2016年7月15日

英国经济在其宣布脱欧后已踏上新的征程,尽管其前景尚不明朗。昨天,特里莎·梅 (Theresa May) 已被正式任命为英国的新首相,英国政坛局势逐渐明朗。但对于脱欧对英国经济和房地产市场的全面影响,我们尚处于初步了解阶段。高力国际将就脱欧后三周的市场形势分享一些观点。

综述

高力国际表示,公投之后,英国的未来充满“不确定性”。英国《秋季预算报告》将于今年11月末或12月初公布,在此之前,英国的经济、财政和监管方面的整体情况将不明朗,但新首相确定后我们可能会得到一些风向标。

虽然整个经济仍然有一些不确定性,也可以看到很多正面的消息。英国经济靠家庭支出驱动,而家庭支出的规模在某种程度上取决于房价上涨产生的“财富效应”。在2017年以前,商业投资和出口对英国经济的贡献不太可能加强。鉴于英国经济对家庭支出的依赖,英国经济承受的最大的国内风险因素是基准利率上扬,但迹象表明基准利率更可能在短期内下降。

关于商业房地产投资,现金流才是王道。核心和有稳定现金流的资产定价较为稳定,但投机的外国投资者仍在“考察”市场。一些投资者成功获得议价机会,另一些则遭到拒绝。公投之后,英国的一些房地产基金关闭,投资者赎回基金,同时,房地产销量已经公布,初始价值证据也将于近期公布。

对于住宅房地产来说,短期可能会受到一点影响,但还是有许多积极的因素,譬如短期价格回落,较低的且还在降低的利率,租金增加以及汇率创30年来最低。所有这些因素都可能吸引国际投资者到英国市场投资,促使房价在长期有所上涨。

商业房地产市场-核心和低风险资产的价格有望保持坚挺

为了规避脱欧公投后经济衰退的风险,英国央行(BoE)推出的刺激举措很可能包括宽松的货币政策,并可能降低基准利率。尽管货币政策委员会(MPC)将对此做出最终决策,但英国央行行长Mark Carney担心消费和投资推迟以及劳动力市场疲软,他强调必须支持经济增长和降低借贷成本,而不是稳定通货膨胀。这无疑为房地产市场打下一支强心针。

如果英镑汇率和利率的波动幅度维持在预期范围内,且英格兰银行的货币政策与谨慎的监管活动仍保持宽松,高力认为在短期内商业房地产的价格将不会遭遇重大调整。

此外,英国财政大臣George Osborne计划将公司税从20%削减至15%,从而使得英国成为主要经济体中税率最低的国家,旨在吸引因欧盟公投结果及随之而来的不确定性而受到不利影响的企业投资。此举是新的五点计划的一部分,该计划还包括加大对英国“北方经济引擎”计划的投资力度,吸引来自中国的投资,支持银行放贷和维持英国的财政信用。其实,纵然企业有机会考虑搬到欧盟国家,英国的人口结构和现有的专家群体将成为“挽留”企业的主要因素,可防止企业大规模迁入欧盟国家,从而保护英国经济。其他“挽留”因素包括欧盟缺乏可替代的商务基础设施,且税收政策不如英国的有利。此外,政府房产管理部门(Government Property Unit) 已宣布公务员整合方案,该方案主要由英国皇家税务海关总署推动,预计到2023年,将产生将近500万平方英尺的办公市场需求。所有这些政策将刺激商业房地产的需求。

英国房地产行业较为多元化,其风险范围也较广,受行业、地理位置和质量等综合因素的影响。目前,对于核心低风险资产来说,现金流为王,所以预计价格将保持坚挺。唯一例外的可能是伦敦市中心的办公楼,当地的高房价和大面积限制了购买群,对金融服务就业的担忧对于未来租赁需求的影响仍是个未知数。该市场的小面积优质房则显得波澜不惊,个人买家明显较多。我们还预计,对酒店、学生公寓和租赁房的需求仍将保持旺盛。除了核心和债券类资产,价格很可能会随时间推移而调整到新的水平。

高力国际总结,以下因素将缓解公投后产生的不确定性对英国商业房地产的影响,包括:(1)国际资本并未减少;(2)全球投资者追求利益的愿望愈加迫切;(3)英国仍是资金避风港;(4)缺乏债务杠杆;(5)英国银行和金融机构的现金存量高。

如需了解关于脱欧对商业房地产市场影响之详情,请参考我们最新发布的“公投后:脱欧及其对英国商业地产的短期影响。”

住宅房地产市场-短期受创,长期房价预期上涨

脱欧无疑将对住宅市场带来短期震荡。但中心区域的房价难以下调。虽然投资者和买家可能会审时度势,但开发商和建筑商不太可能购买更多的土地,因为股价影响短期流动性。此外,由于开发商试图出售“现有库存”,新工程开始减少。同时,国际市场买家很可能因当前的低汇率和利率下降,进入英国市场。

就中期而言,我们预计需求不会显著下降,因为英国一直是本地和国际买家的热门目的地。同时,现有的供给侧动力将受到一些新的附加因素的影响。需求和供给的不平衡将加剧。我们预计,在这种失衡情况下,当地居民将选择租房而不是买房。从长期来看,基于这些因素,伦敦的住房价格将可能增加。

高力国际中国区国际物业总监陈琇英评论道:“对国际买家来说有许多积极的影响,譬如短期价格回落,较低的且还在降低的利率,租金增加以及汇率创30年来最低。所有这些因素都可能吸引国际投资者到英国市场投资。”

高力国际也注意到,中东和亚洲地区的投资者,尤其是潜在的新投资者,对商业和住宅资产的兴趣日益高涨。虽然这些投资者大多数属于投机型,且抱有不大现实的价格期望,但这也表明,尽管英国举行公投后退出欧盟,投资者仍然看好英国。据报道,这些投资者看到英镑下跌 10%,于是囤积英镑。

高力国际中国区研究部董事谢靖宇表示,“资产价格下跌 10%,加上英镑贬值 10%,对于一些资产来说,这等于收益增加了100个基点。不用等到英国房地产价格大幅下跌,就能引得一批新投资者蜂拥而至了。”


关于高力国际
高力国际集团公司(纳斯达克证券交易所股票代码:CIGI,多伦多证券交易所股票代码:CIG)是全球领先的商业地产服务公司,在全球66个国家设有554个办事处,拥有超过16,000名专业人员。凭借锐意进取的企业文化和显著的内部股权比例,高力国际致力于向世界各地的房地产用户、业主及投资者提供全面的优质服务,包括经纪、全球企业解决方案、投资销售及资本市场、项目管理及办公空间解决方案、物业及资产管理、顾问、估价及评估服务、以及量身定制的研究和思维领导力。高力国际超过其他任何房地产服务公司,连续11年入围 IAOP(国际外包专家协会)全球外包100强。

在2012-13年度国际物业大奖(亚太区)评选中,高力国际囊括11个奖项,包括香港及印度尼西亚最佳地产顾问服务奖、亚太区最佳物业顾问服务推广奖及最佳地产代理网站奖。在2012年至2015年,连续4年被《欧洲货币》评选为中国区最佳房地产咨询公司。

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