高力國際發表的2014年第四季香港物業市場報告指出,本港寫字樓、住宅及工業物業租金平穩向上將可減低來年加息預期所帶來的負面影響。但核心區街舖市場表現則受零售業結構性轉變影響,預計租務表現於年內繼續面臨下調壓力。

以下是報告的重點分析:

寫字樓
跨國機構對寫字樓需求偏軟,令各主要商業區的甲級寫字樓吸納量在2014年第四季放緩。第四季整體市場的寫字樓淨吸納量為167,500平方呎,按季下跌52%,吸納量有增長的地區主要是尖沙咀及東九龍。

中環區寫字樓需求主要來自對沖基金、新成立公司及內地金融機構。但受制於部份租戶於租約期滿後遷出,淨吸納量於季內只錄得7,850平方呎。

預料2015年寫字樓租務趨活躍,但高力國際對租金增長幅度取態審慎,估計港島各主要商業區的租金升幅僅4-5%。

2015年寫字樓買賣交投仍活躍,買家追捧可增值的投資物業,並將利率上升風險計算在內,大部份準買家將繼續透過翻新物業或重組租戶組合,從而物色高回報的投資項目。


住宅
市場氣氛仍然向好,發展商推新盤開價吸引,並提供多項優惠包括額外印花稅補貼以吸引買家。由於大部份累積的需求已於年內釋放,第四季的買賣交投見放緩。

高力國際研究及諮詢經理李梓瑈表示,當實質負利率環境持續,業主不願大幅度降價求售及二手盤源短缺,估計會令2015年新盤銷情蜴旺。

豪宅租金在經濟復蘇後開始回升,第四季按年升3.0%,環球經濟持續向好,不少機構重新部署擴充計劃,預料豪宅租金可望由2014年谷底反彈,2015年料升5%。


工業物業
2014年第四季的全幢工廈成交,買家主要是本地投資者,看好將物業更改用途以賺取更高回報的潛力。預料重建及更改工廈物業用途的潛在回報仍繼續吸引投資者追捧全幢出售項目。

租務市場供應緊張,利率持續低企,令不少用家轉租為買,購置單位自用。

高力國際研究及諮詢經理嚴國樑認為,雖然市場有青衣TYTL 180物流項目落成推出,但供應緊張情況短期內仍會持續,預料用家有見租盤選擇有限及租金持續上升,會轉投買賣市場吸納樓面自用。

零售物業
訪港旅客人次增長放緩、零售業銷售額升勢減弱、國內遊客在港的消費模式轉變及街舖租金持續高企,正在打擊零售物業市場。位於金鐘、旺角及中環的商舖雖然受到佔領行動影響令營業額有下跌,但其他地區分店的業績卻有增長。

零售商對於擴充計劃取態保守,尤其是鐘錶及珠寶店,因銷售表現只是中規中舉,而國內遊客購物未及以往般豪爽。

積極擴充的主要是中價品牌商店,例如日韓時裝及化妝品店,隨著更多潮客追求中價貨品及可負擔的奢侈品,預料中價貨品零售商可受惠。

投資者則繼續在非核心區物色機會,考慮到利率上升風險,出價略為保守,目標放在具翻新條件及重組租戶潛力的零售物業項目。

2015年1月21日