• Globálni investori sa nastavujú na pokles pre dlhodobejšie investovanie
  • Trh s administratívnymi a maloobchodnými nehnuteľnosťami tvorí 73 % európskeho investičného trhu, narastá aj rezidenčný segment
  • Nedostatok v developmente spomalí investície, čo upevní výnosy
  • Investičná aktivita v európskych mestách klesla o 27 %, vykazuje však rozmanitosť

MIPIM, 15 Marec 2017 – Podľa novej správy medzinárodnej konzultačnej spoločnosti Colliers International vydanej na MIPIM (najväčšej európskej prehliadke nehnuteľností a investičných príležitostí, ktorá sa aktuálne koná v Cannes) zostáva realitný trh v celej Európe stabilným a bezpečným útočiskom pre aktíva, a to aj napriek politickým, ekonomickým, demografickým, technologickým a ďalším faktorom, ktoré majú vplyv na zmeny a neistotu v tomto segmente.

Správa Colliers s názvom V rovnováhe: EMEA 2017 (In the Balance: EMEA 2017) ukazuje zrejmú koreláciu medzi rastom počtu pracovných miest v kancelárskych priestoroch a obratom z investícií v administratívnom segmente v poslednom ekonomickom a investičnom cykle.

V záujme zachovania tohto pozitívneho trendu musí byť prioritou veľkých európskych miest vytváranie vysoko kvalifikovaných miest pre prácu s pridanou hodnotou v kancelársky priestoroch, a tak zvyšovať dopyt nájomcov a investorov po aktívach.

Damian Harrington, vedúci EMEA prieskumu v Colliers International, hovorí: „Na druhej strane, výsledok hlasovania Veľkej Británie o opustení Európskej únie, vzostup populistickej politiky v celej Európe a nový politický režim v USA naznačujú príchod zásadnejších zmien. Napriek tomu, naďalej možno v Európe vidieť ekonomický rast, ako aj zvyšujúci sa apetít investičného kapitálu po nehnuteľnostiach po celom svete, a to najmä v dôsledku pokračujúceho hľadania výnosov a príjmov.“

Aj keď sú inflácia a úrokové sadzby na vzostupe, prirodzená úroveň krátkodobých úrokových sadzieb je aj naďalej stláčaná nadol v dôsledku dlhodobých demografických zmien a pomalšieho hospodárskeho rastu. Novým štandardom sa stáva trh ponúkajúci nízke výnosy. Spolu s veľmi nízkymi úrovňami leverage (páky) a nízkym prahom očakávaní návratnosti z radov niektorých väčších globálnych investorov, však situáciu napokon nemožno hodnotiť negatívne. Zmeny trhu aj naďalej poskytujú nové príležitosti na investovanie do nehnuteľností. Treba využiť tieto príležitosti a držať sa ich.“

„Tešíme sa, že v roku 2017 a ďalej, budú existovať príležitosti v rôznych odvetviach v Európe. Investori však budú musieť byť pripravení na nízke výnosy. Hoci veľké množstvo trhov zaznamenalo v roku 2016 rast investičného obratu, vo viacerých prípadoch išlo o menej zrelé periférne trhy, ktoré si nemusia dlhodobo udržať investičný apetít, keďže príležitosti vysychajú. Z trhov, ktoré pokračovali v raste v roku 2016 majú kapacitu pokračovať v získavaní investícií Španielsko, Holandsko a Poľsko. Fínsko, Česká republika, Maďarsko a Rumunsko už menej. Napriek tomu mnohé z týchto trhov sú konfrontované so špecifickými politickými (a teda aj trhovými) výzvami, s ktorými sa musia vysporiadať.“

 Hlavné zistenia zo správy V rovnováhe: EMEA 2017 zahŕňajú:

  •  Top realitné investície sú kancelárie a maloobchod, prudko stúpajú tiež aktíva v rezidenčnom segmente

 Prebiehajúce demografické, technologické a spotrebiteľské správanie mení dynamiku dopytu po nehnuteľnostiach v rôznych mestách. Hoci kancelárie a maloobchod zostávajú najpopulárnejšie a široko dostupné investičné aktíva. Ku koncu roka 2016 predstavovali 60 % a 13 % z celkovej investičnej aktivity na 25 hlavných európskych trhoch. Predpokladaný vývoj naznačuje, že ich popularita sa bude naďalej znižovať v prospech ostatných typov aktív. Rast investícií do rezidenčných nehnuteľností vo veľkých mestách prevyšuje rast v iných odvetviach. Rastie na podiel viac ako 10 % z investičných objemov v mestách.

