专家观点

深圳办公楼的租金走势

高力国际深圳代理服务副董事——李晓北视频采访

随着深圳经济的迅速发展,高端企业总部的聚集,写字楼市场体量巨大,高力国际深圳代理部副董事李晓北认为:深圳写字楼无论在规模上,还是重点区域写字楼的发展上,均持续有大体量的新增写字楼供应,一方面刺激了强劲的市场需求,另一方面,带动了租金有一定上涨空间。

高力国际深圳代理服务副董事李晓北先生对此进行了简要的分析。

  • 深圳写字楼需求活跃,如何看待未来租金走势?

深圳的经济发展,得益于其独一无二的地理位置以及国家政策,其中包括了作为在国家政策层面主要划分的三块试验田之一的以金融创新为核心的深圳前海自贸区。同时高科技产业以及新兴产业已经成为推动深圳的经济主要引擎,我们可以看到深圳企业通过不断的自主创新培育出不少全球行业的知名龙头企业,软件业的金蝶、IT业的腾讯、通信设备业有中兴与华为,新能源汽车有比亚迪等。

在实体经济的有利支撑下以及国家政策利好的驱动下,深圳写字楼需求的活跃是一个必然趋势。同时根据高力国际近期发布的中国写字楼市场报告来看,深圳在中国主要城市写字楼市场空置率较低,只有10.1%,这证明很多企业的写字楼需求未能得到完全满足,同时随着未来五年内深圳市写字楼市场供应量的不断增加,我们可以看到供需将共同增长,但由于高品质写字楼产品的入市,以及供应略大于需求的供求关系,未来深圳市写字楼市场总体而言,租金将稳中有升。

  • 租金快速上涨是否带给部分企业租用办公物业的巨大压力?

租金的上涨必然给企业租用办公物业带来压力,但同时我们可以看到深圳市政府在未来10年的城市规划层面,正在积极推进城市空间转型,打造“三轴两带多中心”的新城市结构。

这其中就包括了很多政府政策扶植的新兴区域包括了后海中心区、深圳湾总部基地、前海蛇口自贸区以及龙岗中心区企业总部等;在这些不同区域通过对不同行业企业的定位和相应政策扶持,也为不同企业租赁物业选址提供了更多选择。

比如作为深圳湾总部基地物业租金价格仅为福田中心区的二分之一或三分之一。这对于企业在未来应对租金上涨压力时提供了更多的选择空间,从而控制成本。

  • 现时重要产业的相关企业的承租力情况?他们又是如何慎选办公物业?

现时深圳主要支柱产业以金融和高新科技为主,金融类企业通过开放合作创新,依托毗邻香港国际金融中心的特色优势,在人员交流、产品互认、金融基础设施建设等多方面深入推动深港金融合作,并把握前海先行先试政策契机,提高了金融国际化水平。总体来说在深圳金融类企业承租能力较强,并且主要集中福田以及罗湖中心区,并以入驻超甲级写字楼为主,比较注重企业形象以及大众交通,口岸交通的便利性。对于租赁成本考量会较小。

深圳作为中国高新技术企业的聚集中心,越来越多的研发中心设立在这里,其中包括国内外的知名研发中心,包括华为、中兴、大疆创新以及微软亚太区研发总部等,这一类企业对于物业的工程要求较高,包括了电力增容、楼板承重、通讯设施等,以及严格的物业安保系统,在租赁商务条款上他们更需要一个长期稳定的租期。同时基于成本的考量,这一类企业会偏重于选择园区或者单层平面较大的甲级写字楼。同时这一类企业对于租赁成本控制更为看重。

翁琳

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