高力國際近日發表的《前海:機遇還是挑戰》(The Rise of Qianhai: An Opportunity or a Challenge?) 研究報告,分析了前海的發展現狀及打造成泛珠三角曼哈頓的良好勢頭。

騰飛的前海
前海是人民幣國際化及金融改革的示範區,總建設投資約人民幣3,898億元。目前,前海地區大部分的基礎設施建設都已進入最後的建設衝刺階段,第二階段的開發目標即將實現,第三階段預計將如期進行。

高力國際亞洲區研究及諮詢行政董事盧永輝表示,在前海22條先行政策中,已有17項政策基本落實,儘管15%的企業所得稅優惠沒有包括金融業,但作為支柱性行業之一,中央政府將推出更多針對金融業的激勵政策,打通人民幣雙向流動的通道,以便推進人民幣的跨境流動。

至今前海地區共完成10個商業地塊的出讓,平均地價介乎每平方米人民幣8,077元至28,000元,價格差距顯著。盧永輝解釋,造成地價差異主要有兩個原因:首先,項目的地段位置是關鍵;其次,針對申請者的資產及物業未來用途的限制性規定表明,管理局希望選擇資金實力雄厚的知名發展商品牌,通過將部分地塊定向轉讓給總部企業,以確保產業落地前海,從中體現了前海管理局的產業引導傾向。

前海示範區的首個拍賣商業地塊是由卓越集團發展的“前海壹號”,是第一個上市項目,預計於2014年末開盤,2016年竣工交付,由成功拍地到竣工交付僅用了三年時間,是目前前海的寫字樓項目建設速度最快的一個,其他大部份項目仍處於前期規劃階段。

報告顯示,目前已經超過10,000家企業進駐前海,其中大部份為新註冊企業,他們將在該區尋找面積1,000平方米以上的寫字樓單位。

機會的時代
前海較高的投資回報率,料可吸引尋求長期租金收入與更高資金收益的投資者。報告指出,萬科集團投資建設的萬科企業公館,目前已實現100%租賃,平均租金為每月每平方米人民幣260至280元(42-45美元),參照預估售價每平方米約65,000元計算,前海投資回報率預計可達5%左右。

前海61%的土地規劃(1,600萬平方米)將用於寫字樓物業,由於臨近香港,將可以緩解香港供應量的短缺問題。同時,前海是人民幣國際化的試驗區,香港將能從其不斷增加的人民幣業務中受惠,通過更深層次合作,它將為香港企業帶來重大商機。

錯位發展   共同合作
自2013年9月上海自由貿易區正式掛牌,前海地區與上海自貿區之間的討論不絕於耳,然而,兩者的目標客戶差異明顯。上海自貿區側重於發展金融創新業務,而前海地區將更為偏重服務珠江三角州地區的本地國企及香港企業需求。

盧永輝總結,前海不僅具備戰略位置的優勢,同時也是推動人民幣國際化的重要樞紐。強化前海、香港和上海的合作,將有助於三地的共同發展。

 

2014年8月6日