2017年1月4日

今日,全球知名的房地产服务公司高力国际发布了《华东区物业市场2016年回顾及2017年展望》报告。报告指出,2016年上海写字楼市场P2P的退租以及近五年来的供应顶峰导致空置率攀升,并限制了租金涨幅;投资市场内全年共有38项大宗交易达成。上海商铺物业市场年内七个新项目入市,净吸纳量攀升,投资市场内有九宗整售交易披露,其中三宗交易的买家系国内公司。上海住宅物业市场在政府干预下需求仍然强劲,销售量高企,成交均价同比上涨19.0%,土地平均楼板价同比上涨87%至历史新高。商务园区物业市场有所放缓,13个新增供应推动平均空置率上升,年内共有六宗整售交易公布。物流物业市场持续表现稳健,新增七个优质物流项目供应,平均租金较2015年上涨4.4%。

上海
写字楼:年内市场多变,新项目涌入且P2P退租频现

2016年上海核心区甲级写字楼物业市场共有11栋楼完工,整年新增供应为近五年来的最高水平,总存量同比增长7.4%至约613万平方米。而由于P2P借贷公司的普遍退租,全年净吸纳量仅录得11.3万平方米有余,大幅低于过往五年的平均水平40万平方米,因而导致核心区平均空置率同比攀升5.3个百分点至10.2%。5月份出台的全新增值税税收体系规定增值税税率可抵扣租户的租赁成本,一些业主纷纷提租。然而,对于楼宇空置率的骤然攀升,上海众多业主提供租金优惠以吸引租客,以至限制了年度租金增幅。截至年末,核心区平均租金同比增长3.1%至人民币10.4元每天每平方米。

2016年,上海写字楼物业仍为全国最为活跃的投资市场。年内共录得38项大宗交易,总价值超过人民币706亿元。沪上的内资终端用户及国内外投资者均保持活跃。高力国际华东及西南区物业投资服务执行董事汪蓓表示:“2016年上海大宗写字楼交易的主要推动因素包括:上海写字楼物业强劲的自用需求及其大致平稳的资产表现、投资者资金的释放需求和人民币贬值的压力。再者,上海相对其它城市拥有更高的市场透明度也是上海市场备受青睐的原因之一。” 然而, 2017年预计将有大量新增供应竣工,这或将在中短期内导致更为激烈的租赁竞争并限制租金涨幅,投资者因此变得愈加审慎。

对于2017年写字楼租赁市场,高力国际华东区办公楼服务执行董事赖锦雄表示:“2017年仅上海核心区便将有写字楼建筑面积达110万平方米的新增供应竣工,其中超过半数位于浦东,包括摩天大楼上海中心大厦。新增供应的增量将逾越上海当前对写字楼空间的吸纳能力,继而导致2017年平均空置率的进一步攀升。相应地,业主或将提供更为灵活的激励方案,并导致短期内的租金调整。”

商铺:市场成熟,投资者涌入
去中心化是2016年上海商铺物业市场的主要议题。全年录得的七个新项目中有六个(按建筑面积约90%)位于七宝和大宁商圈等非核心区域。截至2016年末,这些区域的供应量占全市商铺总存量的70%。尽管新增供应量较大,但全市空置率仅上升0.3个百分点至年末的12.1%。这主要归功于市场对新物业的强劲需求,其中多个项目开业时业已实现80%或更高的入驻率。因此,2016年净吸纳量攀升至580,100平方米,系2015年体量的两倍有余。业主尚能于年内实现租金收益,且全市平均租金较2015年增长4.2%(除却新增供应)。若包含新增供应,其低于市场平均水平的开业租金致使全市平均租金同比下跌4.0%,至人民币37.3元每天每平方米。投资市场内,今年共完成九宗整售交易,而2015年仅录得一宗交易。值得注意的是,随着更多内资企业进入资本市场,其中三宗交易的买家系国内公司。

