2016年7月4日

上海

核心区甲级写字楼——P2P退租,空置率攀升

据上海市统计局,2016年第一季度本市第三产业同比增长11.5%。尽管经济指标维稳,P2P借贷行业的普遍退租以及新增供应致使核心区整体空置率于第二季度攀升。相应地,平均租金于季内出现下调。投资市场内,总价值超过人民币150亿元的14项交易于上半年公布。值得关注的是,一套全新的增值税征收体系自5月份开始执行,但其影响迄今稍欠显著。

合计建筑面积约为12.1万平方米的四栋写字楼于第二季度进入上海市核心区甲级写字楼租赁市场。因此,截至6月末,核心区总存量环比或半年环比增加2.1%至约580万平方米。新增写字楼中的三栋楼于浦东交付(两栋位于竹园,一栋位于陆家嘴),致使该区域平均空置率环比上升3.9个百分点或半年环比上升3.5个百分点,至6月末的8.3%。与此同时,浦西平均空置率环比上升2.7个百分点或半年环比上升1.4个百分点至6.4%。其原因系政府于最近数月对P2P借贷行业的监管致使该行业出现普遍退租。因此,净吸纳量自2008至2009年金融危机后首次出现负值,约为负69,000平方米,上海核心区甲级写字楼市场整体空置率继而环比上升3.2个百分点或半年环比上升2.2个百分点至7.2%。尽管如此,新增需求持续源自于法务、金融、IT以及专业服务行业,其中,国内公司尤为活跃。

有鉴于众多楼宇P2P租户退租,部分业主在租金谈判过程中灵活度渐长,因此上海核心区甲级写字楼市场平均租金于第二季度环比下降0.5%至人民币10.3元每天每平方米(半年环比仍增长1.2%)。浦西的租金下调最为显著,因该区域过往两年P2P租户更为集中。因此,该区域平均租金环比下降1.3%或半年环比下降0.4%至6月末的人民币9.4元每天每平方米。浦东租金亦出现下调,缘于竹园子市场内新增供应租金低于平均水平。因此,浦东平均租金于第二季度环比下降0.2%至人民币11.6元每天每平方米,即便如此,浦东陆家嘴和竹园的各自平均租金在该两区域需求保持强劲的背景下仍然实现增长。

全新的增值税征收体系在5月份于房地产行业开始推行。然而,现阶段评估其对业主及租户的长期影响为时尚早。短期内,多数业主选择5%增值税率(该税率仅适用于2016年5月份之前竣工的物业),并限制了营改增对其资产或租户的显著影响。

投资市场表现活跃,位于核心区及次中心总价值超过人民币150亿元的14项交易于上半年公布。核心区内,瞩目成交包括远洋地产以总价人民币23.9亿元(人民币48,000元每平方米)从里昂证券购入黄浦的东海商业中心(含二期整栋以及一期少量写字楼空间)以及瑞力资本以约人民币12.2亿元(人民币49,481元每平方米)从华人置业购入同样位于黄埔的爱美高大厦。次中心市场内,交易多为自用买家购置物业,而诸如长风和四川北路等若干成熟次中心地段持续对国内外投资者保持吸引力。

自今年起始至2020年,上海市生产总值年增长设定为6.5%。该增速虽较往年将有所放缓,但上海市庞大的服务行业以及该行业内多种产业的成长应将支撑该市对写字楼空间的持续需求。2016年下半年,核心区预计将有超过建筑面积67.6万平方米的写字楼空间完工入市(其中包括摩天大楼上海中心大厦),为过往十年间半年最高水平。此番新增供应将在后两个季度进一步推升空置率,并抑制租金增长。

短期内,众多业主的物业已于2016年上半年出现空置率骤然上升,政府对P2P行业的严格控制以及所引起的该类租户普遍退租将继续对这些业主构成挑战。对于某些租户而言,机会或将出现,缘于其能够在与所青睐楼宇之业主的谈判过程中获得有利地位。然而,这些空置空间预计将在未来若干季度内被其它各行各业悉数消化,其中包括金融行业(银行、证券公司、及财富管理公司等)、专业服务公司、以及诸如联合办公与“互联网+”等成长型企业。

商铺——投资回暖,儿童业态活跃

据上海市统计局,2016年前五个月全市社会消费品零售额同比增长7.1%,低于2015年同期0.9个百分点。增速的放缓可体现在若干已于2015年末或2016年初开始试营业的项目将其正式开业日期推延。上半年仅协信星光广场一个新项目正式开业,总存量随之半年环比增长2.0%至约450万平方米。

