Ситуация в сфере торговой недвижимости сегодня складывается непростая, происходит немало действий, которые не видны невооруженным взглядом. Наша консалтинговая компания работает со всеми ритейлерами и большинством собственников на рынке торговых центров, поэтому нам, как никому другому, понятен активный, турбулентный характер сложившейся ситуации. Перепады валютных курсов, сокращение покупательского спроса, инфляция – все это привело к тому, что за последний год практически по каждому помещению каждого торгового комплекса были проведены либо еще ведутся переговоры с арендаторами об изменении коммерческих условий аренды. В первую очередь это касается валютных контрактов.

Неизбежной в той или иной степени оказалась и ротация арендаторов. В наименее успешных торговых центрах увеличивается объем вакантных площадей – здесь собственникам предстоит искать своих арендаторов в новых сегментах, новых профилях. Все чаще встречается вариант, когда большие площади в таких торговых центрах сдаются крупным якорным арендаторам, пусть и по более низкой ставке, но с повышением арендопригодной площади (сокращение общих зон) и с гарантированным денежным потоком.

Арендаторы меняются и в успешных проектах. Как правило, крупные торговые центры отдают предпочтение известным международным брендам, крупным компаниям с определенной регламентируемой стилистикой магазина. Но в прошлом году с российского и петербургского рынка ушли несколько сетевых брендов, которые освободили достаточно большие площади. Пришедшие новые бренды пока открываются точечно, отдельными магазинами. Поэтому сегодня торговые центры готовы расширять круг рассматриваемых в качестве потенциальных арендаторов брендов, в том числе ритейлеров, работающих в среднем и низком ценовом сегменте, а также интересные концепции от частных предпринимателей с единичными магазинами или двумя-тремя проектами в городе, которых раньше в крупные проекты практически не допускали. Отметим, что иногда сами операторы уже готовы делать более интересные магазины. Речь идет, прежде всего, об операторах сегмента fashion. Это могут быть франчайзи отдельных брендов, нередко с очень интересными концепциями, либо индивидуальные дизайнерские проекты, в том числе, российские.

Наиболее интересной тенденцией на текущий момент является изменение стратегий ритейлеров. Фактически применяются три основных варианта стратегии, которые могут комбинироваться. Один вариант связан со стремлением сократить все издержки, включая маркетинг, затраты на персонал, а также аренду помещения путем переговоров с собственниками. При этом такие ритейлеры стремятся удержать цены, к которым привыкли их покупатели. Реализуется такая стратегия, конечно, не везде – мы видим, например, что в магазинах электроники и бытовой техники практически уже не осталось цен прошлого года. Но в fashion-сегменте такие операторы есть. Второй вариант используемой стратегии характеризуется как раз повышением розничных цен пропорционально закупочным, при этом ритейлеры могут как стремиться оптимизировать собственные издержки, так и нет. Ритейлер, выбирающий этот путь, по большому счету меняет свою ценовую аудиторию и рискует потерять лояльных покупателей, которые могут предпочесть оставшиеся более доступными бренды.

Третий вариант, при котором ритейлеры пытаются сохранить рублевые закупочные цены, остается самым сложным, и удается он очень немногим – прежде всего, крупным дистрибьюторским сетям, которые могут оказать некоторое давление на поставщиков. Несмотря на сложность, в комбинации с сокращением издержек эта стратегия является самой выигрышной – она позволяет удержать покупателей, сохраняя цены на комфортном для них уровне. Впрочем, как именно проявят себя все варианты стратегий и как они отразятся на "самочувствии" ритейлеров, мы увидим уже в перспективе ближайших шести месяцев. Все эти "подводные течения", на наш взгляд, приведут к тому, что fashion-сегмент серьезно трансформируется и распределение брендов по ценовым категориям "масс-маркет", "средний", "средний плюс" заметно изменится. Какие-то бренды будут в два раза дороже, какие-то окажутся доступными для покупателя, который ранее их даже не рассматривал. Эти изменения как раз и будут задавать предпосылки для девелоперов и консультантов для формирования концепций торговых центров будущего, которые будут выходить году в 2017-2018 на рынок, реконцепций устаревших торговых центров, ротаций арендаторов в действующих торговых центрах.

Если говорить о форматах, которые могут быть перспективными уже в текущей экономической ситуации, то здесь также можно отметить новые объекты. В связи с девальвацией рубля уменьшается число российских туристов, выезжающих в Европу с целью шоппинга, рост цен на товары сегмента fashion в российских торговых центрах заставляет покупателей пересмотреть свои предпочтения. В связи с этим, на наш взгляд, этот год идеально подходит для выхода в Петербург новых аутлетов.

