Андрей Косарев, генеральный директор компании Colliers International в Санкт-Петербурге:

«В офисном сегменте мы продолжаем наблюдать ситуацию, когда рынок живет надеждой на дальнейшее расширение «Газпрома» в городе, в то время как приток новых арендаторов из других сегментов остается довольно низким. Одна из наблюдаемых в настоящий момент тенденций – интерес арендаторов к переезду в новые офисы с целью оптимизации издержек. Несмотря на то, что сам переезд требует определенного финансирования, арендаторы, которые занимают площади продолжительное время, в ряде случаев платят арендную ставку существенно выше рынка. И сейчас за те же или меньшие деньги появляется возможность арендовать офис выше по классу, качеству и площади, а также разместиться в более удобной локации. Однако на такой шаг решаются не все компании – в отличие от прошлого кризиса, в этот раз собственники объектов оперативно реагируют на изменения настроений арендаторов и готовы предлагать скидки, деиндексацию ставки либо дополнительные сервисы (в том числе дополнительные парковочные места) для сохранения арендатора.

В сегменте складской недвижимости наш прогноз о сокращении доли спекулятивного предложения в качественных складских помещениях оправдывается и в этом году.  Рынок Санкт-Петербурга довольно ограничен с точки зрения существующих игроков, и больших объемов нового предложения на данный момент не ожидается.

Что касается торговой недвижимости, мы ожидаем, что в условиях сокращения числа магазинов многих ритейлеров, уже к середине года мы увидим ситуацию, когда наименее качественные торговые центры будут показывать вакантность более 30-40%, а к концу года еще выше. При этом в наиболее качественных торговых комплексах с удачным расположением появятся бренды, которые раньше не могли позволить себе открывать магазины в топовых проектах как в силу высокой ставки, так и в силу позиционирования ТЦ.

В целом, можно отметить, что рынок Санкт-Петербурга в текущий момент характеризуется осторожным отношением девелоперов к реализации новых спекулятивных проектов, независимо от сектора недвижимости, и снижением рублевых ставок аренды, чего мы в конце прошлого года еще не наблюдали».

Офисная недвижимость

В I кв. 2015 года в эксплуатацию было введено 6 бизнес-центров суммарной арендной площадью 29 600 кв. м. Таким образом, общий объем предложения офисной недвижимости достиг 2,3 млн  кв. м, где доля класса A составляет более 38%.

По прогнозам, сделанным в конце 2014 года, в 2015 году ожидался выход на рынок около 324 000 кв. м офисных площадей. С учетом того, что некоторые девелоперы пересматривают параметры строящихся объектов в сторону уменьшения общей и арендной площади, а также переносят сроки реализации отдельных проектов, к концу 2015 года эксперты Colliers International ожидают выход на рынок около 256 500 кв. м. Но и эта цифра может быть скорректирована в меньшую сторону. Для сравнения, в 2014 году было введено 212 000 кв. м офисных площадей.

Вакантные площади в бизнес-центрах класса A и B по итогам I квартала составляют 12% от всего объема рынка. При этом доля свободных площадей в классе A уменьшилась по сравнению с концом 2014 года и составила 16,2%. Это связано, прежде всего, с недавно совершенными крупными сделками аренды в бизнес-центрах Eightedges, «Синоп», «Санкт-Петербург Плаза», а также в ряде других проектов. В то же время, в связи с ротацией арендаторов, когда отдельные компании сокращают занимаемые площади либо уходят с рынка, доля вакантных площадей в классе B увеличилась до 9,4%.  Суммарный объем чистого поглощения офисных площадей составил около 24 600 кв. м. Наиболее привлекательными для арендаторов стали офисы классов A и B в Центральном и Василеостровском районах города, где отмечается увеличение объема занятых площадей. Больше всего площадей освободилось в Приморском, Невском и Калининском районах.

Запрашиваемые арендные ставки в бизнес-центрах класса А по итогам I квартала 2015 года в рублевом выражении снизились на 3-4%, составив в среднем  1 310 руб./кв. м/месяц, не включая НДС и включая эксплуатационные расходы.  В офисах класса В арендные ставки остались на уровне конца 2014 года – 985 руб./кв. м/месяц, включая операционные расходы, не включая НДС.

Средняя ставка аренды и уровень вакантных площадей по районам города

Складская недвижимость

Общий объем рынка качественных складских площадей по итогам I квартала 2015 года составил 2,52 млн кв. м, увеличившись на 80 000 кв. м после введения в эксплуатацию трех новых складских комплексов. При этом доля спекулятивных площадей составила лишь четверть нового ввода – около 20 000 кв. м. До конца 2015 года запланирован ввод еще от 150 000 до 200 000 кв. м (в зависимости от сохранения темпов строительства объектов), при этом большинство анонсированных к вводу объектов – это склады для конечных пользователей, которые строятся в рамках договоров built-to-suit, заключенных в течение прошлого года.

Несмотря на ряд сделок аренды, подписанных в течение первых трех месяцев 2015 года, доля свободных площадей на рынке увеличилась как за счет нового предложения, так и за счет появления свободных площадей в существующих складах, и составила 6,3%. По прогнозу экспертов Colliers International, ряд арендаторов будет оптимизировать занимаемые площади либо съезжать из комплексов, в связи с чем  в течение следующих 3-6 месяцев доля свободных площадей в существующих складских комплексах будет расти.

Если в конце 2014 года отмечалось снижение арендных ставок, номинированных в валюте, то новой тенденцией 2015 года стало снижение запрашиваемых ставок уже в рублевом эквиваленте. По итогам I квартала ставки на качественные складские площади класса A снизились на 7-10%, составив в среднем  340-410 руб./кв. м/месяц без учета операционных расходов, коммунальных услуг и НДС.

Объемы поглощения и нового строительства складских площадей 

 

Торговая недвижимость

I квартал 2015 года не привнес на рынок новых открытых торговых центров. Кроме того, объемы текущего строительства и будущего ввода качественных торговых площадей в перспективе 2015-2016 года остаются самыми низкими за последние пять лет. Совокупная торговая площадь современных объектов в Петербурге сохранилась на уровне 3,52 млн кв. м, большую часть которых занимают торговые центры (2,64 млн кв. м). Второе место занимают гипермаркеты (460 000 кв. м), на меньших площадях разместились DIY и мебельные центры (253 000 и 190 000  кв. м соответственно). Обеспеченность торговыми площадями в Петербурге составляет 513 кв. м на 1000 жителей.

Отмечается рост ротации арендаторов в торговых комплексах. Магазины крупнейших международных ритейлеров концентрируются в наиболее качественных торговых центрах, в то время как в неуспешных объектах растет доля свободных площадей.  Наблюдается сокращение издержек у торговых сетей, которые закрывают неликвидные магазины, оптимизируют численность персонала и затраты на маркетинговое сопровождение.

Коммерческие условия по существующим договорам аренды подвергаются корректировке. Фиксация курса валюты в договоре аренды на ближайшие 6-12 месяцев, привязка ставки к проценту с товарооборота и уровню заполняемости торгового центра, отсутствие индексации арендной ставки на 2015 год и скидки на текущий год – эти инструменты получают всё более широкое применение в процессе переговоров между собственниками и арендаторами существующих торговых центров.

Динамика ввода торговых центров по годам