有限的新增供应及2015年新开业购物中心内活跃的新开活动引领整体空置率半年环比下降1.9个百分点至9.8%。这些项目多数位于非核心零售区域内,因而该区域的空置率半年环比下降3.2个百分点至9.9%。在核心零售区域内,包括恒隆广场、大拇指广场以及正大广场在内的若干项目进行内部调整,致使其平均空置率上升0.6个百分点。

新项目内低于平均水平的租金对全市平均租金造成的影响较为有限。截至今年上半年末,若干项目的租金调整(包括年度上调以及业态和品牌调整完成后的租金增长)带动全市中高端购物中心首层物业平均租金半年环比上涨1.0%至人民币39.3元每天每平方米。按区域分析,核心及非核心区域租金半年环比分别上涨1.4%及1.5%,至人民币57.4和人民币30.4元每天每平方米。

值得关注的是,源自儿童业态的需求表现强劲。今年上半年,这一业态占全市商铺物业市场业态组合的比重半年环比上升0.8个百分点至3.7%,录得的开业及租赁活动包括国内首个乐高发现中心于长风景畔广场开幕;全球首家NBA乐园入驻湖滨道;以及金芭蕾舞蹈于联洋广场承租新店。

上海商铺物业投资市场上半年表现活跃,有两宗整售交易公布,其类型皆为资产交易。中国光大集团于第一季度以约人民币29亿元向星浩资本收购星光耀广场;徐家汇商城(集团)有限公司于第二季度以约人民币3.84亿元向百思买购得百思买徐家汇店。在核心区域以及人口密度高且具备增值潜力的社区内,具有稳定租赁协议的物业仍受追捧。

商铺建筑面积合计逾百万平方米的13个新项目计划于2016年下半年入市。因而,全市商铺物业市场总存量或将半年环比增长22%至550万平方米。其中逾九成的新增供应将于非核心零售区域内落成。这必将造成空置率的暂时上升。

2016年下半年,非核心区域内大量新增供应之预期低于平均水平的租金将拉低全市首层物业平均租金。然而,该负面影响将受限于若干现有项目内的租金调整。在核心零售区域内,鉴于有限的供应以及国内外零售商对新店以及市场扩张的强劲需求,下半年的租金水平将保持上扬态势。

住宅——市场在政策调整之际放缓

3月份,上海市住房城乡建设管理委员会联合其它三部门收紧上海市住宅限购政策,旨在为住宅物业市场降温。新政将二套房置业者的首付比例由四成提升至五成或七成(视情况而定),并提高非沪籍置业者购房门槛。与新政导向相符,置业者及发展商皆愈发谨慎,2016年上半年成交放缓。然而,受高端项目成交所支撑,成交均价仍维持高位。

鉴于发展商仍致力于去库存,上海市新建商品住宅物业供应半年环比下降39.9%至约430万平方米。按品类分析,逾九成新增供应为公寓类。别墅类及公寓类半年环比分别下跌49.0%及38.8%。

购买情绪降温。2016年上半年成交量共录得680万平方米(54,489套),其中第一季度成交量为430万平方米(34,389套);然而,成交量走势在政策出台后显著偏离,第二季度成交量跌至250万平方米(20,100套)。最大成交跌幅显现于中低端市场,半年环比下降25.5%至约490万平方米。高端住宅及豪宅市场内,成交量半年环比分别下跌17.8%及17.0%,至180万及120万平方米。

尽管成交量放缓,成交均价持续增长。高端物业的成交拉动全市成交均价半年环比上涨3.4%至人民币RMB35,056元每平方米。高端住宅及豪宅市场成交均价半年环比分别上涨3.4%及8.3%,至人民币65,664元及人民币77,960元每平方米。中低端住宅市场成交均价半年环比上涨1.2%。按地理位置分析(以环线划分),内环内区域均价涨幅依然最大,半年环比增长18.4%,至人民币89,000元每平方米,高于全市平均涨幅15个百分点。按品类分析,别墅类成交均价半年环比下降0.3%,至人民币35,293元每平方米,公寓类成交均价则上涨4.0%至人民币35,009 元每平方米。

与2016年上半年有限的土地供应相符,土地成交总面积半年环比下降55%,至757,871平方米。然而,众多高溢价率地块的成交推升平均楼板价至人民币25,033元每平方米之新高,半年环比上升27.4%。信达地产以人民币58亿元或折合楼板价人民币36,383元每平方米,购得宝山区地块,溢价率303%,系上半年内单块土地最高成交总价。保利次之,以人民币54.5亿元购得浦东周浦镇宅地,折合楼板价人民币43,607元每平方米,系上半年内最高楼板价。