На наш взгляд, аутлет европейского уровня, где по сниженным ценам можно приобрести товары лучших мировых брендов, будет востребован как покупателями товаров премиум, так и покупателями сегмента средний и средний плюс. Петербург сейчас ощущает приток туристов из Москвы и российских регионов, значительная часть которых пользуется аэропортом Пулково.

Другой актуальный тренд современного рынка – анонсирование небольших, локальных проектов торговых центров. Крупные объекты сейчас очень сложно реализовать, и в последний год новые проекты торговых центров регионального и суперрегионального формата в Санкт-Петербурге не заявлялись. На наш взгляд, небольшие проекты районного формата в текущей и ожидаемой на следующий год экономической ситуации будут как раз востребованы. Перспективные локации для них – это все массовые районы жилой застройки: Кудрово, Девяткино, Бугры, Парнас, Юго-Запад. Основу состава арендаторов таких торговых центров составляют не fashion-бренды, а в основном продукты, развлечения, детские товары, услуги – все, что пользуется стабильным спросом в любой экономической ситуации.

В отличие от торговых центров, в сегменте стрит-ритейл мы можем наблюдать ситуацию, заметно отличающую от конца 2014 года, который ознаменовался значительным освобождением площадей и закрытием целого ряда торговых точек, в том числе и флагманских магазинов операторов на Невском проспекте и в других ключевых локациях. Сегодня и арендаторы, и, что важно, арендодатели учатся жить в современной реальности.

Арендодатели, гибко реагируя на сложившуюся ситуацию, ведут переговоры со своими арендаторами, обсуждая размер запрашиваемых скидок. На конец прошлого года скидка составляла до 35-40%, но сегодня скидки у тех, кто не успел снизить стоимость аренды, как правило, не превышают 15-20%. Многие договора были заново подписаны. Отмечу, если это касается долгосрочных договоров до 10 лет, изменение условий нередко фиксируются на определенный краткий период – 3-6 месяцев, максимум до конца 2015 года. Так выражается надежда собственников, что ситуация на рынке стабилизируется и ставки приблизятся к докризисным значениям. В связи с этим процесс переговоров арендодателей и арендаторов может идти практически постоянно, а коммерческие условия могут меняться каждые три месяца.

Сложным моментом при согласовании сторонами стал пункт о размере увеличения арендных ставок в долгосрочных договорах. Если ранее предусматривалось от 5 до 15% ежегодной индексации и трудностей с этим не возникало, то сегодня речь идет о 5%, максимум 7%. Предлагая индексацию на уровень фактической инфляции, собственник встречает весьма негативную реакцию арендатора. Поэтому такие условия зачастую являются камнем преткновения между сторонами при заключении договора.

Активная ротация арендаторов, изменения в направлениях развития игроков рынка характерны для сложных периодов в экономике. Тем не менее, мы ожидаем, что уровень ротации арендаторов встроенных помещений в 2015 г. не превысит порога в 20%. Компании, которые оказались в зоне негативного влияния кризиса первыми, уже закрыли торговые точки в центральных торговых коридорах. Те, кто чувствовал себя увереннее, пересмотрел или пересматривает арендные ставки и продолжает работу в арендуемых помещениях на новых условиях. Кроме того, некоторые арендаторы, заявившие о приостановке планов развития на I квартал, сейчас снова вернулись к планам по развитию сетей.

Стоит отметить, что, начиная с февраля-марта 2015 года, мы отмечаем еще одну новую тенденцию. Ликвидные помещения на основных торговых коридорах, изначально выставленные на актуальных коммерческих условиях, находят своего арендатора очень быстро – период экспозиции таких помещений не превышает 1-2 месяца. Кроме того, по ряду таких помещений встречается и конкуренция между потенциальными арендаторами.

В целом, можно сказать, что рынок торговой недвижимости сейчас продолжает переживать переходный период, постепенно свыкаясь с новой ценовой реальностью и с изменившимся спросом со стороны конечных потребителей. Пока мы можем в основном наблюдать те или иные действия и стратегии поведения, как со стороны арендаторов, так и со стороны собственников торговых центров и помещений. О результатах выбранных стратегий можно будет судить по мере стабилизации рынка ближе к осени.

Arendator.ru, 22.06.2015