2015 год показал высокую активность арендаторов - сделки продолжали закрываться даже на таком турбулентном и экономически сложном рынке. Объем поглощения по итогам года составил суммарно около 140 тыс. кв. м против 213 700 кв. м годом ранее. Снижение спроса на 35% произошло исключительно по причине замедления активности со стороны главного арендатора города – компании «Газпром» и её подразделений. Компании, не связанные с нефтегазовым сектором, напротив, увеличили свою долю в «арендном пироге» на 15% по сравнению с 2014 г. Пожалуй, впервые за долгое время наибольший прирост активности в течение года показали компании из сферы IT и телекоммуникаций – на их долю пришлось 22% от всего объема закрытых сделок. Существенную долю рынка заняли инженерные и проектировочные компании, работающие с государственным сектором (15%), логистические и производственные компании. Однако данный спрос в реально выраженном объеме поглощения по-прежнему не превышает объема вводимых площадей, что иллюстрирует ограниченность потенциала для развития существующих игроков на рынке при отсутствии большого числа новых компаний, выходящих на рынок Петербурга.

Уровень вакансий на протяжении года неуклонно рос, как в абсолютном, так и в относительном выражении и составил к концу года в обоих классах около 303 000 кв. м или 12,2% от всего объема рынка. В классе B вакантных площадей стало больше ровно на треть, что связано с сокращением доли малого бизнеса и особенно компаний, связанных с импортом. Неплохо чувствовал себя класс А – здесь объем вакантных площадей снизился на 7,2%: сказались крупные сделки «Газпрома», заключенные в течение года, а также то, что некоторые арендаторы воспользовались шансом улучшить условия аренды и качество помещений. Но несмотря на высокий уровень вакансии на рынке, крупные арендаторы испытывают сложности в поиске новых помещений одним блоком.

Ставки аренды в бизнес-центрах класса А и В вернулись на уровень 2012 года. В классе А падение ставки с максимального значения, зафиксированного в 3 квартале 2014 года, по итогам 2015 года составило 12% в номинальном выражении, в классе B – 7%. С учетом инфляции можно говорить о реальном снижении ставок за прошедший год более чем на 20%. По итогам года средняя ставка в классе А составила 1 240 руб./кв. м/месяц, а в классе В – 920 руб./кв. м/месяц (не вкл. НДС и вкл. эксплуатационные расходы).

Объемы нового девелопмента постепенно сокращаются. В 2015 г. офисный рынок Санкт-Петербурга увеличился на 170 тыс. кв. м в 20 бизнес-центрах, что составляет 80% от результатов предыдущего года. Если в конце 2014 г. игроками рынка анонсировались планы по выводу почти 300 тыс. кв. м офисных площадей, то в течение года эти планы существенно скорректировались, а ввод ряда объектов был перенесен на 2016 год. Таким образом, по результатам 2015 г. общий объем офисных площадей в Санкт-Петербурге достиг 2,5 млн кв. м, из которых на долю класса А приходится 38,5%.

На 20% в сопоставимых ценах сократился и объём инвестиций в офисное строительство. В таких условиях основной ввод в течение 2016-2017 гг. будут формировать проекты, строительство которых сейчас замедлилось или приостановлено. Всего в 2016 г. планируется к вводу 173 тыс. кв. м – 70% этих площадей приходится на объекты, находящиеся в высокой стадии готовности.

Игорь Темнышев, директор департамента офисной недвижимости Colliers International Санкт-Петербург:

«2016 год не принесёт существенных изменений с точки зрения баланса спроса и предложения на офисном рынке относительно предыдущего года. Основные показатели рынка – ставки аренды, вакансии – уже подверглись серьезной корректировке в 2015 году, а в новом году мы ожидаем их сохранения на текущем уровне. Тенденция к релокации сохранится, правда, скорее всего, уже в меньшем темпе: собственники будут стараться любыми средствами удерживать арендаторов при текущем рынке. Колебания курса валюты глобального влияния на рынок не окажут: все участники рынка давно ушли от валютных ставок, а «последним из могикан» придётся от них отказаться.

Основной вопрос для девелоперов сегодня – как формировать рентабельность офисных проектов при текущих ставках? Решением может стать офисный built-to-suit. На рынке есть замороженные проекты, и в текущей ситуации их заполнение по старой схеме в поисках большого количества арендаторов вряд ли приведет к быстрому результату. С другой стороны, даже в условиях снижения спроса, ощущается дефицит качественных площадей крупными блоками, что заставляет арендаторов также задуматься о преимуществах этой схемы. При этом мы не говорим о строительстве объектов «с нуля», как принято в традиционной схеме built-to-suit: экономика новых проектов при текущих инвестициях в строительство кв. метра не сможет выдержать низкий уровень арендной ставки. Это могут быть объекты недостроя, объекты под реконструкцию, которые, с одной стороны, будут отвечать индивидуальным потребностям арендаторов, с другой – позволят девелоперу получать с такого проекта оптимальный рыночный доход».