香港,2015年11月17日  ─  高力國際亞洲研究及諮詢行政董事盧永輝認為,市場已逐漸消化美國加息對香港樓市構成的潛在影響,估計明年全年利率會穩步攀升100點子,實質利率由負數回升至0%的水平,明年第二季樓價被看跌。

該公司香港常務董事施禮賢在出席今天新聞發佈會時指出,預測2016年第二季樓市將踏入轉角位置,預期來年投資物業成交價格下跌幅度可達24%,當中商舖價格跌幅最高,其次為住宅 (15%)、工業物業 (14%)及寫字樓 (5%)。中環及金鐘寫字樓租金仍存在上升動力,該區寫字樓回報率因此上升。另外,九龍寫字樓租金回軟,而地舖物業需要減價放租。

投資市場

2015年投資氣氛欠佳,無論交投量及成交總額皆錄得跌幅,今年首十個月的投資買賣成交個案共279宗,總額644億港元,與2014年全年的442宗總值911億元比較,量價分別下跌37%及29%,是2008年大跌市所錄的44%以來,另一最大跌幅。雖然最近有兩項大型投資項目成交,由於該項目已經在市場醞釀了一段頗長時間,預計短期內未能扭轉市場氣氛。高力國際副常務董事胡孝直表示,用家對分層寫字樓物業需求上升,預料此趨勢在2016年仍會持續。

寫字樓市場

高力國際香港商業服務部行政董事劉柏汶表示,港島區優質寫字樓未有新供應,令該區空置率維持於極低水平。雖然經濟不穩,市場對中區供租用的優質寫字樓需求依然殷切,尤其是不少中資銀行對進駐港島區的熱情未減,預期此趨勢將會繼續。

九龍區方面剛好相反,與2013及2014年比較,今年的市場特色是需求減少,租戶紛紛洽續為期一、兩年的短期租約,而需求轉弱令租金在過去12個月橫行。高力國際九龍商業服務部高級董事麥健偉認為, 隨著2016年新落成商廈及活化甲級寫字樓陸續推出,租戶有機會爭取曾於2008至2009年出現的較佳租約條件。供應過剩將令空置率由2.9 %上升至約5-6%,來年預計九龍區有不少租戶遷址。


商舖市場

日用品的銷售表現仍算穩固,相對地奢侈品的銷情呆滯,並有下跌趨勢。預測2016年一線街舖租金將下調10%,高消費品零售商採取觀望態度。高力國際表示,業主見市場有競爭,開始願意以吸引條款續約,以挽留優質租客。

住宅市場

儘管香港住宅樓價仍屬全球第三最貴,2015年整體住宅市場表現依然疲弱,不單止令成交量減少,買賣雙方的議價差距亦拉闊。銀行對樓宇估價審慎,但另一邊廂發展商則積極提供高達九成的按揭貸款,買家跌進負資產的機會大增。高力國際香港研究及諮詢部高級經理李梓瑈認為,2015年住宅樓價高企不下,2016年出現大跌機會不大,預料最高跌15% (1998年十二月下跌42.5%),估計每月成交量維持4000-5000宗水平。

租賃市場方面,2015年豪宅租金升幅約10%,是2008年以來最大的升幅,主要是由高佔用率所帶動,但隨著營商環境未如理想,跨國公司對員工招聘趨審慎,金融業機構亦繼續收緊住屋津貼。

工業物業

2015年本港出口及零售表現顯著放緩,貨倉需求亦隨之下跌。隨著貨倉供應增加,租金將會下調4%。分層出售工廈單位售價估計跌14%,令過去數年一直窄幅上落的回報收益有望鬆綁。高力國際工業服務部高級董事趙偉雄指出,工廈活化計劃在2016年3月全面叫停後,工廈回報率可望回升70點子,即是由2015年的2.9%升至2016年3.6%,較寫字樓升得更快。