2016年7月4日

写字楼——金融与IT行业需求强劲,投资市场表现活跃

据深圳市统计局,2016年第一季度,全市生产总值同比增长8.4%至约人民币3,890亿元,增速较去年同期加快0.6个百分点。同期,第三产业占生产总值近六成,同比增长两个百分点。经济增长得以支撑该市甲级写字楼物业市场的需求。上半年,南山区一座10万平方米建筑面积的新项目落成。

需求主要源自内资企业,尤以金融与IT行业为甚,平均空置率半年环比下降1.2个百分点至10.1%。净吸纳量主要集中于去年交付的新项目,其总量约为13.54万平方米。即便如此,上半年内受国家政策监管影响,P2P金融公司撤租约15,000平方米。上半年,若干跨国制造商将其总部由核心区域搬迁至诸如南山及宝安等租金较低区域。有鉴于此,核心区内空置面积增加,尤以福田区散售写字楼为甚。相应地,若干散售写字楼物业的业主调低其问询及成交租金。因此,全市甲级写字楼物业市场平均租金半年环比下降0.4%,或同比下降2.3%至人民币214元每月每平方米。

投资市场内,物流发展营运商深圳国际控股有限公司以人民币11.7亿元购入福田区深业中城某栋写字楼以作自用。该物业仍在建,并计划于2016年末落成。上半年,深业上城产业研发大厦T2内的若干大宗交易支撑下,全市散售投资市场持续表现活跃。3月,上海银行以及某不具名公立机构以总价人民币31亿元购入该项目的24个楼层。中国太平洋财产保险股份有限公司在5月份以人民币6.71亿元购得该项目的四个楼层,中国太平洋人寿保险股份有限公司在6月以人民币16.78亿元购入该项目的十个楼层。该物业位于福田区,规划建筑面积14.4万平方米,预计于2017年落成。

2016年下半年或将有合计建筑面积约为87.1万平方米的十个新项目落成,并导致空置率上升。六成新增供应将位于福田区。由于竞争加剧以及部分项目租金低于平均水平,下半年的新项目将拉低平均租金。

商铺——市场大体活跃并有两例新项目落成

据深圳市统计局,2016年前四个月,深圳社会消费品零售总额同比增长8.3%,较去年同期加快6.7个百分点。与此增长相呼应,2016年上半年,全市商铺物业市场表现活跃。两个新项目落成,新增商铺空间18.35万平方米,并推动全市总存量增至约243万平方米。其中位于龙华新区观澜湖新城的定位为中高端购物中心,建筑面积为90,000平方米。由京基集团开发的京基百纳时代位于福田区,定位于年轻消费群体的大众市场,其总建筑面积为93,500平方米。

需求主要源自于餐饮、时尚服饰以及娱乐品牌。若干业主调整其购物中心的业态组合,并增加餐饮与时尚服饰品牌之占比,在京基‧百纳空间与金光华商场内可见一斑。新增供应推升平均空置率,半年环比上升0.3个百分点至6.5%。新项目低于全市平均之租金水平拉低首层物业平均租金,半年环比下降0.2%至人民币907元每月每平方米。

上半年内,投资市场未录得整售交易。主要原因系可售的优质商铺物业数量有限,多数业主青睐自持租赁之策略。

未来若干季度内,根据预租活动所示,源自餐饮、时尚服饰、娱乐以及儿童业态的需求将持续表现活跃。2016年下半年将有合计零售建筑面积42万平方米的五个新项目计划落成。其中半数(按建筑面积计算)将位于福田区,其余项目则坐落于新兴零售区域。数个新项目的高预租率以及若干现有项目中业态组合调整的完成将抑制平均空置率增长的幅度。尽管如此,位于新兴零售区域的新项目租金低于平均,其将抑制全市平均租金增长幅度。

住宅——新政下销量放缓、但价格持续攀升

住宅市场在2015年的极度活跃表现后,深圳市政府于2016年上半年宣布调高最低首付比例,并提高非深户置业者的购房门槛。成交量因而下滑,而成交均价仍持续攀升。

据深圳市规划和国土资源委员会,2016年上半年,全市成交量半年环比下降33.1%或同比下降27.1%至23,170套(约243万平方米)。尽管如此,成交均价同比上涨95%至人民币56,477元每平方米。价格上涨乃受高端及豪宅新项目的强劲销售所驱动。高端住宅项目的畅销可归因于若干因素,其中包括:过去两年全国货币政策的刺激;对国内其它投资产品信心的缺乏或选择的匮乏;深圳供应的有限;以及置业者强烈看好国内一线城市物业的长期资本增值空间。由南海控股有限公司开发的半岛城邦三期在销售的首个周末共售出409套物业,成交均价达人民币10.2万元每平方米。相形之下,受当前住宅市场动荡的影响,部分发展商或下调售价,或推迟项目的入市时间。

尽管上半年住宅成交量下滑,发展商仍看好深圳住宅物业市场的长期发展,由上半年的两宗土地成交可见一斑:中国电建地产集团及中国金茂控股集团合资以人民币82.9亿元竞得龙华新区地块,折合楼面价人民币56,781元每平方米;以及龙光地产以人民币140.6亿元购入光明新区的综合用地(包含住宅部分),折合楼板价人民币27,620元每平方米,溢价率达160%。两笔交易的平均楼板价皆创新高,其意味着未来这些项目将以高价销售。

住宅政策的收紧将持续影响投资情绪,2016年下半年的成交量较去年同期或将放缓,但成交均价应将持续上涨;鉴于供应有限,高端及豪宅物业将继续保持高度吸引力。


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