Выбрав тему «Идеальные апартаменты», участники Клуба поставили перед собой задачу - привлечь внимание профессионального сообщества к отсутствию ясных критериев и параметров, которые бы помогли застройщикам сориентироваться в создании востребованного и качественного продукта. Вместе с тем, опыт уже действующих и реализуемых в настоящий момент проектов апартаментов демонстрирует весьма привлекательные перспективы формата как для девелоперов, так и конечных покупателей.

С акцентом на рост

По сравнению с Москвой, где развитие сегмента апартаментов началось более 10 лет и на данный момент около трети новостроек предлагают именно этот формат проживания, в Петербурге доля рынка апартаментов начала расти лишь недавно. Еще пять лет назад слово «апартаменты» вызывало ассоциацию лишь с проектом «Пятый элемент» на Крестовском острове, а доля формата составляла всего 0,5% от общего объема жилья, находящегося в экспозиции. Сегодня в общем объеме первичной жилой недвижимости, находящейся в продаже в черте города, доля апартаментов составляет 2,5%.

По словам Андрея Косарева, генерального директора Сolliers International в Санкт-Петербурге, с учетом уже выданных разрешений на строительство до конца 2018-2019 года в Петербурге появится порядка 10 новых проектов апартаментов (8 000 юнитов), что увеличит это рынок еще в три раза. 

География проектов

По подсчетам экспертов Colliers International, около 27% всех предлагаемых к продаже городских апартаментов расположены в Московском районе, около 18% апартаментов — в Петроградском районе, на третьем месте по объему апартаментов в экспозиции – Центральный район – 16% от общего городского предложения.

Вместе с тем в городе насчитывается порядка 15 интересных локаций для девелопмента апартаментов – зачастую они очень привлекательны с точки зрения транспортной доступности, видовых характеристик и близости к центру города. Формат апартаментов позволяет девелоперам реализовывать проекты в «сером поясе», на территории промышленных предприятий, где сложно перевести назначение земель в жилую категорию, а также в центральных районах города, где регламенты застройки зачастую не позволяют в силу ограниченной социальной инфраструктуры, требований инсоляции и другим нормативам построить качественный жилой дом.

Апарт-отели, комплексы апартаментов, комплексы жилья в формате апартаментов – называться такие проекты могут по-разному, но объединяет их ключевое отличие от классического жилого формата. Это юридическое и градостроительное определение апартаментов как нежилых помещений, проектируемых и построенных с выполнением всех ключевых требований, предъявляемых к гостиницам.

По мнению экспертов Colliers International, сегодня все проекты апартаментов можно разделить на два основных субформата. К первому относятся проекты, позиционирующиеся как жилые комплексы в формате апартаментов, с преобладанием в квартирографии двухкомнатных и трехкомнатных квартир, а также с качественной инфраструктурой для постоянного проживания семьи, в состав которой входят детские сады, центры детского развития, спортивные клубы, фитнес-центры и т.д. Таких проектов пока немного - «Лофт-квартал Docklands» от УК «Докландс» и проект «Дель Арте», которые покупатели рассматривают как альтернативу жилым комплексам. Ко второму субформату относятся апарт-отели, реализуемые и рассматриваемые покупателями как альтернатива гостинице, для сдачи апартаментов в среднесрочную и долгосрочную аренду, которые приобретаются для дальнейшего получения дохода. К такому субформату, который предполагает наличие профессиональной управляющей компании и развитой гостиничной инфраструктуры, можно отнести апарт-отель YE’S от группы компаний «Пионер», продажи в котором завершились в IV квартале 2014 года, проект SALUT! от компании «Союз Инвест Девелопмент», Avenue-apart от компании «БестЪ» и проект «Вертикаль-Отель» от компании NAI Becar.

Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге:

«С точки зрения разделения на классы, в формате апартаментов можно отметить одну интересную особенность – здесь нет ценового сегмента «эконом». Причиной, на наш взгляд, является, прежде всего, исключительное качество проектов, привлекательные локации и обязательное наличие профессиональной управляющей компании. Если в начале 2015 года рынок апартаментов был  достаточно равномерно распределен по классам, то сегодня в экспозиции преобладают объекты бизнес-класса.

Интересно, что в «элиту» попадают и проекты в ценовом сегменте «делюкс», расположенные в эксклюзивных центральных локациях, где стоимость юнита может достигать миллиарда рублей. При этом мы наблюдаем устойчивый спрос на все классы апартаментов».

За период 201-2014 гг., когда на рынок вышло более 80% всех продаваемых городских апартаментов, темпы продаж на рынке апартаментов составили около 10-25 юнитов в год в проектах «премиум» класса, 40-160 апартаментов – в «бизнес» классе и 250-320 – в проектах класса «комфорт».

Секреты успеха

На сегодня на первичном рынке апартаментов в Петербурге сформировался пул успешных проектов, где отмечаются наиболее активные продажи. Примечательно, что оба лидера – и комплекс апартаментов SALUT!, и проект «Лофт-квартал Docklands» – являются очень разными и по концепции, и по локации.

Лофт-квартал Docklands

Так,  «Лофт-квартал Docklands» (средняя стоимость кв. метра 140 000 рублей с полной отделкой и меблировкой, темп продаж – 20 юнитов в месяц), расположенный в историческом центре Петербурга, на Васильевском острове, относится к бизнес-классу. Проект представляет собой уникальный многофункциональный комплекс, включающий три апарт-отеля, классическую гостиницу и два бизнес-центра, реализуемых в архитектурной и дизайн-концепции «лофт». В настоящий момент в проекте готовится новая программа ипотечного кредитования, которая позволит приобретать недвижимость по ставке 9,8%.

Екатерина Запорожченко, директор по продажам УК «Докландс»:

«Лофт-квартал Docklands» – это гибрид жилого дома и отеля класса люкс, с богатой инфраструктурой. Наших покупателей привлекают как высококачественные импортные материалы и инженерные системы, так и дополнительные сервисы, включающие круглосуточную службу консьержа, услуги горничных, рум-сервис и т.д. С помощью инфраструктуры, включающей кафе, рестораны, детский сад, фитнес-клуб, мы создаем  комфортную среду для жизни, работы и отдыха успешного человека благодаря которой проект стал таким успешным». 

Комплекс апартаментов SALUT!

Комплекс апартаментов SALUT! (средняя стоимость кв. метра 85 000 рублей, темп продаж – 50 юнитов в месяц), расположенный в Московском районе, между историческим центром и аэропортом «Пулково», относится к комфорт-классу. Проект содержит всю необходимую для проживания инфраструктуру, включая ресторан, лобби-бар, мини-маркеты, кафе, химчистку, спортивный клуб, детскую комнату. При этом вся предусмотренная в проекте инфраструктура доступна всем постояльцам и жителям комплекса вне зависимости от того, в каком именно корпусе он проживает.

Сергей Ногай, руководитель проекта SALUT! компании &laq