2017年1月5日

全球领先的房地产服务上市公司高力国际发布了成都物业市场2016年回顾及2017年展望,报告指出成都写字楼物业市场供过于求现象显著,虽需求回暖但空置率仍高企;成都商铺物业市场保持活跃,新增供应之低于平均水平的租金及若干业主提供的租金优惠拉低了全市平均租金。

优质写字楼——供过于求尚未缓解,租金持续理性下调
2016年,成都写字楼物业市场供过于求现象显著。虽然需求回暖且空置率有所下降,但截至年末全市空置率仍接近38%。市场失衡导致租金持续调整,平均租金较2015年下跌12%。若干投资者将此视为收购资产之机遇,四宗整售交易于年内公布。

年内共有两栋优质写字楼(合计办公建筑面积约为17.5万平方米)竣工:四川航空广场以及东方希望天祥A栋。由于施工因素或租赁策略调整,三栋优质写字楼推迟至2017年交付。因此,截至2016年末,市场总存量增至220万平方米。

继2015年市场形势低迷之后,2016年需求有所回暖,净吸纳量约为22万平方米。新增需求主要得益于某些区政府的优惠政策,其鼓励金融、贸易、科技、专业服务等行业的内资公司签署新租约或延长现有合同。尽管平均空置率相较2015年下降5.5个百分点,但截至年末仍达37.7%。成熟子市场与新兴子市场供过于求程度相若,空置率范围由38%(中央商务区)至42%(大源)。

年内,新兴子市场(大源及金融城)需求仍较成熟子市场(中央商务区、东大街及人民南路)更为强劲,占全年净吸纳量的62%。导致此种格局的原因包括:从区域政策到全国规划的各级政府激励举措;新兴子市场内基础设施及商业配套的日益完善,使其对租户的吸引力见长;以及较成熟子市场更具竞争力的租金水平。

租金调整自2012年起持续至2016年,成熟子市场及新兴子市场平均租金均出现下降。然而,由于面临新兴子市场项目的竞争,成熟子市场内调整程度更为显著。中央商务区、东大街以及人民南路子市场租金较2015年下降11%至16%不等可见一斑。总体而言,全市租金水平同比下降12%至人民币90元每月每平方米。值得关注的是,单一业权与分散业权项目的租金表现分化突显。某些分散业权项目内,小业主之间存在一定程度的竞争。而单一业权写字楼内,众多租户所看重的管理标准普遍更为专业。

2016年,成都写字楼投资市场表现活跃。拥有良好的交通通达性及配套设施的高品质项目对机构投资者具备吸引力,尤以租金基础较低且具有增值潜力的新兴市场为甚。年内高新区的四宗交易完成即系佐证。平安人寿保险及华夏人寿保险分别于3月份和6月份从银泰集团购入银泰中心T3(80,000平方米)与T2(81,000平方米),价格均未予披露。11月份,成都嘉煜投资有限公司以未披露价格卖出在建中的中铁信托大厦T2。12月份,深圳皇庭不动产以人民币8.35亿元从泰然集团购入在建项目环球时代广场其中一栋写字楼(52,900平方米)。

高力国际西南区办公楼服务部董事邱莉玲女士表示:短期内,鉴于现有可租赁空间及新增供应体量较大,成都市场仍将有利于租户方。2017年,七个甲级写字楼项目计划入市,建筑面积合计逾50万平方米。其中,四个新增项目将位于金融城子市场,两个将位于东大街,一个将坐落于大源。因此,租金调整以及免租期等更多激励举措预计将于2017年得以延续。写字楼投资市场仍将吸引对城市长期发展规划具备信心,并借此机会进入成都市场的投资者。

商铺——需求持续活跃,租金水平下调
据成都市统计局,2016年前十个月全市消费品零售额同比增长10.2%至人民币4,610亿元,增速较2015年同期放缓0.3个百分点。在此背景下,受源自餐饮及儿童业态的持续需求所支撑,成都商铺物业市场保持活跃。尽管新项目入市整体空置率仍录得下跌,但租金优惠拉低了全市平均租金。一宗整售交易于年内公布。

由于发展商集中在可用地块较多且缺乏商铺物业的市郊区域开发,成都商铺物业市场由地处传统核心商圈以外的物业所主导。此趋势于2016年得以延续,全年竣工的两个新项目均位于非核心区域。位于武侯区的泛悦国际以及位于青羊区的青羊万达广场均于下半年开业,为全市带来约24万平方米新增零售建筑面积,推动市场总存量上升至约440万平方米。两个项目均定位为区域型购物中心,且以周边居民为目标客群。继此两个项目完工,87%的成都商铺物业均位于非核心区域。

