Андрей Косарев: «Сейчас можно купить объекты дешевле себестоимости»

В кризис инвесторы становятся более рациональными. Они готовы рисковать меньшими суммами и нацелены на быструю окупаемость. Какие окна возможностей открывает падающий рынок и как международные консультанты вписываются в новую экономическую реальность, ориентированную на импортозамещение? Об этом мы беседуем с Андреем Косаревым, генеральным директором компании Colliers International в Санкт-Петербурге.

– Юбилей — не самый интригующий инфоповод. Однако Colliers International отмечает 20летие деятельности в России в столь любопытное время, что я не могу не спросить о том, как ваши зарубежные боссы относятся к нашим «американским горкам», или, точнее, к «русской рулетке» в бизнесе?

– В большинстве стран, где представлена наша компания, развитые рынки недвижимости, и смена циклов роста и спада везде происходит более-менее синхронно. Россия до недавнего времени была в общем тренде, несмотря на макроэкономические нюансы. Сейчас же ситуация уникальная: остальные рынки растут, а у нас в стране начался кризис, вызванный совокупностью известных факторов. Естественно, руководители глобальной компании понимают причины и следствия. Им видно, насколько наш бизнес сильный изнутри. Причем в ситуации, когда количество сделок с коммерческой недвижимостью сокращается, арендные ставки снижаются, а ставки капитализации, напротив, растут, доля нашей компании на рынке увеличивается. Так что для наших зарубежных владельцев это понятные инвестиции: ты получаешь несколько меньшую прибыль в тяжелые времена, но понимаешь, что выйдешь из кризиса более сильным, с солидным портфелем проектов и клиентов.

– Каким образом вы подсчитываете долю рынка: исходя из оборота компании, объема заключенных сделок, числа новых контрактов на брокеридж и консалтинг?

– Международные компании, которые относятся к категории публичных, раскрывают только общий оборот. Вычленить из этих цифр Петербург вряд ли можно. Однако есть общепринятая практика подсчета доли рынка по объему заключенных сделок в разных секторах. Исходя из этих данных четко видно, кто на каком месте. По итогам 2014‑го мы, например, обеспечили себе лидерство в складском сегменте, заняв 40% рынка и сдав в общей сложности около 116 000 кв.м. В секторе торговой недвижимости в течение года с нашим участием открылись четыре крупных ТРК в Петербурге и на Северо-Западе. Мы заключили 400 сделок — по совокупности 90 000 кв.м. В феврале 2015‑го запустили департамент стрит-ритейла. Раньше мы системно не работали со встроенными помещениями, а сейчас сделки уже пошли. Кстати, некоторые наши коллеги, напротив, сокращают это направление, поскольку прошлый год не оправдал надежд брокеров.

В сфере консалтинга и оценки подсчитывать долю рынка заметно сложнее. Данные по стоимости оказанных услуг тоже, как правило, закрыты. Однако есть другие индикаторы, позволяющие более-менее точно определить свое положение среди конкурентов. За 2014-й мы оценили порядка 1300 объектов недвижимости на сумму более 220 млрд рублей, а как консультанты разработали концепции жилых и коммерческих комплексов для террриторий 900 га.

– Как рынок брокерских услуг в целом реагирует на очередной кризис?

– Бизнес брокеров в наибольшей степени страдает от неопределенности. Хуже всего, когда на рынке штиль, как осенью 2014‑го, когда никто не знал, чего ждать, и поэтому серьезные решения, связанные с покупкой или арендой недвижимости, ставили на паузу. Когда появляется хоть какая-то ясность и рынок начинает двигаться вверх или вниз, мы опять востребованы. И в период спада, и в фазу роста брокеры неплохо зарабатывают. На падающем рынке, конечно, бюджеты сделок скромнее, зато собственники, которые вынуждены гоняться за клиентами, становятся щедрее и предлагают более высокие комиссионные.

– Судя по всему, некое движение на рынке началось?

