– Год работы в качестве президент-электа вы посвятили поездкам по России. Много регионов удалось посетить?

– Даже больше, чем намечал. С этой точки зрения у меня выдался самый активный год за всю мою жизнь. Посетил Казань, Иркутск, Пермь, Новороссийск, Барнаул, Карелию, совмещая бизнес-задачи и общественную деятельность. Не во всех перечисленных местах есть представительства РГУД, но я хотел взглянуть чуть пошире, что из себя представляют другие российские города и регионы. Был приятно удивлен прекрасной организацией саммитов в Казани и на Байкале, актуальностью повестки, большим числом участников и гостей.

– Какие еще открытия удалось сделать?

– Россия богата ресурсами, обладает образованным и талантливым населением, здесь можно увидеть то, чего больше нет нигде в мире. Но уровень развития инфраструктуры пока низкий. Есть мнение, что, финансируя инфраструктурные проекты, государство может разогнать инфляцию. Видимо, нужно учиться ее контролировать и все же инвестировать в инфраструктуру. Потенциал для развития огромен.

Рынок недвижимости сделал существенный рывок за последние 10- 15 лет. Но все равно остается огромный запрос на качественные проекты и в жилом, и в коммерческом сегментах. И это хорошо, потому что задача Гильдии — участвовать в развитии страны через создание комфортной среды для жизни и работы людей.

Мы в Colliers International составили рейтинг экономической привлекательности российских городов, полную версию которого хотим представить на PROEstate-2017 в Москве. Попытались найти общие критерии оценки, общий знаменатель для российских городов во всем их многообразии, используя многофакторную модель. Для начала проранжировали города-миллионники исходя из их научно-производственного потенциала, уровня развития рынка недвижимости, доходов населения и других факторов. По их совокупности наибольшей привлекательностью для инвестиций обладает Казань, на втором месте — Екатеринбург, на третьем — Новосибирск.

Вывод, к которому мы пришли: численность населения не является определяющим фактором для развития города. Прямой зависимости здесь нет. Скажем, Тюмень или Иркутск не являются миллионниками, однако по ряду параметров опережают более крупные города.

Второй вывод: планы Гильдии по открытию новых региональных представительств не всегда соответствуют реальному экономическому потенциалу регионов. Часто оно обусловлено не уровнем развития рынка, а активностью местных представителей бизнеса. До сих пор не все перспективные миллионники втянуты в орбиту РГУД. Это означает, что нужен новый action-план с обозначением приоритетных для Гильдии регионов.

Третий важный момент: объем ввода жилья по стране в 2016 году составил порядка 80 млн кв.м, при этом больше половины — за пределами Москвы, Петербурга и Московской области. Между тем при разработке ключевых для рынка документов Минстрой получает обратную связь в основном от крупных девелоперов Москвы и Петербурга. Правовая база не учитывает специфику регионов. Допустим, есть методология выкупа жилья для государственных нужд на конкурсах. А разница в цене на жилье на разных региональных рынках учитывается некорректно. Игнорируются не только экономические, но и климатические и прочие, например, сейсмические факторы, которые напрямую влияют на себестоимость строительства. Регионы в состоянии сформулировать свою повестку, но нужна адекватная и актуальная обратная связь. Взаимодействие между властью и бизнесом остается приоритетом Гильдии. Теперь его надо строить с учетом запросов из регионов.


– Региональные рынки развиваются благодаря перераспределению сырьевых доходов либо государственным вливаниям в развитие инфраструктуры перед спортивными событиями. Другие источники для роста вы увидели?

– Я бы не стал связывать все, что делается в России, исключительно с сырьевыми доходами. Если взять торговую недвижимость, в России больше 32 млн кв.м современного ритейла. На московский регион и Петербург приходится одна треть. Остальное — в регионах. Торговые центры часто строят девелоперы, которые до этого занимались совершенно другим бизнесом. Обычно — торговлей. Они берут кредит в Сбербанке, поскольку именно он финансирует большую часть проектов в стране. И эти проекты не имеют прямого отношения ни к сырьевому бизнесу, ни к иностранным или государственным инвестициям.

Уровень платежеспособного спроса опосредованно обеспечен доходами государства от торговли углеводородами. И нам еще предстоит научиться зарабатывать головой и руками. И все же с точки зрения уровня и качества жизни людей страна находится в лучшей форме за всю историю.

Это касается и недвижимости. Коммерческая недвижимость практически полностью построена в последние 15–20 лет, она новее, чем в большинстве стран Европы. Не все объекты сделаны качественно, но большая их часть спроектирована профессиональными архитекторами, построена с участием известных консультантов.


Успех региона — это всегда совокупность факторов. Создать экономическое благополучие на одной нефти, или на одних административных решениях, или только через модернизацию производственных фондов, или усиленным финансированием образования — не получится.

