По итогам III квартала 2015 средняя ставка аренды офисов класса A составила 1 280 рублей за кв. м в месяц, офисов класса B – 950 рублей за кв. м в месяц (не включая НДС и включая эксплуатационные расходы), снизившись относительно показателей III квартала 2014 года на 8%. Таким образом, с учетом уровня инфляции, в реальном выражении снижение арендных ставок на рынке офисной недвижимости за последние двенадцать месяцев составило около 20%.

Наиболее активными арендаторами офисной недвижимости по-прежнему остаются компании нефтегазового сектора, доля которых в общем объеме спроса за девять месяцев 2015 года достигла 40%. Увеличивают свои доли представители IT-сектора, финансовые компании и банки. Сохраняют активность компании сферы проектирования, девелопмента и строительства, причем преимущественно работающие над проектами с государственными финансированием.

Спрос на офисные помещения продолжают формировать крупные арендаторы. Так, в конце III квартала, после традиционного летнего затишья, были закрыты несколько сделок по аренде более 1000 кв. м офисных площадей каждая. В настоящий момент по ряду бизнес-центров класса A ведутся активные переговоры по аренде объектов крупными блоками или целиком, что позволяет ожидать закрытия еще ряда сделок в конце 2015 года. Осенью стали более активными и небольшие арендаторы, о чем свидетельствует возросший спрос на помещения до 100 кв. м преимущественно в бизнес-центрах класса B. В целом, объем поглощения офисных площадей в III квартале превысил совокупный показатель первого полугодия, составив 57 500 кв. м против 50 000 кв. м, причем спросом пользовались как бизнес-центры класса А, так и новые качественные офисы класса В/В+ (доля класса B в целом по итогам III квартала составила около 70%).

Игорь Темнышев, директор департамента офисной недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге:

«Арендаторы по-прежнему ориентированы на поиск помещения с чистовой отделкой. Вместе с тем, все чаще встречается схема, когда помещение предлагается в формате shell&core, а отделка производится за счёт арендатора с последующей компенсацией в арендной ставке. Средний срок аренды по заключаемым договорам составляет три года, более редкими являются пятилетние и 10-летние договоры, так как арендодатели не готовы фиксировать ставку аренды на длительный срок без возможности ее пересмотра. Распространена схема, когда базовая ставка аренды в первый год действия договора снижена, но в дальнейшем компенсируется за счет индексации в последующие годы.

С учетом динамики изменения реальных ставок аренды в текущих экономических условиях, даже на фоне наблюдаемых темпов поглощения и при отсутствии значительного роста вакансии, потенциал нового спекулятивного офисного девелопмента в среднесрочной перспективе выглядит неопределенным».

На III квартал пришелся основной объем ввода в эксплуатацию новых офисных площадей в 2015 году – за период с июля по сентябрь в Петербурге открылись 8 бизнес-центров суммарной арендной офисной площадью 93 000 кв. м. Для сравнения, за первые шесть месяцев 2015 на рынок вышло всего около 50 000 кв. м новых офисных площадей. В целом, с начала года офисный рынок увеличился на 148 000 кв. м, что увеличило общий объем предложения до 2,45 миллионов кв. м, из которых 38% приходится на бизнес-центры класса A. Крупнейшими новыми объектами в 2015 году стали бизнес-центры «Фландрия Плаза» (арендной площадью 29 100 кв. м), «Мезон Плаза» (22 600 кв. м), «Цеппелин» (15 000 кв. м), «Сенатор» на Московском пр., 60 (11 680 кв. м), «Сова» (9 600 кв. м).

Лидером по вводу новых офисных площадей по-прежнему остается Московский район, где расположено 30% всех объектов, введенных в эксплуатацию в 2015 году. На исторический центр Петербурга (Адмиралтейский, Центральный, Василеостровский и Петроградский районы в совокупности) приходится около 25% (36 000 кв. м). Основной объем строящихся офисов также сконцентрирован в Московском районе (29% текущего строительства), но лидерство принадлежит Приморскому – за счет возводящегося здесь «Лахта-центра» на него приходится 33% текущего строительства.

Как прогнозировали ранее эксперты Colliers International, сроки выхода новых объектов на рынок продолжают корректироваться – ввод в эксплуатацию нескольких бизнес-центров, открытие которых планировалось в 2015 году, переносится на начало следующего года. Тем не менее, даже с учетом этого переноса, до конца года ожидается появление еще 65 000 кв. м офисных площадей. Таким образом, по прогнозу, совокупный годовой объем ввода составит около 220 000 кв. м, что сопоставимо с итогами 2014 года (212 000 кв. м) и 2013 года (218 000 кв. м). Вместе с тем, в перспективе 2016-2017 гг. темпы появления новых площадей замедлятся. Новое предложение будет формироваться преимущественно за счет объектов, строительство которых уже началось, но по разным причинам приостановилось или замедлилось, а также за счет небольших бизнес-центров – объектов реконструкции.

Высокий объем ввода в III квартале отразился на среднем уровне свободных площадей, увеличив его до 12,6% с 11,7% по итогам I полугодия (для сравнения, по итогам III квартала 2014 года уровень вакансии составлял 13,4%). Таким образом, на текущий момент в Петербурге свободно около 310 000 кв. м офисных площадей, распределенных почти поровну между классами A и B. Вакантными площадями располагают 200 петербургских бизнес-центров, что позволяет арендаторам выбрать сравнительно небольшой офис в любой локации. В то же время крупным арендаторам подобрать подходящие помещения гораздо сложнее – предложение от 3000 кв. м представлено в 30 бизнес-центрах, а от 5000 кв. м – всего в 10 объектах в городе. При этом эти площади могут быть распределены по всему зданию, а не сдаваться единым блоком.