高力國際發表的2014年第三季香港物業市場研究報告指出,市場氣氛好轉,料可帶動樓市。用家需求已集結成一股強勢動力,但仍要面對供應短缺帶來的挑戰,供求失衡導致租盤緊張,令更多用家棄租為買,縱使政府推出冷卻樓市措施,物業買賣成交量依然上升。

以下綜合了報告就各類型物業市場的表現及預測:

寫字樓
儘管環球機構對本港寫字樓的需求乏善足陳,而企業普遍維持緊縮開支策略,但2014年第三季整體甲級寫字樓淨吸納量仍上升352,000平方呎,主要商業區的淨吸納表現皆錄得升幅,中環的需求主要來自國企金融公司的新租約查詢,而東九龍則繼續受惠於租戶為節省成本而遷入的上升需求。

第三季,由於大部份約滿租客選擇原址續租,整體甲級寫字樓租金維持在每平方呎64.4港元,港島主要商業區的租金升幅約4-5%,東九龍寫字樓業主卻要面對區內次級寫字樓及工廈活化項目帶來的競爭。展望甲級寫字樓走勢會平穩,料2014年全年升幅僅0.6%,2015年再升2.7%。

市場缺乏大單位及相連樓面租盤供應,加上裝修及搬遷成本上漲,大型租客有意將部門運作歸一須另作打算,棄租轉買的趨勢上升,省卻每數年再議洽租約煩惱。

住宅
對上一季發展商繼續以優惠價及吸引條款如回贈額外印花稅來推售新盤,令交投量強勢回升。土地註冊署資料顯示,截至2014年8月為止的三個月內,住宅成交量按季上升51%,其中七月份錄得7,792宗成交,是2012年11月以來錄得最高的單月份成交量。

高力國際研究及諮詢經理李梓瑈表示,雖然政府從需求層面入手冷卻樓市,但樓價依然高企,原因是低估了市場已潛在的累積需求,加上供應不足,尤其是市區的中小型住宅單位。物業市場的下跌周期仍未出現,高息環境對樓市未能發揮影響效應。

雖然未來3至4年私人住宅單位供應量會增加,但目前建築成本上升及住宅需求強勁,令樓價高企不下,除非利率突然大升或再出現經濟危機,否則樓價只會出現輕微調整。

2014年第三季,豪宅需求明顯回升,租金走勢靠穩。隨著環球經濟繼續復蘇,豪宅租金自2012年9月見頂後,迄今已累積跌了19%,預料在今年內可望見底,2015年開始回升約3%。

高力國際認為,住宅樓價仍見輕徹的下調壓力,當利率走進上升周期,樓價下調幅度會加大。

工業物業
2014年6月,香港科技園公司宣布,不再批准其營運商出售位於大埔、將軍澳及元朗的工業單位。

高力國際研究及諮詢經理嚴國樑表示,此舉令二手市場突然少了供應,在低利息環境及租盤選擇有限下,不少用家轉向買賣市場物色理想單位。

用家以外,具資金實力的私人投資者仍積極物色收購全幢工廈單位,作為重建或申請更改用途,高力國際估計,不論重建或更改用途,投資升值潛力不俗,是吸引投資者原因。

雖然零售業銷售表現疲弱,2014年首八個月總出口量增長溫和,工廈物業的需求未受影響,撰寫此報告期間,設有車路直達的貨倉佔用率幾近全滿,高力國際預測,供求失衡令2015年貨倉租金在2-3%的上升空間。

商舖
近期的佔中活動、旅客消費放緩及零售業銷售減弱,對個別在香港的國際品牌構成憂慮,隨著空置舖位增多,中價商品的租金承擔能力較奢侈品弱,預料2015年整體舖租會下跌6%。

一如對上一季,本季度香港零售銷售額放緩,亦是反映了國內旅客的消費模式改變,不再著眼奢侈品,以購買日用品為主。

中國反貪腐已影響了奢侈品的銷售表`現,國內經濟增長放緩下,近期政局緊張及不穩料將進一步拖低銷情,本地私人消費更疲弱,第三季四大購物區的零售額按季跌0.8%,今年以來累跌了3.1%,料購物人士及遊客將移師往二線購物區。

高力國際調查發現,中價品牌較名牌貨品更積極在港擴充,尤其是日韓時裝及化妝品最為活躍,而香港潮流一族追求中價及可負擔的高消費貨品,令此類品牌更有信心在港擴張業務。

商舖售價已見頂,回報率在2.5%的低位徘徊,估計目前超低息的環境只會持續至明年下半年,而準買家出價傾向保守。

2014年10月27日