继第二季度成交量放缓之后,上海住宅市场成交量有望于2016年下半年反弹,且新增供应或将因发展商为9及10月份传统销售旺季筹备,而与2015年下半年持平(约700万平方米)。受高端住宅成交所支撑,上海住宅物业市场成交均价有望攀升。下半年内,政府限购政策预计将无重大变化。土地市场内,与2016年土地计划供应量同比增长27%之趋势相符,土地成交宗数有望增加。

商务园区——租赁放缓,投资保持活跃

2016年上半年,上海商务园区物业市场相较尤为活跃的2015年有所放缓,但仍录得显著数量的租赁活动。上半年共三个新项目竣工,分别位于临空、杨浦及金桥子市场,使总存量增长19.9万平方米。尽管净吸纳量达236,596平方米,但半年环比及同比则分别减少51%及62%。净吸纳量的显著下滑系2015年下半年市场极为活跃、2016年上半年新增供应量减少以及第二季度租赁需求略有放缓所致。尽管如此,受某些子市场内扩租交易以及新竣工项目快速去化所支撑,整体空置率半年环比降低0.7个百分点。生物技术、信息技术以及其它高科技行业为上半年需求的主要驱动力。

上海商务园区物业市场平均租金半年环比及同比分别增长2.1%及5.5%,至人民币3.86元每天每平方米。租金的增长主要受续租、扩租以及入驻率达较高水平项目的业主于第一季度进行租金调整所驱动。与需求放缓之趋势相一致,第二季度内租金环比增长放缓至0.1个百分点。按区域分析,由于供应紧张且商务氛围成熟,陆家嘴软件园、漕河泾及杨浦子市场的租金增幅领先于其它子市场。2016年3月起执行的增值税改革对上半年的租金水平影响甚微。

继2015年整售交易数量创历史新高之后,商务园区物业投资市场于上半年略有放缓,但仍较其它物业业态活跃。上半年共录得四宗整售交易成交。其中,终端用户寻找空置楼宇作为其总部或研发中心。3月份,某终端用户向惠生工程收购一处位于张江的商务园区项目,面积为25,690平方米。5月份,快克医药将其位于临空的商务园区项目出售予某北京自用买家,项目地上建筑面积为25,945平方米。6月份,霍尼韦尔向张江集团收购张江中区科贤园中一幢楼宇自用。该楼宇总建筑面积为19,392平方米。与此同时,基金、房地产信托投资基金、商务园区发展商及其它机构投资者继续在张江、金桥及漕河泾寻觅适合的投资目标。浦东金桥于6月份收购地上面积为16,958平方米的川桥路项目(此前为新华制衣厂房)即系佐证。

2016年前五个月,流入科技服务业(以研发为主)的合同外资同比大幅增长近九倍,跨国公司于上海新设19家区域总部、七家投资性公司以及五家研发中心。2016年下半年,约92万平方米新增供应计划竣工,其中八成将位于张江及漕河泾子市场。因此,预计整体空置率将于短期内上升,租金增速将趋缓。尽管如此,预计下半年投资情绪将持续高涨,若干谈判中的交易有望于未来几个月内完成。

工业 (物流与制造业)——供应骤增,需求强劲

2016年上半年,上海工业市场表现活跃,新增供应超过46.8万平方米,同时需求强劲。发展商嘉民、普洛斯以及维龙皆有新项目于上半年入市,其中包括浦西规模最大的物流物业——普洛斯月浦物流园。受源于医药、电子、电子商务以及零售领域需求的推动,净吸纳量录得40.6万平方米,系自2010年上半年以来的最高水平。尽管新增供应体量大,全市整体空置率半年环比保持大致持平,约14.5%。按区域分析,浦东空置率半年环比下降3.4个百分点至15.4%,浦西则上升8.3个百分点至14.0%。物流物业市场平均租金半年环比上涨3.4%或同比上涨5.2%至人民币1.28元每天每平方米。

第三方物流企业与电子商务企业皆于新建物业或经升级改造后的物业设施内持续扩张,以满足后台数据处理、冷链以及传统物流等方面的需求。上半年,某国内第三方物流企业将近1万平方米的传统仓储空间改造作冷库用途即系一例。

