Санкт-Петербург, 22 июня 2016 г. – Уже второй год мы наблюдаем регрессивную динамику девелопмента в Санкт-Петербурге. Новости о запуске новых крупных проектов коммерческой недвижимости стали для нас редкостью, планы жилищных застройщиков – гораздо осторожнее, а число сделок по приобретению земельных участков заметно сократилось. 

Впрочем, ситуация далеко не так однозначна. И, что еще важнее, именно сейчас происходит перелом тренда. В сегменте жилой недвижимости девелоперская активность замедлилась на время изменения концепций проектов в связи с новыми правилами землепользования и застройки, а также адаптации к новым параметрам спроса. Сегмент коммерческой недвижимости постепенно начинает оживать: девелоперы активнее ведут переговоры с партнерами и банками, занимаются градостроительной проработкой и оптимизацией концепций и финансовых моделей проектов, которые были отложены ранее в связи с экономической волатильностью. Я ожидаю, что уже в этом году на петербургский рынок коммерческой недвижимости выйдут новые проекты. Долгожданной активности девелоперов способствуют макроэкономическая стабилизация, рост спроса в ряде сегментов рынка, а также снижение стоимости земельных участков и капитала. Большим подспорьем для гостиничного сегмента также является снижение порога объема инвестиций для признания проектов стратегическими.

Наибольшая активность девелоперов по-прежнему сконцентрирована в жилом секторе. С начала года в продажу было выведено более 70 жилых комплексов и очередей суммарной площадью порядка 1,5 млн кв. м, что сопоставимо с результатами аналогичного периода прошлого года. Объем ввода жилья в эксплуатацию в 2016 году, по нашим прогнозам, будет сопоставим с результатами последних двух лет – около 3,5 млн кв. м. Этот сегмент рынка, наименее подверженный экономическим колебаниям, остается самым емким с точки зрения объема предложения и покупательского спроса. Уровень обеспеченности жильем в Северной столице по-прежнему не дотягивает до плановых показателей градостроительной политики города и в разы отличается от среднеевропейского, поэтому девелоперы жилой недвижимости обеспечены работой на несколько десятилетий вперед. Также мы как консультанты отмечаем заметно возросший спрос на разработку концепций редевелопмента промышленных территорий в жилую застройку.

В тех локациях, где нельзя строить жилье, раньше возводились классические коммерческие объекты, а сейчас реализуются преимущественно апартаменты. Сегодня девелоперы отдают предпочтение именно этому формату как одному из наиболее предсказуемых и экономически оправданных в текущей ситуации. Доля проектов апартаментов в объеме предложения жилой недвижимости класса «комфорт» и выше составляет сегодня 5%. В то же время, если сравнивать только высокие ценовые сегменты, разница в объеме предложения апартаментов и жилья планомерно сокращается, несмотря на новизну формата. Уже к концу этого года доля апартаментов в элитном сегменте, по нашим оценкам, достигнет 25-30%. Мы также ожидаем дальнейшего развития этого формата в комфорт-классе.

Рынок складской недвижимости продолжает развиваться по схеме built-to-suit. В конце 2014 года спекулятивный девелопмент складов замер, и рынок переориентировался на строительство под заказчика. Доля таких объектов, запланированных к вводу в 2016 году, в общем объеме новых складских площадей составит 65%. Отсутствие нового спекулятивного предложения в течение года будет компенсироваться выходом на рынок площадей, освобождающихся после переезда арендаторов в построенные «под себя» склады. Однако уже в 2017 г. рынок ждет дефицит качественного складского предложения и рост арендных ставок. До этого момента появление новых спекулятивных проектов маловероятно.

Через два-три года в новых жилых районах появятся локальные торговые центры арендопригодной площадью 10-25 тысяч кв. м каждый. Население таких территорий массовой жилой застройки, как Парнас, Девяткино, Юнтолово, Каменка, Всеволожск, Пулково, Ленинский проспект и проспект Маршала Блюхера, в ближайшие годы прирастет на 50-70 тысяч человек каждая. Уже сейчас интерес девелоперов к этим районам выражается в проработке концепций качественных объектов торговой недвижимости.

Девелоперы проявляют интерес к реконструкции зданий под офисы в самых востребованных локациях – в историческом центре города и на набережных. Такой вид девелопмента сейчас наиболее экономически оправдан с учетом низкой доходности нового строительства. Так, например, УК «Сенатор» провела реконструкцию Фрунзенского универмага, а сейчас ведет работы по созданию бизнес-центра в бывшем здании Русского Торгово-Промышленного Банка на Большой Морской, 15. Концерн «Питер» в начале года приобрел здание Лениздата на наб. Фонтанки, которое планируется реконструировать под бизнес-центр более высокого класса.

Жилищные девелоперы формируют нетипичное для петербургского рынка предложение офисов – отдельно стоящие здания в проектах квартальной застройки. Такой формат представляется достаточно перспективным с учетом дефицита крупных офисных блоков, а также повышенного интереса крупных арендаторов к приобретению площадей. За последние два кризисных года конечные пользователи купили порядка семи зданий площадью от 2 500 до 8 500 кв. м для размещения своих офисов.

Оживают проекты в сегменте гостиничной недвижимости, что связано как с заметным улучшением операционных показателей рынка, так и с разработанными правительством города преференциями в преддверии Чемпионата мира по футболу. Индустрия гостеприимства Петербурга сегодня находится на подъеме благодаря увеличению потока туристов, что сказывается на повышении загрузки отелей и на росте стоимости номеров. При этом, несмотря на то, что туристические потоки в городе соответствуют уровню основных туристических центров Европы, Петербург существенно отстает от сопоставимых европейских городов по объему качественного номерного фонда.

На петербургский рынок выходят новые игроки – московские и региональные жилищные застройщики, среди которых – «Мортон», «Кортрос», «Аквилон-Инвест». Есть примеры, когда генподрядные компании уходят в жилой девелопмент: это позволяет загрузить имеющиеся мощности, сохранив команду, а также обеспечить стабильность оборотов. Многие девелоперы коммерческой недвижимости выбирают стратегию точечного запуска новых проектов или уходят в более ликвидные на сегодняшний день сегменты – апартаменты и жилье. Так, например, концерн «Питер» планирует построить жилой комплекс рядом со своим одноименным торговым центром на ул. Типанова.

Сегодня недоступность дешевого финансирования и возросшая себестоимость строительства, особенно в сегменте высококлассных объектов, ограничивают возможности масштабного девелопмента. В этих условиях мы видим, что даже самые крупные игроки сконцентрированы на максимально тщательной проработке проектов и адаптации стратегии своего развития под рыночную ситуацию. Безусловно, невозможно отрицать, что кризисные явления оказали серьезное влияние на девелопмент, который сменил привычное русло. Однако уже сейчас мы можем с уверенностью говорить о том, что вскоре рынок ожидает новая волна роста.