2016年1月5日

全球领先的房地产服务上市公司高力国际在今日召开《2015-2016年中国区房地产市场回顾及展望》媒体发布会。高力国际就2015年主要城市的写字楼、商铺、住宅及工业物业市场的表现进行深入的解读并对2016年房地产市场未来发展作出展望。

中国区物业市场

2015年,多数主要城市写字楼物业市场持续快速扩张,年内共有57个新项目在14座主要城市落成。然而,2015年市场的表现分化显著,在一线城市实现租金增长及低空置率的同时,众多二线城市面临供过于求的忧虑。在上海,投资者异常活跃,市场共录得38项大宗交易(总价值达人民币654亿元的),无论年交易总价抑或交易总量皆为迄今之最。金融、IT和互联网相关产业是2015年需求增长的主要驱动力;而随着许多城市积极推动这些产业的发展,2016年这一趋势将会持续。因短期内新增供应超出需求水平,二线城市甲级写字楼物业市场或将难以实现快速发展。

商铺物业市场的分化主要体现在核心商圈和新兴区域之间。随着国内外新晋零售商不断进入市场以及既有零售商扩张其布局,市场对核心区域商铺面积的需求保持畅旺。同时,2015年发展商的新项目是面向年轻消费者及邻里家庭的社区型购物中心,多数城市的商铺物业市场扩张主要集中在核心商圈之外的区域。年内,购物模式的改变、电商的冲击以及某些城市内供过于求的现象均给业主和零售商带来隐忧,而业主及零售商亦推出一系列改变措施进行应对。2016年,随着中国消费者的日益成熟和郊区人口的不断增长,以上这些趋势都将持续。

2015年,中国住宅物业市场在政策方面的分化逾渐清晰。一线城市持续维持对特定投资活动的限制,而其它城市早在2014年就已解除这些限制。由于政府通过数次下调基准利率和其它一系列刺激措施鼓励增长,上海和深圳市场皆见证了自2009年以来最强劲的态势。鉴于众多个人业主存在改善型需求,一线城市高端住宅及豪宅市场需求尤为强劲。由于政府高层公告提出须扶持中国住宅房地产市场,2016年预计将无重大政策变化。

年内,得益于日益增长的零售消费,中国物流物业市场保持稳健并录得数宗重大投资和基金募集活动。尽管今年上海和深圳市场皆有新增供应入市,但物流用地供应紧张的问题依在。由于第三方物流、汽车、零售和电子商务产业带来的强劲需求以及跨境电商的迅速发展,一线城市租金普遍继续上扬。该趋势有望在2016年得以持续,而鉴于物流物业市场相对于其它物业类型而言具有更高收益率,投资情绪或将持续强劲。

华东区物业市场

2015年,上海核心区甲级写字楼物业市场共有写字楼总建筑面积为380,500平方米的10个新项目落成,金融行业的内资企业仍为优质写字楼空间的主要需求来源。与强劲的需求呼应,租金保持上扬态势。年内,写字楼投资市场极为活跃,共有38宗大宗交易完成,年成交总额及数量均属空前之最。商铺物业市场内,非核心区域新增供应强劲,七个购物中心于年内开业,致使全市总存量增加502,650平方米;市场则继续由奢侈品类向大众市场、快时尚以及诸如餐饮、儿童乐园、电影院等体验式消费转型。

商务园区物业市场供需两旺,年内共有16个新项目入市,全市空置率同比下降4.0个百分点为过去十年间最低水平;该业态之投资市场亦非常活跃,年内共录得12宗整售交易。2015年的中国工业经济则持续疲软,然而上海物流物业市场保持稳健,年内共有七个新建标准物流物业竣工,但平均空置率仅小幅上升;来自国际发展商及机构投资者的投资及扩张活动使得工业物业投资市场活动保持强劲。缘于数项政府主导的刺激性政策于年内实施,上海住宅物业市场2015年销售量同比增加47%,为过去五年来最高水平,同时,高端住宅及豪宅市场需求尤为旺盛。

二线城市写字楼物业市场新增供应有所放缓,包括苏州、杭州、南京、武汉及厦门在内的城市中共计有17个新项目完工,除武汉和杭州之外,平均空置率均有所下降;多数城市供应过剩导致租金下跌。年内的商铺物业市场共有16个新项目在这五座城市内竣工,其总面积达179万平方米;因需求维持稳定,五座城市平均空置率仅同比上升0.56个百分点至年末的7.3%,多数城市租金均因主要新项目位于非核心区域而下跌。

展望未来,2016年,写字楼面积几近一百万平方米的新项目将于上海核心区竣工,鉴于最近几年的年均净吸纳量水平,这些新增供应将明显逾越需求,并导致空置率的急剧攀升。同时,次中心市场亦有大量新增供应,因此,上海市核心区甲级写字楼物业市场的平均租金将在2016年保持相对平稳。商铺物业市场大量的新增供应将坐落于非核心区域,因此,预计2016年上海平均首层固定租金或将下跌。而上海商务园区市场平均租金将因强劲的需求和建筑品质的提升而持续上扬。工业物业市场内,强劲的新增供应预计将在2016年推升上海平均空置率,尤以浦西市场为甚,并且对租金涨幅施以下行压力。住宅物业市场方面,2016年的需求或将保持强劲,尤以高端住宅及豪宅市场为甚。二线城市写字楼及商铺物业市场内,鉴于未来新增供应量大,整体空置率上升在所难免,租金则看跌。

高力国际中国区研究部董事谢靖宇先生表示:2015年全年华东区甲级写字楼投资市场活动尤为突出,房地产市场表现高于预期,2016年投资者情绪将持续高涨。


关于高力国际
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在2012-13年度国际物业大奖(亚太区)评选中,高力国际囊括11个奖项,包括香港及印度尼西亚最佳地产顾问服务奖、亚太区最佳物业顾问服务推广奖及最佳地产代理网站奖。在2012年至2014年,连续三年被《欧洲货币》评选为中国区最佳房地产咨询公司。

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