未来一年上海商铺物业市场将尤为活跃。合计商铺建筑面积逾150万平方米的17个新项目计划于2017年入市,其中包括若干地标性项目。高力国际中国区研究部高级董事谢靖宇表示:“新增供应多数将落户非核心区域,而在核心区域内,仅两个新项目计划入市。鉴于零售商对核心区域内有限商铺面积的持续竞争,预计明年该区域空置率仍将保持低位。在非核心区域,大量新增供应的入市将抬高空置率。鉴于若干业主对项目进行业态及品牌组合调整后实现的租金收益,预计2017年核心商圈租金将保持稳定增长。”

住宅:政府干预下需求仍然强劲,全年成交均价同比上涨19.0%
2016年上海新建商品住宅物业市场需求强劲,尽管发展商放缓推盘速度导致全年供应量同比下跌37%至760万平方米,年销售量录得过去九年中继2015年历史新高以来的次高水平,达1,360万平方米(106,793套)。

与政府针对置业者实施愈为严格的政策相呼应,年内销售量变化显著。3月,上海市住房和城乡建设管理委员会提高非沪籍置业者门槛并将二套房置业者的首付比例由四成提升至五成或七成(视情况而定),置业者在新一轮限购预期的推动下完成交易,致使前三个月销售强劲,且3月份销售量达到最高水平220万平方米(17,524套),系2008年以来的单月最高销售量。4月及5月份销售量下跌,8月份销售量再次达到峰值190万平方米(13,650套),并在传统“金九银十”期间持续强劲。由于发展商大幅减少供应,11月份单月销售量下跌。11月28日,相关当局将首套住房首付比例从30%提升至35%。12月份发展商再次减少供应,销售量再次下跌。然而,高端住宅及豪宅销量大幅增长拉动全年成交均价同比上涨19.0%至人民币38,300元每平方米。

发展商仍对上海市土地收购及开发显现出持续的兴趣,平均楼板价同比上涨87%至历史新高人民币32,035元每平方米。最为显著的交易系8月份融信以人民币110亿元或折合楼板价人民币10万元每平方米,购得静安区一幅30,000平方米地块,楼板价系全国住宅地块交易史上之最。

展望未来,高力国际中国区研究部高级董事谢靖宇预计近期政府限购政策将无重大变化。受诸多置业者仍对升值空间保有信心所支撑,高端住宅及豪宅市场将持续活跃。预计新增供应水平将与2016年相若。土地市场内,政府公告已暗示在2016年地块数量受限之后,2017年住宅建设用地供应将增加。

商务园区:租赁需求放缓,租金保持平稳
2016年,上海商务园区物业市场共有13个新项目落成,合计有效建筑面积约82.4万平方米。因此,总存量同比增长10.6%至约860万平方米。年内整体租赁需求放缓,净吸纳量同比缩减75%至29万平方米,平均空置率被推升至年末的15.3%。尽管如此,漕河泾、张江、陆家嘴软件园等配套成熟且管理专业的子市场需求稳固,信息技术及生物医药企业为需求之主要驱动力。租赁需求相对放缓对平均租金的影响有限,平均租金自2006年以来首次突破人民币4元每天每平方米,为人民币4.03元每天每平方米。相较2015年,投资市场于2016年略有放缓,但仍有六宗整售交易完成。机构投资者及终端用户均积极于张江、金桥及漕河泾寻觅适合的收购目标。值得关注的是,外资基金、国内机构及人民币基金更青睐入驻率较高且租户结构优质的资产,抑或具备翻新增值潜力之物业。

2017年,上海商务园区物业市场约有100万平方米新增供应计划竣工。近七成新增供应将位于张江、漕河泾、陆家嘴软件园等成熟子市场。对此,高力国际华东区办公楼服务高级董事吴群认为:“这些子市场内往年需求活跃,而且对于本区域内租户有较强的粘合度。新增的供应量将从一定程度刺激租赁活动,但鉴于新增供应量较大,预计平均空置率将在短期内小幅上升。就租金而言,新项目将具备更高的建筑规格及愈加完善的配套设施,有望将支撑2017年整体租金表现。但租金表现将因子市场及项目而异,部份子市场租金将不可避免的出现短期下跌。与此同时,充裕的可租赁空间将为租户提供更多选择,使其在租金谈判过程中占取更有优势的谈判地位。”

