2016年11月11日

唐纳德·特朗普成功当选美国总统给亚洲带来了诸多挑战,例如,近期可能会对市场信心和增长造成打击,以及对进口产品征收新关税。金融市场可能很快就会出现动荡。然而,如果在特朗普执政期间美国经济增长受挫,那么美国利率只可能会缓慢上升,而美元可能会走弱。这一结果将会推动香港房地产的发展,因为这意味着香港仍将继续维持负实际利率。但是,美元疲软将会损害亚洲出口国家,其中受影响最大的会是日本。由于经济低迷加之日元走强,日本的房地产投资额早已受到影响。而对亚洲发展中国家(如中国和印度)的房地产市场的直接影响则更为有限。从长远来看,我们期望特朗普当选美国总统和英国脱欧这两件大事可以提醒全球投资者和房地产使用者,在发达国家和新兴国家仍存在着潜在冲击,这能够缓解人们对亚洲政治和经济的担忧。随着时间的推移,这将导致对包括房地产在内的亚洲金融资产的需求高涨。

特朗普胜出,全球金融市场措手不及
初看之下,唐纳德·特朗普意外赢得美国总统选举给亚洲带来了诸多挑战,包括近期可能会对美国和全球信心和增长造成的打击,以及针对中国和其他国家的激进贸易政策。今天我们确实看到了一些影响——亚洲股市下跌以及传统避险资产的走强(如黄金和日元)。

但今天金融市场上的动荡很可能是个非常短暂的现象;我们相信选举之后市场上政治动荡并不会引发美国经济的长期下滑或衰退。

初看之下,特朗普的政策将会抑制亚洲增长
然而,既然现在特朗普已经当选总统,我们就要开始审视他的政策。特朗普此前有许多激进的政策提议,但尚不清楚他执政后会首先积极推进哪些政策。国内政策方面,特朗普表明他将推行大规模的财政紧缩和减税计划;而在外交政策方面,他将对来自中国和其他国家的进口产品征收高达45%的关税。

但入主白宫之后,特朗普的政策提议可能就不会那么激进了。在总统选举当天,参议院100个席位中的34个席位以及众议院的435个席位都已选举完成。选举结果对共和党非常有利,因为共和党已重新控制了参议院,并继续保持对众议院的控制。如果有人反对特朗普的政策,那反对意见一定是来自共和党内部。

有权威预测公司认为,特朗普的政策将对美国的增长产生收缩效应。在“温和特朗普”情景中,牛津经济研究院预测减税1万亿美元、开支削减7500亿美元并对中国征收关税为15%。这一结果对美国增长和全球边际效应的负面影响有限。而在“激进特朗普”情景中,牛津经济研究院预测减税1万亿美元、前期开支削减1万亿美元、对中国征收关税为45%并对韩国和印度增加关税。这一结果将对美国经济增长产生重大负面影响,并大幅缩减亚洲的增长前景。

美国利率缓慢上升将推动香港房地产发展
我们一直预测美联储将在今年12月再次加息,这是因为美联储已经释放出了相关信号。此后,美国利率将在未来几年内稳步上升。然而,如果在特朗普执政期间美国的增长确实受挫的话,那么美联储只能在未来几年内缓慢提高利率,甚至可能不提高利率。

该前景对香港的房地产资产有积极影响,因为港元和美元挂钩使得香港利率紧贴美元利率。自2009年底以来,香港的实际利率(即通货膨胀调整后的利率)已经达到负值,因此香港目前正处于亚洲最宽松的货币状况中。长期的货币宽松恰好与住宅物业价格上涨约200%同时发生。假设美国利率只是逐步增加,而香港的通胀维持不变,我们预计香港在2018年年初或下半年之前,仍不会回到正实质利率。这个结果应该支持香港大部分房地产市场的资本价值,虽然住宅价格仍然容易受到进一步紧缩措施的打压,就好比政府上周公布的增加印花税措施。

美元的削弱会打击日本及其他亚洲出口国家
如果美国的经济增长受到影响且美国利率的增长低于预期,那么美元的霸主地位也可能在屹立多年后开始下降。这种情况对于亚洲出口国,特别是本国货币已经非常强的日本(见图1),以及中国、韩国和台湾都是非常不利的。这是因为美元走弱会降低美国的出口竞争力,加重美国潜在的疲软需求和新关税壁垒对亚洲出口国的影响。

我们应该补充一点,日本国内疲软的经济和强劲的日元已经对其房地产市场的投资造成了损害。据不动产资本分析公司(RCA)分析,在2016年前9个月,东京收入物业的总投资交易额跌落至130亿美元,同比下降34%。这是在全球主要城市中继伦敦以后出现的第二大经济衰退。如果日元继续加强,外国投资者可能会越发认为价格偏高而退出日本房地产市场。

对亚洲新兴国家的直接影响有限
特朗普当选对亚洲发展中经济体的房地产市场的直接中期影响则更为有限。中国和印度的经济正经历着强劲的长期增长阶段,在接下来的几年里不可能大幅减速。无论谁担任美国总统,包括投资者和大型跨国公司在内的物业使用者会继续被像上海这样的重要商业地产市场所吸引。同时,中国和印度住宅市场的供需则主要取决于国内因素,如城市化、财富水平、利率、贷款政策和房地产调控等,而这些均与美国无关。

亚洲对于特朗普当选和英国脱欧的担忧会逐渐减少
或许特朗普当选对亚洲的最重要影响要长期才能发现。结合今年英国意外选择脱欧,美国反体制候选人的成功当选提醒了全球投资者和房地产占有者在发达国家和新兴国家中所面临的潜在冲击。自全球金融危机以来,美国金融资产需求旺盛,美元强劲不衰。这反映了过去八年间,亚洲房地产资本大量流出而流入却停滞不前。尽管新兴市场可能出现短期波动,但我们认为2016年的双重发达市场冲击将减轻投资者对亚洲的长期政治和经济担忧,并随着时间推移为亚洲包括房地产市场在内的金融资产激发更高需求。


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在2016年度国际物业大奖(亚太区)评选中,高力国际囊括18个奖项,包括亚洲、中国、印度尼西亚、缅甸和菲律宾的最佳房地产顾问与咨询公司奖。在2012年至2016年,连续五年被《欧洲货币》评选为中国区最佳房地产咨询公司。

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