上海工业地产市场内,此类由传统制造业设施改造而来,并服务于诸如研发中心等具有更高产值的设施不断增加。6月份,上海金桥出口加工区开发股份有限公司(浦东金桥)购入一座原系某服装制造业企业厂房的1.7万平方米物业,计划将其改造作写字楼用途。万科(位于闵行的一10万平方米项目),以及万科与上海张江高科技园区开发股份有限公司合资企业(位于张江高科园区约9.4万平方米的国创中心)的类似项目均计划于今年下半年完工。

2016年上半年,厂房物业市场保持稳定。租赁活动掣肘于有限的可租赁面积。受租金年度上调带动,截至2016年上半年末,标准厂房平均租金由2015年下半年的人民币0.98元每天每平方米上涨至人民币1.03元每天每平方米。浦东租金仍最高,为人民币1.41元每天每平方米,同比上涨5.3%。闵行租金次之,为人民币1.35元每天每平方米,同比上涨8.0%。

2016年上半年投资市场表现活跃。物流物业市场内,物流发展商红木集团在1月份与总部位于上海的物流发展商易商达成合并。荷兰养老基金PGGM在继2014年下半年对红木中国物流基金投资1.44亿美元之后,于2月份再次向该基金注资1.6亿美元。厂房市场内,工业发展商东久中国于2月份宣布公司获得华平投资及东久创始人孙冬平的新一轮投资,合计2.2亿美元。

2016年上半年,受城市以及国家层面之鼓励性政策陆续出台的支持,跨境电子商务延续其增长势头。上海市政府继续扶持D.I.G进口商品直销中心的扩张,同时,首个跨境电子商务示范园区亦于外高桥落成。

由普洛斯、维龙及安必信分别开发运营的三个项目计划于2016年下半年入市。新增供应将在短期内引起平均空置率上升,然而,鉴于新项目所在区位,其亦将支撑平均租金适度上涨。下半年,上海保税仓库平均租金预计将上涨,与此同时,鉴于有限的供应以及稳定的保税仓储需求,空置率将下降。


二线城市 (苏州、杭州、南京、武汉及厦门)

写字楼

2016年上半年,六个新项目于这些城市竣工,合计写字楼建筑面积247,735平方米。除武汉外,所有城市均录得至少一个新项目。在厦门,总面积为658,212平方米的两个新项目竣工,其建筑面积约占所有五座城市新增供应总量之五成。截至上半年末,这些城市内优质写字楼物业总存量近一千万平方米。

政府对互联网金融行业监管愈加严格,所有城市均受之影响,尤以P2P借贷行业为甚,程度则因城市而异。除杭州外,所有城市平均空置率皆有所下降。厦门表现尤为活跃,其半年净吸纳量创2013年下半年以来新高,且空置率半年环比下降三个百分点至21%,为2009年以来新低。这主要缘于厦门软件园一期内租户租约到期后,为获得更高品质的写字楼空间而迁址至观音山子市场。在武汉和苏州,持续的需求带动其空置率分别下降至19.0%和17.0%。相形之下,杭州市场内新增供应致使其空置率从20.2%小幅上升至20.8%。

多数城市于上半年录得租金增长,主要归功于个别楼宇租金的上调及/或高品质新增供应。在厦门,一新项目于新兴区域内落成,其租金水平接近核心区域的项目,因而带动全市平均租金环比上涨2.6%。相较之下,武汉市场内若干项目的业主为与新项目或更高规格项目相抗衡而给予租金优惠,致使全市租金半年环比下跌0.4%。五座城市中,南京租金仍最高,约人民币4.4元每天每平方米,杭州、武汉、苏州以及厦门分别以人民币4.1元、3.2元、2.7元以及2.3元每天每平方米而相继其后。

上半年共有三宗整售交易完成,杭州、厦门以及武汉各占其一。所涉及项目均为在建工程。在杭州,万科地产以人民币7.89亿元向坤和中心经营有限公司收购黄龙国际中心51%的股权。在厦门,某大型深圳上市国有发展商以人民币9.9亿元购置一座位于两岸金融中心的写字楼。在武汉,中信泰富向瑞安地产分别以人民币11.3亿元和人民币33.6亿元收购其武汉天地汇A3及A1写字楼。

25个新项目拟于2016年下半年入市,其合计写字楼建筑面积约180万平方米。总存量将随之半年环比增长18.6%。其中厦门新增供应量最高(658,212平方米)。即便在新增供应量最低的南京(84,000平方米),其新增总量较上半年亦三倍有余。此番新增供应的集中入市必将推高所有城市的整体空置率。厦门的平均空置率预计将上升超过十个百分点。