– На саммите в Иркутске вы сказали, что кризис в экономике закончился. Но особого оживления на рынке недвижимости пока не видно.

– Этот год отличается минимальным вводом новых объектов во всех секторах коммерческой недвижимости за последние несколько лет. В складском сегменте ввод находится на уровне 2011-го, в торговле он самый низкий за десятилетие. Прирост офисных площадей в Москве в первом полугодии 2017-го минимальный за последние 20 лет, что уже говорить о регионах.

Но не будем забывать, что до 2016 года ввод новых объектов в России был намного выше, чем в развитых странах, если считать в процентах. За 20 лет только в Москве было построено 17 млн кв.м офисных площадей класса А и В. В Петербурге и других городах наберется пять с лишним млн площадей. Складских площадей — порядка 20 млн кв.м. За 2014–2016 годы только в Москве и Московской области было введено 2 млн кв.м торговых центров. Пиковый объем ввода на фоне самых кризисных лет в экономике! Естественно, это не облегчало жизнь девелоперов.

Но к осени 2016 года рынок попал в полосу относительного затишья. И на фоне уменьшения нового предложения стали сокращаться вакантные площади. А затем появились хорошие новости в макроэкономике. В третьем квартале 2016-го стал увеличиваться ВВП. Начался рост промышленного производства.

 Инфляция в 2015 году была 12%, в прошлом — 5,5%, прогноз на этот год — 4%. И есть вероятность, что он сбудется, потому что накопленная инфляция с августа прошлого года — как раз 4%, то есть по сути мы уже достигли самого низкого уровня инфляции за всю историю современной России. Стали расти реальные доходы населения и, со второго квартала текущего года, — оборот розничной торговли.


Думаю, уже во втором полугодии 2017 года можно ждать роста ставок аренды в торговом и офисном сегментах, а в следующем году в Москве будут анонсированы новые проекты.

– Какие вызовы это ставит перед бизнесом? Главная проблема сейчас в дефиците денег или дефиците идей?

– Если ты выжил, пора развиваться. Возможности, которые падают с неба, остались в 2004–2008 годах, когда проекты можно было финансировать из-за рубежа, а рынок прощал многие ошибки. Но это не было нормой. Норма — то, что происходит сейчас. Заниматься развитием рынка надо компетентно и профессионально.

Перед бизнесом остро стоит проблема финансирования. Стоимость денег в России выше, а условия кредита — хуже, чем в развитых западных странах. В российском девелопменте намного больше рисков, а гарантии, что доходность окажется выше, сейчас нет. Вторая проблема: наличие большого числа талантливых людей с низким КПД. Эффективность труда гораздо ниже, чем могла бы быть. Ситуация меняется, но медленно.

– Чем может помочь бизнесу РГУД?

– Год назад я сформулировал для себя семь направлений работы в качестве президента РГУД: развитие представительства в Москве, распространение в регионы, повышенное внимание сектору жилой недвижимости, развитие контактов с другими профессиональными сообществами в России и за рубежом, взаимодействие с органами власти и создание собственной аналитической базы. Все они актуальны, но я бы добавил несколько важных моментов.
Хотелось бы достичь большей демократизации отношений внутри Гильдии. В частности, получать от членов РГУД обратную связь, чтобы понимать, насколько эффективно Гильдия отражает их интересы, получают ли они достаточно возможностей, чтобы усилить позиции в бизнесе. Надо, чтобы наши идеи не были оторваны от жизни. Глав региональных представительств и профильных комитетов должны избирать их члены, предъявляя свои планы и отчитываясь о достижениях.

Безусловно, Гильдия должна предоставлять как можно больше возможностей для общения и взаимодействия профессионалов, обеспечивать нетворкинг на мероприятиях и онлайн.

Гильдии больше, чем когда-либо, нужна собственная аналитическая платформа. Для ее создания есть два пути: купить, повысив для этого членские взносы, или сделать самим за счет энергии и идей членов Гильдии. Многие из нас имеют прямой доступ к информации с рынков, в том числе — региональных. Надо понять, готовы ли члены Гильдии деньгами или собственным участием поддерживать работу аналитического центра, регулярно обмениваясь информацией о спросе, предложении и сделках.

Нам предстоит немало сделать для повышения престижа бизнес-сообщества и бизнеса как такового. Причем не только в глазах власти. Отрасль должна быть привлекательна для молодых специалистов. Есть идея наладить взаимодействие с университетами, где готовят специалистов по недвижимости, организовать там публичные лекции руководителей РГУД. Студенты должны расширять свои горизонты, представлять себе, какие компании есть на рынке и чем они занимаются. Тогда, отучившись, например, в Томске, они смогут найти интересную для себя работу в Екатеринбурге, Тюмени или Петербурге. Это дает ощущение перспективы.


Сентябрь 2017.