年内,尽管受限于新增供应缺乏,成都商铺物业市场需求仍表现强劲。两个新项目均在开业时录得逾95%的品牌入驻率,且现有项目亦录得众多新进品牌。因此,截至年末平均空置率同比下降3.1个百分点至5.0%,其中核心区域为3.3%,非核心区域为5.3%。

国外零售商仍将成都视为其进入西南地区市场之首选。年内,婚纱品牌Vera Wang及日本设计师品牌三宅一生开设其西南首店,同时Nike Air Jordan选择落户其亚洲最大旗舰店于国际金融中心,内衣品牌维多利亚的秘密于万象城承租逾2,300平方米以设立其全球第五家旗舰店。

2016年快时尚品牌持续扩张,知名品牌及新兴本土品牌均录得新开活动。H&M旗下高端品牌COS于万象城开设其在成都二店,同期,优衣库于远洋太古里设立其第15家新店,且本土快时尚品牌Mjstyle于2016年在市内开设三家新店铺。

餐饮业态表现仍然活跃,若干连锁店扩张及国际品牌均扩张布局。韩国快餐连锁快速披萨开设两家新店铺;韩国烘焙连锁巴黎贝甜及法国烘焙连锁法味朵风均开设其成都首店。本土品牌亦表现活跃。火锅连锁大牛合设立三家新店,均位于非核心区域,同期本土连锁一把骨设立两家新店。

年内,面向儿童业态的零售商受业主追捧,尤以非核心区域为甚。儿童教育及室内娱乐品牌因具有相对较大的面积需求而尤具吸引力,且其能够吸引周边家庭客群。仅凯德天府便录得六个儿童品牌新开或新租活动,包括悠游堂,自由戏剧,小小运动馆及安妮花教育。儿童服饰及玩具零售商同样受业主青睐,玩具反斗城,Kidsland及喜健步均于万象城设立新店。

就超市类而言,百佳超市退出成都市场后,而11月份绿地于来福士开设其西南第一家G-super店铺(约6,000平方米),随后在12月份于The One开设一家3,000平方米店铺。

若干业主提供的租金折扣以及新增供应之低于平均水平的租金合力导致成都商铺物业市场平均首层租金同比下降2.2%,至人民币499元每月每平方米。然而,国际金融中心以及远洋太古里项目内部品牌及业态组合调整所带动的租金上调拉升核心区域平均租金同比上涨1.5%至人民币1,174元每月每平米。

投资市场内,8月份,凯德商用中国信托以约人民币15亿元向贝莱德收购了凯丹广场。该项目面积为92,000平方米,坐落于高新区新南天地商圈,出租率为100%,成为凯德在成都第六个商铺项目。合计总体量约37.9万平方米的五个新项目预计将于2017年入市,均位于非核心区域。大部分项目将定位为区域型购物中心且以周边居民为目标客群,然而坐落于高新区的银泰集团项目-银泰中心In99将因为其定位于高端购物中心而备受瞩目,旨在满足高新区以及天府新区内随城市向南扩展而出现的日益增长的消费需求。

大部分业主有望实现至少80%的开业率,然而,鉴于市场空置率较低,新增供应将暂时推升非核心区域的空置率。核心区域内,因数商圈可供品牌竞争的存量有限,空置率有望维持低位。

高力国际西南区董事总经理蔡孟颐先生指出:非核心商铺区域内,若干新增项目之低于平均水平的租金将拉低平均租金,然而银泰In99之高于平均水平租金及2017年若干项目内品牌升级所带动的租金上调,将使降幅收窄。核心区域内,鉴于市场有限的商铺数量,稳定项目之租金表现将保持坚挺。


关于高力国际
高力国际集团公司(纳斯达克证券交易所股票代码和多伦多证券交易所股票代码:CIGI)是全球领先的商业地产服务公司,在全球66个国家设有554个办事处,拥有超过16,000名专业人员。凭借锐意进取的企业文化和显著的内部股权比例,高力国际致力于向世界各地的房地产用户、业主及投资者提供全面的优质服务,包括经纪、全球企业解决方案、投资销售及资本市场、项目管理及办公空间解决方案、物业及资产管理、顾问、估价及评估服务、以及量身定制的研究和思维领导力。高力国际超过其他任何房地产服务公司,连续十一年入围 IAOP(国际外包专家协会)全球外包100强。

在2016年度国际物业大奖(亚太区)评选中,高力国际囊括18个奖项,包括亚洲、中国、印度尼西亚、缅甸和菲律宾的最佳房地产顾问与咨询公司奖。在2012年至2016年,连续五年被《欧洲货币》评选为中国区最佳房地产咨询公司。

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