专家观点

高力国际解读十八届三中全会对房地产的影响

中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议已于十一月在北京召开。会后,国家领导人颁布了六十个要点,为国家未来发展指明了总体方向。    

我们认为,其中七个要点会对中国的房地产市场造成直接或间接的影响。

1. 建立城乡统一的建设用地市场
2. 赋予农民更多的财产权利
3. 完善产权保护制度
4. 加快自由贸易区建设
5. 市场在资源配置中起决定性作用
6. 增强政府公信力
7. 完善金融市场体系,扩大金融业对内对外开放

在这七点当中,对房地产市场影响最大的有两点:

第一:让农民享有与城市居民同等福利,这也可以看作城镇化改革。这将带来两大直接影响。

首先,农民可以把自己的房产变现并出售土地,还可以获得正式的居留资格,成为真正的城市居民。这样一来,他们就可以进入城市,并享有和城市居民同等的福利。这里说的福利包括医疗、教育、养老等。现在中国的城镇化率是53%,此举会直接提高中国的城镇化率,为各类房地产物业创造更多需求。相比而言,欧洲和美国的城镇化率在80%左右,中国还有很大的发展空间。

其次,农民物业资产的货币化也会增加农民的购买力,从而直接推动零售物业市场的发展。

第二:加快自由贸易区建设。

通过划定指定区域来试点金融创新,这将对写字楼市场影响最大,从表面上看,这一点是和利率市场化、人民币自由兑换等放松金融管制的举措相关。然而,自贸区需要办公场所,所以也会修建很多新的商务区和金融中心。

上海已于今年九月开始自贸区试点,对上海的写字楼、物流和住宅市场都造成了巨大影响,虽然自贸区的具体运作细则还没明确,但它的成立已经提振了周边地区的信心,大家都认为资产绩效未来会继续上升,发展商和投资者的信心都得到提升。自贸区附近地区的土地交易价格和租金也都有上涨。比如川沙的楼面价就在短短四个月内从2,500元涨到18,000元,涨幅近6倍,非常惊人,在投资市场,有些业主甚至把退出投资策略从出售改为持有,如果在其他城市成立自贸区,同样也会对周边的房地产市场造成影响,但具体还要看政策的执行及当地的情况。

概括来说,我们认为60点决定标志着一次综合改革,有助于中国的房地产市场以更高效、更市场化的方式发展,同时也会引起对产权保护的高度重视,随着中国经济向服务型发展,改革势在必行,当然,一切都取决于政策的执行,如果执行成功,相关各方在制定业务决策时就会从短期目标转为长远规划,这对房地产市场会很有利。

以上是对前两周情况的一个简单说明。
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