– Да. В одних сегментах оживление стало заметно уже в феврале, в других — в марте и апреле.

– Наверняка многие ваши контр-агенты испытывают сейчас финансовые сложности. Участились ли судебные споры по поводу оплаты консалтинга и брокериджа?

– Ситуация заметно ухудшилась в декабре и январе. Кто-то из заказчиков пытался заработать на валютных колебаниях, кто-то сам стал жертвой неплатежей. Например, владельцы некоторых торговых центров недополучили арендную плату. Весной ситуация стала выравниваться. Надеюсь, худшее для всех позади. Большинство возникающих вопросов решается переговорами. Хотя составленная по всем правилам официальная претензия тоже работает хорошо. Никому не хочется идти в суд.

– Предлагаю поговорить не о динамике снижения арендных ставок и не о заморозке проектов, а об окнах возможностей для инвесторов, операторов и консультантов, которые появляются на изменившемся рынке.

– Трудно говорить об окнах возможностей, когда при просчете разных финансовых моделей получаешь в основном отрицательный результат: арендные ставки на самом деле снижаются, себестоимость строительства растет, финансирование по-прежнему дорогое и т. п. Тем не менее по ходу креативной работы с девелоперами возникают интересные решения.

Если говорить о ритейле, обороты fashion-сегмента пока не восстановились. Хотя рубль и укрепился, реальные доходы населения все равно сократились. А время, когда людям придется в любом случае обновлять гардероб, еще не наступило. Надеюсь, покупатели активизируются осенью. Однако развивать крупные торговые центры, ориентированные на fashion-товары, сейчас вряд ли целесообразно. Зато весьма перспективны районные ТЦ в крупных жилых массивах, которые сейчас активно возникают в зоне КАД. Безусловно, рынок торговых площадей в Петербурге насыщен, однако на этих территориях ритейла пока просто нет. Между тем людям необходимы супер- и гипермаркеты, детские магазины, товары для дома и обустройства в непосредственной близости от их жилья.

Мы считаем, что арендопригодная площадь таких ТЦ может составлять 10 000–30 000 кв. м. Причем не обязательно стремиться к верхней отметке, чтобы не привлекать в комплексы те категории ритейлоров, которые сейчас испытывают трудности. Проект подобного ТЦ уже реализован с нашим участием на Парнасе. Еще несколько — в стадии проработки.

– До недавнего времени международные консультанты не занимались ТЦ такого размера, поскольку они не очень интересны федеральным торговым сетям, с которыми вы в основном работали. Круг ваших клиентов поменялся? Могут ли ими стать частные предприниматели? И появился ли у них шанс открыть магазин в приличном ТЦ?

– Такая возможность возникла еще в прошлом году. У некоторых небольших компаний очень интересные концепции и бренды. Это отнюдь не торговля 1990‑х «а-ля Апраксин Двор». Например, в ТРК «Лето» недавно появился магазин Princessa de Monaco, который продает платья ручной работы, сшитые отечественными портными. В главном атриуме ТРК «Галерея» заработал бутик дизайнера Яниса Чамалиди. Выросло новое поколение отечественных ритейлоров, которые работают в самых разных сегментах: от масс-маркета, где они конкурируют по ценам с Zara и H&M, до премиума, где соперничество за покупателя идет с известными luxury-марками. Мы, кстати, уже давно работаем с локальными предпринимателями, особенно в регионах. Там, как правило, невозможно заполнить ТЦ одними федеральными брендами или их франчайзи. И некоторые из местных игроков потом выходят на российский уровень.

– Какие еще форматы помимо районных ТЦ могут быть интересны в торговом секторе?

– Аутлеты. Первый из них осенью откроет на Пулковском шоссе компания Hines. Мы брокеры этого проекта.

– Недавно компания «Доринда» сообщила, что переносит сроки запуска своего аутлета, который разместится в бывшем ТЦ «Подсолнух» на улице Савушкина. Причина в том, что не удалось сформировать пул арендаторов. Вы считаете, в проекте Hines с этим не будет проблем?

