2016年7月4日

甲级写字楼——空置率高企致租金下行

据成都市统计局,2016年第一季度该市第三产业同比增长8.9%,第三产业占全市生产总值比重同比上升1.2个百分点至53.9%。与经济基本面相呼应,上半年成都甲级写字楼市场租赁需求回暖,尽管有合计办公建筑面积17.5万平方米的两个新项目入市,空置率仅微幅上升。然而 ,整体空置率仍维持44%高位,致使租金进一步下跌。

按区域分析,由于上半年落地的优惠政策将租户吸引至高新区特定楼宇,位于高新区内的新兴子市场(大源及金融城)需求较成熟子市场(中央商务区 、东大街及人民南路)强劲。因而,上半年内净吸纳量同比增长187%至81,222平方米,其中87%源自2016年前竣工的既有项目。按区域分析,六成净吸纳量位于新兴子市场。新设办公点及升级搬迁为需求的主要来源,尤以内资公司以及信息技术、互联网相关行业为甚。

虽然某些区域内需求回暖,供过于求的现状仍致使整体市场竞争激烈。若干业主为租户提供更多租金优惠、延长免租期等激励措施,并提高中介佣金,以实现更高入驻率。因此,上半年成都甲级写字楼市场平均租金继续下行,截至上半年末,租金半年环比及同比分别下跌6.8%及11.6%至人民币95元每月每平方米。

2016年上半年,成都甲级写字楼物业投资市场有一宗整售交易完成:平安人寿受让由银泰集团持有的成都银泰中心T3。该写字楼位于金融城子市场,总建筑面积约80,000平方米。由于空置率高企导致运营压力与日俱增且现金流紧张,自2015年以来,更多业主开始考虑出售物业。然而,近年来市场的快速发展则对物业资产表现造成了负面影响。因此,机构投资者对投资成都写字楼市场愈发谨慎,但具备专业化管理及稳定收益流的核心区位甲级写字楼物业有望继续吸引投资者。

成都市经济增长持续放缓,2016年该市生产总值增长目标下调至7.0%,较2015下浮0.9个百分点。预计经济增长放缓将反映于对办公空间的需求。两个分别位于东大街和金融城子市场的新项目计划于下半年竣工,合计办公面积约12万平方米。这将使2016年全年新增供应达到近30万平方米,加剧供过于求之现状。短期内,空置率将被进一步推高,预计下半年将超过45%,租金或将继续下行。对业主而言,市场仍将竞争激烈。相形之下,当前形势将为租户升级搬迁至更高品质的写字楼提供有利的谈判立场与机遇。

商铺——需求放缓,服饰和餐饮业态仍然活跃

据成都市统计局,2016年前五个月,成都市社会消费品零售总额同比增长9.8%至人民币2,246亿元,增速较2015年同期放缓0.5个百分点。零售业收入同比增长9.6%至人民币1,990亿元,增速较去年同期放缓1.2个百分点。相应地,由于若干业主对其品牌组合及租金作出调整以提升竞争力,上半年成都商铺物业市场平均空置率上升,首层平均租金下降。

2016年上半年无新增供应进入成都商铺物业市场,总存量维持约420万平方米不变。非核心区域仍主导商铺市场,占据总存量的85%。相较而言,核心区域商铺市场存量约60万平方米,分布于八个购物中心。

上半年成都商铺物业市场需求放缓,净吸纳量录得负值(-8,237平方米),此系百佳超市关闭其在成都的三家门店(合计21,000平方米)以及三星关闭其在成都国际金融中心约1,500平方米旗舰店所致。因此,平均空置率半年环比上升0.2个百分点至8.3%。除却此类关店活动,净吸纳量为14,263平方米。

2016年上半年,服饰和餐饮业态需求活跃,并录得众多新租及新开活动。核心区域内,新租及新开活动包括:Line Cafe & Store、餐饮品牌 Playking Flammekueche、服饰品牌Bouthentique,以及Versace、Maison Margiela、Uniqlo、Issey Miyake、餐饮品牌Ichininmae wayo-sushi分别于远洋太古里承租及开设新店;服饰品牌Ailin及餐饮品牌Chuanxinmianmo分别于仁恒置地广场承租及开设新店;德国服饰品牌Philipp Plein、服饰品牌Eve by Eve及婚纱设计师品牌Vera Wang分别于成都国际金融中心承租及开设新店;服饰品牌Reshake于银石广场承租新店;以及餐饮品牌饺子先生于财富中心承租新店。非核心区域内,新租及新开活动包括:Calvin Klein于凯德广场金牛店承租新店;Goldtrans Jeans于凯丹广场承租新店;餐饮品牌王破仑及炎夫子分别于银泰城承租新店;快时尚品牌Top Feeling于钻石广场开设面积约600平方米的新店;以及迪奥及The Open Life分别于万象城开设彩妆概念精品店及新餐厅。

首层平均租金半年环比下降1.6%至人民币502元每月每平方米,核心区域及非核心区域平均租金分别下降3.1%及0.9%。导致租金下降的主要原因系部分空置率较高项目的业主提供租金优惠以调整品牌及租户结构。

2016年上半年,成都商铺投资市场保持平静,无整售交易公布。业主预期资本值与投资者要求回报率之间的差距仍持续。此外,当前包含电商挑战在内的竞争性市场,已导致部分投资者由于运营管理困难而对商铺投资较为谨慎。

据在建项目进度,六个新项目预计于2016年下半年进入成都商铺市场,包括银泰中心in99及青羊万达广场,总体量合计约75万平方米。上述新增供应均将于非核心区域内落成,并将导致全市平均空置率在中短期内上升。这些新项目之低于平均水平的租金将拉低全市平均租金,然而就项目而言,进行业态及品牌组合调整的业主可能会提供租金优惠,以吸引理想品牌并与既有及新项目竞争。



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