Investície do mestskej logistiky zostali počas tohto cyklu nezmenené, ale očakávame, že toto sa v budúcnosti zmení. Hnacie sily štrukturálneho dopytu naďalej prinášajú do tohto sektora apetít, ale v porovnaní s inými možnosťami, ako generovať ziskovú a konkurencieschopnú hodnotu sú v tejto oblasti potrebné kreatívne myslenie a riešenia. Najrealistickejšou možnosťou v mestách sa zdá byť zameranie na nehnuteľnosti so zmiešaním využitím, keďže sa na okraji veľkých európskych miest začínajú objavovať viacpodlažné skladové budovy.

Hoci sa aktivita v hotelovom sektore zdá byť obmedzená v celom regióne, pri bližšom pohľade na investičné aktivity v mestách sa ukazuje nárast popularity tohto sektora. Rast dopytu po cestovaní v práci i vo voľnom čase podmienil investície do hotelov, ktoré vzrástli asi o 230 bázických bodov od roku 2007. Objemy v roku 2016 boli až o tretinu nad ich priemerom v cykle. Aj napriek konkurencii z Airbnb, mestá po celej Európe zaznamenávajú silnú obsadenosť a obrat za dostupnú izbu (revenue per available room), stabilne rastie od roku 2012. 

Vo všeobecnosti boli výnosy z maloobchodu a kancelárií na svojej priemerne obchodovanej úrovni, zatiaľ sa však neblížia k minimám z roku 2007. Rezidenčné nehnuteľnosti sú typom aktív s najnižším výnosom. Obchodné výnosy z hotelov už presiahli svoj predchádzajúci vrchol.

  • Žiadané: pozemky pre development

V súlade s poklesom predaja pozemkov v celej Európe, klesol predaj pozemkov pre development vo veľkých európskych mestách z 8,13 % v roku 2007 na 3,25 % na konci 2016. Investori a developeri budú mať obavy investovať a developovať na konci zrejúceho ekonomického a investičného cyklu. AJ história ukazuje, že by mali byť opatrní.

Richard Divall, riaditeľ EMEA pre cezhraničné kapitálové trhy v Colliers International vysvetľuje: „V nasledujúcom roku zostane dostupnosť produktov na predaj pravdepodobne nízka. Investori teraz zaujímajú dlhodobejšie vyčkávacie pozície a berú do úvahy faktory, ktoré udržia predaj v malom objeme. Nedostatok vo veľmi potrebnom developmente iba spomalí tempo investičnej aktivity, ktorá by mohla spôsobiť to, že sa len upevnia už tak nízke výnosy. Rozhodujúca je výstavba nových stupňov investičných aktív. Mestá však budú musieť mať buď správny typ a mix produktov, aby zodpovedali potrebám a požiadavkám pracujúcich, obyvateľov i návštevníkov."

  • Rozmanitosť naprieč celou Európou

Colliers uvádza, že od 2015 do 2016, bol vyrovnaný pomer medzi mestami, ktoré boli svedkami investičnej aktivity a medzi mestami, ktoré hlásili pokles v obchodovaní. Objemy EMEA a aktivita v oblasti transakcií klesla v roku 2016 medziročne zhruba o 27 %. Napriek celkovému zníženiu bola prítomná rozmanitosť, tak v typoch obchodov, ako aj v ich objemoch.

Pozitívny rast aktivity zaznamenalo v roku 2016 asi 50 % trhov. Holandsko, Španielsko, Írsko, Fínsko, Česká republika a Maďarsko. Títo všetci videli pozitívny skok v raste. Skromnejšia expanzia bola vo Švédsku, Poľsku a Rumunsku. Svedkami niektorých veľkých skokov boli tiež periférne trhy v Pobaltí, Grécku, Ukrajine a Chorvátsku, keďže kapitál pokračoval v hľadaní výnosov.

Divall pokračuje: „Zníženie transakčnej aktivity v roku 2016 bolo spôsobené poklesom aktivity na všetkých Tier 1 trhoch vo Veľkej Británii, Francúzsku a Nemecku – na trhoch ktoré zodpovedajú za 60 percent všetkých investícií v období 10 rokov. Pokles nastal aj na ďalších veľkých trhoch, ktoré čelili radu politických a hospodárskych problémov, vrátane Talianska, Ruska a Turecka. V iných prípadoch boli klesajúca dostupnosť výrobkov a vysoká cena kľúčovými faktormi, ktoré sa podpísali pod pokles objemu s aktivitami v takých bezpečných útočiskách, akými sú Nórsko, Dánsko a Švajčiarsko."

Pre stiahnutie reportu kliknite sem.