– Для аутлета на самом деле очень важно набрать критическую массу брендов, чтобы аккумулировать большой покупательский поток. Он необходим, поскольку арендаторам нужно динамично распродавать стоки. Далеко не у всех сетей, имеющих большой оборот на Северо-Западе, есть дисконтные магазины. У других они сосредоточены не в лучших местах. Все это потенциальные операторы будущего аутлета. Мы сейчас ведем активные переговоры и рассчитываем, что в «Outlet Village Пулково» будут представлены 146 магазинов: максимально широкий состав брендов premium-сегмента, плюс спорттовары и товары для дома со скидкой 30-70% круглый год.

– Что скажете о целесообразности инвестиций в офисный сектор?

– Прогнозируемая доходность новых проектов не внушает оптимизма. Допустим, спрос на офисы будет. Тот же Газпром его регулярно подогревает. Однако при нынешнем уровне арендных ставок, стоимости кредитов и выросшей себестоимости строительства практически любой проект не окупится, даже если земля достанется девелоперу даром.

Однако и здесь есть некоторые перспективы. Например, строительство офисных зданий с их последующей продажей по частям.

Мы как консультанты всегда осторожно относились к такому девелопменту, поскольку нельзя гарантировать качество будущего продукта. Но если управление организовано правильно, схема получается вполне работоспособной. Конечно, такие объекты нельзя будет отнести к классу А, однако именно комплексы категории В наиболее востребованы в кризис.

В числе уже реализованных и успешных проектов я бы назвал Setl Centre на площади Конституции. Уверен, еще несколько подобных офисных центров будут востребованы в Петербурге, а их строительство окупится, даже если предлагать на начальной стадии площади с дисконтом, чтобы ускорить их реализацию.

– На какие блоки целесообразно нарезать здания, чтобы не получилась неуправляемая офисная коммуналка? И кто интересуется таким товаром?

– Мы бы рекомендовали не мельчить и оперировать модулями от 300 кв. м. Такой размер интересен и конечным пользователям — средним по петербургским меркам компаниям, и инвесторам. Это те самые предприниматели, которые начинали с покупки квартир в строящихся домах, потом переключились на стрит-ритейл, а теперь выходят на офисный рынок. Обычно они ориентируются на доходность 13–15% годовых, если речь идет о приобретении фактически готовых помещений. Если такие игроки входят в проект на стадии строительства, то рассчитывают на дополнительную премию за соответствующие риски и ожидание.

Еще одна интересная возможность для инвесторов — покупка действующих коммерческих объектов по цене ниже их актуальной себестоимости строительства. Такие предложения сейчас появляются в основном в офисном и складском сегментах. Причем речь не обязательно идет о проблемных активах. Причиной продажи может стать, например, смена собственника, как в случае с одним крупным бизнес-центром в Московском районе. Профессиональные девелоперы прекрасно умеют считать и весьма заинтересованы в таких сделках.

– В индустриально-складском сегменте драйверами остаются проекты build-to-suit?

– К сожалению, основная волна таких проектов завершилась, причем слишком быстро. Если бы не кризис, Петербург вошел бы в идеальную для build-to-suit ситуацию, когда спрос высок, потребности у многих арендаторов специфичные, а предложить им особенно нечего. Однако сейчас девелоперам не стоит рассчитывать на значительное число таких клиентов. С одной стороны, далеко не все потенциальные арендаторы могут позволить себе ставку, в которую закладываются возросшая себестоимость строительства и цена заемных ресурсов, с другой — в условиях неопределенности многие клиенты не готовы ждать, пока их объект будет построен и оборудован. Это в первую очередь относится к производственным компаниям, получившим в прошлом году конкурентные преимущества благодаря девальвации и контрсанкциям. Надеюсь, это временная передышка и рынок ожидает новый виток роста.

Еженедельная газета «Недвижимость и строительство Петербурга», № 22(861) 01.06.2015, c.16