2016年4月6日

背景:
3月24日,财政部与国家税务总局联合发文,宣布自2016年5月1日起,将增值税改革扩大至房地产业、建筑业、金融业与生活服务业。此次改革旨在降低税负及相关成本,同时避免企业重复征税。该规定明确指出房地产业将适用11%的增值税税率。

图1:房地产业营业税与增值税之比较

营业税

增值税

税率

5%

11%

计税依据

全额征税(仅销项)

差额征税(销项减进项)

税收类型

价内税

价外税

计税方法

营业额×5%

销项税额减进项税额

收税部门

地方税务局

国家税务局

资料来源:国家政府机构,2016年

该规定包含若干与房地产相关的要点:

  • 2016年4月30日及该日前取得的房地产项目,适用于5%的增值税征收率。
  • 2016年5月1日后取得的房地产项目,企业可分两年抵扣其进项税额。其中,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%。

高力观点:
尽管短期内市场反应预计将有限,就长期而言,高力国际预计将会产生以下影响。

对发展商土地成本的影响各有不同
适用于11%增值税率的发展商可将购地成本从销售额中抵扣。由于购地支出是一项主要成本,尤其是住宅及商业用地,此举将减轻发展商税负。而鉴于其相对较低的土地价格,工业物业受新税制的影响较为有限。

租赁物业的业主或将提高租金
对于适用11%增值税的业主而言,其租金收入的税负相较此前5%营业税时有所增加。为确保其利润,业主或将通过提高租金以将税负成本转移至租户方,尤其在业主方市场中,核心地段内且入驻率较高的优质项目之业主在向租户转移税负成本时将享有较强议价能力。更为普遍的是,税负转移的问题将于长期内在商谈新租约或现有租约重新谈判时凸显出来。

二手房交易税负或将小幅降低
新的增值税体系继续抑制住房投机行为并鼓励自住型购房。尽管二手房交易的税率于新税制下保持不变,计税方法的不同将导致二手房交易税负小幅降低。

图2:增值税体系下的二手房交易税负

城市

增值税

≥2

<2

北京、上海、广州和深圳

普通住房:免征

SP/(1+5%)×5%

非普通住房: (SP-BP)/(1+5%)×5%

其他城市

免征

备注:SP代表销售价格; BP代表购入价格

资料来源:国家政府机构,2016年

总体而言,房地产业营业税改征增值税的效应将于长期内体现,亦将影响与中国房地产相关的所有个人及企业。

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