专家观点

深圳投资市场:解读开发商对自持与出售物业的看法

专访高力国际深圳分公司副总经理简家宏

2015年深圳楼市一路量价齐升的疯狂势头,在全国地产市场唱了台绝对的重头戏。随着深圳自贸区和前海深港合作区的各项政策利好及区域内的配套逐渐成熟,该区的甲级写字楼有望成为市场的焦点。针对这个深圳物业市场的发展潜力,我们专访了高力国际深圳分公司副总经理简家宏先生,他表示市场普遍看好这个区域甲级写字楼的巨大升值潜力,投资者可以选择该地段的超高层或地标项目作为投资选择。

深圳写字楼需求大 开发商转向自持营运

目前开发商陆续加持优质写字楼,对此做法,简家宏表示赞同以及持有乐观的态度。在深圳的物业市场,对优质写字楼的需求一直比较大。至2015年第四季度为止,深圳甲级写字楼的空置率在全国仍处于一个相对较低的水平。预计从2016年第三季度开始,持续到2017年、甚至2018年,写字楼的供应量和空置率会相对拉高。

与其它发展得比较好的中心城市,如伦敦、东京、香港,甚至是北京、上海作比较,便可以得出:当一个城市的中央商务圈发展越来越成熟的时候,开发商开始把一些优质的写字楼物业进行自持并营运。

深圳目前正步入这样的发展阶段。无论是针对投资市场,或者对整个写字楼市场来说,一些优质的写字楼物业由开发商长期持有并运营,这对以上任何一方都是一件好事。

住宅市场前景向好 鹏城投资市场活跃

关于发展商出售物业的意愿,简家宏认为可以从不同的物业即写字楼、住宅以及商铺三方面进行具体分析。首先是大家比较关心的住宅市场,在过去的十二个月,深圳的住宅市场处于一个急剧向上的升势,大部分的住宅物业升幅都超过50%。某一些物业譬如大前海区域、保税中心区内的住宅物业,升幅甚至超过80%。未来开发商将继续推出一些住宅物业,住宅市场预测前景一路向好。但比较2015年的市场,升幅将渐趋平稳,升幅预测在10%-15%。

关于写字楼物业,开发商已经开始考虑将一些优质的写字楼物业持有并运营。换言之,未来在市场上可出售的优质写字楼物业将会越来越少。在未来三到五年内,可售的写字楼供应量将只有不到20%。开发商对写字楼物业的惜售是比较高,他们越来越希望自持一些优质的写字楼物业。对于大宗交易而言,如果要寻找一些好的写字楼投资机会,简家宏认为在未来的两三年里,深圳市场将会是一个很好的机会。

最后关于商铺方面,在深圳越来越少开发商愿意将他们的商场或者商铺分拆进行散售。最主要的原因是,开发商已经清楚如果将商场进行部分散售,无论是整体营运或者整体管理,难度相对来说会比较大。因此开发商对商场更多是选择持有并营运。但也不排除有这种情况,即把整个商业项目的商场部分进行一些资产转让,或者出售给一些有商业营运背景及经验的机构投资者进行优化营运。

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