缺因素支持,預測2017年港島區寫字樓租金會升4%,而九龍區租金在東九龍寫字樓新供應增加影響下,料會下跌7%。高力國際商業服務總經理顏慧萍表示,黃竹坑寫字樓租金在港鐵南港島線通車前已見上升,目前平均實用淨租金為每平方呎31.9元,我們預測2017年租金升幅為19%。在節省成本大前題下,估計未來工作環境將廣泛採用彈性工作空間方案。

商舖市場:由本地消費撐起
由於訪港旅客人數下跌及消費疲弱,商舖市場前景仍然暗淡,租金和售價繼續受壓。高力國際商舖服務部董事吳凱寧表示,市場焦點轉移至本地消費,此方面的增長已回復至2012年的比例,零售商要保持競爭力,必須為客戶提供實體購物經驗,引進小眾特色品牌,並充份利用社交媒體平台作廣泛宣傳推廣。

住宅市場:新推印花稅措施影響溫和
香港住宅樓價仍是2016年全球最難負擔的地區之一,新推出的印花稅措施遏止樓價再升,高力國際亞洲估價及諮詢服務行政董事張翹楚指出,目前仍未見到新辣招所帶來的全面影響力,但預測在冷卻樓市措施下,明年住宅市場會出現微調,發展商傾向興建300-500萬港元小型單位,鄰近基建發展的住宅項目較受準買家垂青。

預測2017年豪宅租金走勢與2016年相若,月租40,000元以下的單位成交較活躍,銀行及金融服務業機構業務放緩,其外籍僱員的房津亦變得保守。張翹楚表示,月租介乎40,000-80,000元的租務成交維持平穩,月租在150,000元以上的豪宅最受影響,因不少外籍員工已改為本地僱員合約條款,機構亦收緊房津預算。當港鐵港島南線通車後,這些外籍僱員家庭會較願意考慮鴨脷洲或黃竹坑一帶住宅,令區內住宅樓價上升。

工業物業:因經濟前景向好而回彈
出口表現疲弱,令2016年貨倉需求偏軟。高力國際工業服務行政董事黃寶偉表示,政策改變及政府巡查加密,令工廈物業市場走勢放緩,但隨著2017年整體經濟前景向好,出口上升,高力國際預測工廈售價會升3%。