香港寫字樓租賃市場的租金急速上升,九龍區寫字樓的銷情再次造好。由於配置及裝修成本逐年攀升,近年新增租賃交易下跌。另一方面,自用業主市場的寫字樓出售交易自去年起上升一倍,並且有繼續增長的趨勢。

高力國際香港研究及諮詢經理李梓瑈表示:「自環球金融危機爆發以來,低息環境持續,因此吸引更多寫字樓用家購買寫字樓自用。她預期,2015年至2016年將維持負實際利率,期間會有大量銷售活動。」

「部分資金充裕、購買力強的公司透過成為長線自用業主,將大部分業務營運整合到同一個地點,以提高營運效率、節省租金成本,同時穩定未來佔用成本及佔用期,從而受惠。」

近期的寫字樓買家大部分均為寫字樓用家,包括購買寫字樓自用(如擴展、升級或搬遷)的工業家及中小企。另外,銀行及保險公司購入整幢寫字樓物業作長線佔用的情況亦有上升趨勢。

九龍商業物業服務部總經理顏慧萍解釋:「近年,部分銀行購入整幢寫字樓物業自用。2012年,中國農業銀行及中國建設銀行分別購入干諾道50號及九龍灣東匯18,將營運整合至同一幢物業。花旗最近亦購入One Bay East東座,證明這趨勢持續。」

顏慧萍續稱:「裝修及搬遷成本的升幅高於通脹,是推動這類出售交易的因素之一。2014年寫字樓的裝修成本較兩年前每平方呎上升70港元至100港元。過去三年,裝修成本錄得10%的升幅,超越4%的通脹率。由於搬遷成本高昂,租戶不願意搬遷,寧願購入單位,以更有效控制成本並作長線佔用。」

租賃交易方面,租賃活動顯著減少。租賃面積為10,000至19,000平方呎的單位交易由2013年的78宗跌至今年的32宗。面積超過20,000平方呎的大型寫字樓租賃交易由2012年的34宗跌至2014年的11宗。

顏慧萍指出:「香港高質素寫字樓供應匱乏一直是不少大型用家面對的挑戰。租金昂貴,加上裝修成本高漲,對現時物色大面積寫字樓的公司造成更大困難。同時,在面積超過8,000平方呎的九龍區寫字樓市場出售交易中,2014年錄得的銷售中約六成為自用,較去年上升一倍,相對2012年更上升逾兩倍。」

顏慧萍說:「未來數年,香港寫字樓空間的整體需求將持續上升。2015年,可供出售的九龍東新增寫字樓供應預期約為872,800平方呎。然而,自2016年起,核心地段可供出售的新增寫字樓供應將會有限。」

高力預期,由於裝修成本增加,很多租戶不會選擇每隔數年搬遷一次,而會傾向於購買單位自用,因而成為買家和最終業主。鑒於未來數年的寫字樓供應緊絀,2015年整體寫字樓銷售交易將上升。