2016年1月18日

全球领先的房地产服务上市公司高力国际于18日发布2015年华东区第四季度市场研究与预测报告。报告专注于上海的五大业态:写字楼、商铺、住宅、商务园区和工业物业市场,同时亦涵盖华东区二线城市的写字楼及商铺物业市场。

报告显示,2015年第四季度,上海核心区甲级写字楼物业市场共有17项大宗交易,总交易金额达人民币370亿元。季内,共有两个新项目竣工,分别是位于浦东竹园子市场的陆家嘴世纪大都会以及徐家汇的永丰国际广场银座。金融行业的内资企业持续成为优质写字楼空间的主要需求来源。整体空置率于季末降至5.0%,该数值为2008年第三季度以来最低。全市平均租金则环比增长2.3%,或同比增长9.1%,至人民币10.1元每天每平方米,系2008年以来首次突破人民币10元每天每平方米的关口。

上海商铺物业市场第四季度较上季度更为活跃,四家新购物中心于季内正式开业。租赁需求强劲,净吸纳量环比攀升42.0%至19.5万平方米。服饰品牌及居家生活类零售商表现活跃,百货商店业主持续对项目升级改造以期支撑零售额。本季,新增供应环比推升平均空置率从9.4%至12.4%,且新项目低于平均水平之租金致使上海中高端购物中心首层平均固定租金环比下跌2.1%,以及同比下跌1.2%,至人民币38.8元每天每平方米。

商务园区市场内,租赁需求仍保持畅旺。两个位于张江中区的新项目于季内入市,整体空置率在四倍于新增供应的净吸纳量影响下降至10.9%,为过去十年内最低水平。平均租金保持增长势头,至人民币3.77元每天每平方米。整售交易市场活跃,七宗交易于季内完成。

季内,中国工业经济持续疲软,而由零售消费及电子商务所支撑,上海物流物业市场表现稳健。三个优质物流物业竣工,合计建筑面积约19.7万平方米。尽管第四季度新增供应量巨大,上海标准仓库租赁需求较上季度表现活跃,物流物业平均租金较上季维稳,为人民币1.24元每天每平方米,且空置率与上季相若,维持在14.6%。

季内上海住宅物业的市场需求延续了第二及第三季度的强劲态势。第四季度上海商品住宅销售量为414万平方米(33,925套),系过去五年内同期最高,其中高端住宅市场需求尤为强劲。上海新建商品住宅成交均价环比上涨5.9%至人民币33,903元,创历史新高。

二线城市优质写字楼市场新增供应有所放缓,除南京无新增供应入市外,杭州、苏州、厦门武汉均有新增项目入市。厦门与苏州由于新项目的入市整体平均空置率有所上升;武汉、南京、杭州、平均空置率均有所下降。五座城市中,杭州和南京的租金最高,均为约人民币4.4元每天每平方米,武汉、苏州和厦门分别以人民币3.3元、人民币2.7元以及人民币2.3元每天每平方米相继其后。五个城市则均无整售交易公布。第四季度,二线城市商铺物业市场有多个新项目入市,时尚服饰,餐饮、居家生活业态持续成为二线城市商铺物业租赁市场的主要需求。新增供应致使多个城市空置率上升,截至2015年年末,这些城市的平均空置率为7.3%,同比上升0.6个百分点。除厦门以外,多数城市中高端购物中心首层平均租金因新项目低于平均水平的租金而下跌。

展望未来,几近一百万平方米的写字楼面积计划在2016年于上海核心区竣工,鉴于最近几年的年均净吸纳量水平,这些新增供应将明显逾越需求,并导致空置率的急剧攀升。同时,次中心市场亦有大量新增供应,因此,上海市核心区甲级写字楼物业市场的平均租金将在2016年保持相对平稳。商铺物业市场大量的新增供应将坐落于非核心区域,因此,预计2016年上海平均首层固定租金或将下跌。而上海商务园区市场平均租金将因强劲的需求和建筑品质的提升而持续上扬。工业物业市场内,强劲的新增供应预计将在2016年推升上海平均空置率,尤以浦西市场为甚,并且对租金涨幅施以下行压力。住宅物业市场方面,2016年需求持续强劲,尤以高端住宅及豪宅市场为甚。二线城市写字楼及商铺物业市场内,鉴于未来新增供应量大,整体空置率上升在所难免,租金则看跌。

高力国际中国区研究部董事谢靖宇先生表示:2015年上海住宅市场销售量创过去五年内新高。针对当前刺激举措并无重大限制,强劲的购买情绪有望在上海得以延续。


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在2012-13年度国际物业大奖(亚太区)评选中,高力国际囊括11个奖项,包括香港及印度尼西亚最佳地产顾问服务奖、亚太区最佳物业顾问服务推广奖及最佳地产代理网站奖。在2012年至2014年,连续三年被《欧洲货币》评选为中国区最佳房地产咨询公司。

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