工业 (物流与制造业):需求稳健,投资市场表现活跃
受零售额的积极表现以及其它具有物流物业需求之领域所支撑,2016年上海物流物业市场表现持续稳健。年内合计建筑面积624,800平方米的七个优质物流项目竣工入市,系2008年以来最高年度新增供应。所有项目均为多层非保税仓库。标准物流物业需求强劲,净吸纳量合计近64万平方米,总体空置率同比下降1.6个百分点至13.0%。约六成净吸纳量源于新入市项目。强劲的需求和有限的可租赁面积致使租金同比上涨4.4%至人民币1.29元每天每平方米。厂房物业市场则在2016年保持稳定。鉴于有限的工业用地供应,平均租金同比上涨3.9%至人民币1.02元每天每平方米。2016年,投资市场对物流物业发展商和机构投资者保持吸引力,若干投资活动即系佐证。

高力国际中国区产业及工业地产服务执行董事邓懿君表示:“2017年,逾70万平方米标准物流物业计划竣工,近六成位于浦东区域。由于需求持续强劲,这些新增供应预计会陆续被市场吸纳,租金将会保持平稳。尽管来自跨境电商的租赁需求暂时放缓,但全市及全国对跨境电商的扶持力度仍然强劲,年初建立的上海跨境电子商务示范园区及综合实验区可见一斑。”

二线城市(苏州、杭州、南京、武汉、厦门)
优质写字楼

2016年,五座城市共录得21个新项目,合计写字楼面积逾100万平方米。在多数城市中,大部分新项目位于成熟区域。武汉新增供应水平最高,六个新项目合计建筑面积427,300平方米。需求水平与往年相若,五座城市净吸纳量总计684,200万平方米。尽管五个城市均在政府严加管控下受到P2P借贷公司退租的影响,但金融及房地产公司仍系需求主要来源。杭州、南京以及厦门平均空置率皆有所下降。2016年,所有城市均录得租金增长,主要由新项目因高品质获取的租金收益所驱动。这些二线城市2016年整售市场投资氛围活跃,共录得五宗交易。所有交易物业均系为在建项目。28个新项目计划于2017年竣工,总计写字楼建筑面积约210万平方米,较2016年几近翻番。此番大规模的扩张将提升所有城市的平均空置率。因此,多数城市将进入供应过剩以及租金调整期。

优质商铺
2016年,十个新项目于这五座城市竣工,合计商铺建筑面积968,000平方米,系2015年半数水平,其中八个新项目位于非核心区域。截至2016年底,这些城市总存量增长至1,050万平方米,武汉仍以310万平方米的水平列居榜首。活跃的需求引领该五座城市的平均空置率下降2.1个百分点至5.0%,净吸纳量总计130万平方米。所有城市空置率皆有所下降或保持低位。除杭州外,各城市平均租金均有所下滑,主要由商铺项目于核心商圈外的迅速扩张所致。2016年内录得两宗整售交易。2017年,所有五座城市的商铺市场均将显著扩张。35个新增项目(总建筑面积达370万平方米)计划开业。除苏州外,预计所有城市的平均租金均将适度下跌,系新项目的地理布局以及若干发展商缺乏运营及管理经验所致。就项目而言,核心区域内现有项目的租金有望实现稳定增长,而非核心区域内现有项目租金或将保持其现有水平。

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关于高力国际
高力国际集团公司(纳斯达克证券交易所股票代码和多伦多证券交易所股票代码:CIGI)是全球领先的商业地产服务公司,在全球66个国家设有554个办事处,拥有超过16,000名专业人员。凭借锐意进取的企业文化和显著的内部股权比例,高力国际致力于向世界各地的房地产用户、业主及投资者提供全面的优质服务,包括经纪、全球企业解决方案、投资销售及资本市场、项目管理及办公空间解决方案、物业及资产管理、顾问、估价及评估服务、以及量身定制的研究和思维领导力。高力国际超过其他任何房地产服务公司,连续十一年入围 IAOP(国际外包专家协会)全球外包100强。

在2016年度国际物业大奖(亚太区)评选中,高力国际囊括18个奖项,包括亚洲、中国、印度尼西亚、缅甸和菲律宾的最佳房地产顾问与咨询公司奖。在2012年至2016年,连续五年被《欧洲货币》评选为中国区最佳房地产咨询公司。

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