这些项目多数将聚集于诸如杭州的钱江新城和厦门的五缘湾等新兴区域。预计此类项目租金将低于平均,并拉低诸多城市的平均租金。此外,大量的新增供应将对租金增长构成下行压力。然而,在苏州和杭州,多数新项目拥有较高规格,且坐落于主要写字楼聚集区,因而这两座城市的租金有望保持稳定增长态势。

商铺

2016年第一季度,多数监控城市社会消费品零售额以双位数增长,且同比增速有所回升。然而,实体店持续面临来自网上销售的激烈竞争。以杭州为例,据该市统计局,第一季度全市通过互联网实现的零售额同比增长44%,而同期四大商场合计零售额同比下降8.0%。这一消费支出的转变普遍存在于所有城市。

2016年上半年,仅苏州录得一个新项目。武汉市场存量仍最高,约310万平方米,苏州(190万平方米)次之。

有限的新增供应以及稳定的需求使除南京外所有城市的平均空置率均有所下降,南京因其江宁商圈内若干项目的内部调整导致该市平均空置率上升。杭州空置率降幅最大,环比下降3.1个百分点,主要由于原万达百货的铺位吸引众多品牌入驻。其中以儿童业态品牌居多,包括苏宁红孩子(400平方米)、美吉姆(300平方米)以及孩子王(800平方米)。按城市分析,苏州空置率因2015年入市项目内的去化而下降2.2个百分点,但其空置率仍为最高,约为8.1%。

鉴于租金调整(包括年度上调以及业态和品牌调整完成后的租金增长),多数城市的平均租金适度上涨。其中南京涨幅最高,半年环比上涨3.3%至人民币14.5元每天每平方米,杭州次之(1.2%)。然而,在苏州及武汉,位于次中心区域内的新项目租金水平低于全市平均,并拉低全市平均租金。此外,苏州某项目业主因其附近基建工程正处施工中而提供租金优惠。因此苏州平均租金录得半年环比最大跌幅,为3.5%。所有城市内,多数现有项目的租金保持大体持平。

这些二线城市整售交易投资市场持续疲软。所有城市内,多数成功项目的业主仍坚持自持及租赁之策略以期资本值的进一步增长。因此,投资机会仍然有限。此外,鉴于南京未来大量新增供应计划入市,投资者仍保持谨慎。

所有城市的中高端购物中心市场将于下半年快速扩张,预计将有约270万平方米的新增供应入市。其中三座城市的新增供应将逾50万平方米。在南京,预计将有合计商铺建筑面积约96万平方米的11个项目竣工,该市总存量将随之半年环比增长50%有余。逾半数新项目将于诸如南京的河西以及杭州的钱江新城等商业氛围尚未成熟的非核心区域入市。尽管若干新项目的预租率较高,但此番新项目的集中入市将推高平均空置率。

鉴于非核心区域内新项目的租金水平低于全市平均值,一些城市的平均租金或将下跌,诸如厦门及南京。然而,预计诸如位于杭州的来福士和嘉里中心以及苏州的苏悦广场和苏州中心等由经验丰富或知名发展商开发项目将实现相对较高租金水平。尽管新项目业主间竞争将加剧,但位于理想区位且具备专业管理的现有项目仍将保持租金增长态势。



关于高力国际
高力国际集团公司(纳斯达克证券交易所股票代码:CIGI,多伦多证券交易所股票代码:CIG)是全球领先的商业地产服务公司,在全球66个国家设有554个办事处,拥有超过16,000名专业人员。凭借锐意进取的企业文化和显著的内部股权比例,高力国际致力于向世界各地的房地产用户、业主及投资者提供全面的优质服务,包括经纪、全球企业解决方案、投资销售及资本市场、项目管理及办公空间解决方案、物业及资产管理、顾问、估价及评估服务、以及量身定制的研究和思维领导力。高力国际超过其他任何房地产服务公司,连续11年入围 IAOP(国际外包专家协会)全球外包100强。

在2012-13年度国际物业大奖(亚太区)评选中,高力国际囊括11个奖项,包括香港及印度尼西亚最佳地产顾问服务奖、亚太区最佳物业顾问服务推广奖及最佳地产代理网站奖。在2012年至2015年,连续4年被《欧洲货币》评选为中国区最佳房地产咨询公司。

有关高力国际的最新消息,请造访官网新闻中心或关注官方新浪微博
或扫描二维码,关注官方微信: