香港2016719 2016年上半年,本港樓市經歷了股市波動、人民幣眨值、經濟表現疲弱及最近期的英國脫歐等帶來的半年困境。根據高力國際剛發表的香港物業市場回顧及展望報告指出,隨著經濟放緩,上半年本港物業市場表現呆滯,缺乏方向,即使如此,除了商舖市場外,其他類型物業市場普遍未算重創,反而在轉勢中露出曙光。

高力國際(香港)研究及諮詢董事石峰表示,與去年同期比較,成交額逾1億港元的物業投資買賣宗數按年下跌44%,顯示買賣雙方更為審慎。各類型物業市場的租金走勢如預期,除了豪宅租金因受到跨國機構削減外籍僱員房津預算所拖累;由於金融環境較為寬鬆,物業價格跌幅遜預期。

高力國際亞洲研究及諮詢行政董事Andrew Haskins指出,英國脫歐為香港及亞太區物業市場帶來機遇,尤其是最容易受壓力影響而調整的住宅市場,脫歐公投結果進一步拖低已處於低水位的環球債券回報率,因而令物業投資一般可享3-5厘的回報變得吸引。

高力國際(香港)常務董事施偉賢(Nigel Smith)在出席今天的新聞發佈會時指出,環球經濟前景未明,令香港寫字樓的淨吸納表現疲弱,2016年第一季本港經濟微跌0.8%,住宅售價繼續調整,由2015年9月高位迄今已下跌10%。

施偉賢補充,零售業銷售表現持續呆滯,對商舖租金構成下調壓力,卻為一些品牌造就機會進駐購物旺區龍頭舖位。工廈活化計劃終結,預料工廈市場將由用家主導,貨倉的租情維持淡靜,售價走勢偏軟,回報率有望回升。

以下是
香港物業市場回顧及展望2016 Q2報告 的調查結果和市場預測重點摘要;

寫字樓

在經濟不穩下,各區寫字樓市場的淨吸納表現疲弱,空置情況緊張,支持甲級寫字樓租金繼續上升。企業搬遷、重整及削減樓面帶動租務交投,亦令吸納情況轉差。高力國際預測,2016年下半年整體寫字樓租金增長將回穩。

住宅

雖然英國脫歐令經濟隱憂升溫,在負實質利率環境持續及利率上升步伐放緩下,今年第二季住宅市場見回穩。高力國際預測2016年住宅樓價會軟着陸,跌幅達至10-15%,在供樓負擔能力加壓下,而國內經濟繼續放緩,預料本港樓價在未來三年至少會再跌30%。租務市場方面,環球金融危機加深,對豪宅市場構成威脅,預料2016年豪宅租金全年會跌5%。 


商舖市場

本港零售業正面對挑戰,原因是港元強勢、訪港國內遊客人數下降及旅客消費模式轉變令零售業雪上加霜,但有跨國品牌趁租金下跌乘勢吸納旗艦舖位以提高品牌知名度。另一方面,一些大眾化消費品如休閒服飾、運動服、化妝品,以至海外食品及飲品營運商亦積極物色舖位,但由於他們的承租能力不及奢侈品牌租戶,進一步拖跌租金水平。高力國際預測,2016年一線街舖租金再跌10%,售價跌幅達24%,投資者則追捧大眾化購物商場,因此建議此類商場業主開拓新零售概念,以吸引更廣闊的商戶組合,提升商場的投資吸引力。


工業物業

商品價格回彈,令第二季香港總出口額跌勢放緩,但環球動盪加劇,削弱對物流服務的需求,連帶影響物流項目的租務需求。工廈活化計劃於2016年3月終止(數據中心的更改用途申請除外),抑制了全幢工廈改裝的投資需求,高力國際預測2016年下半年工廈的投資回報會稍升,售價走勢偏軟。