В I квартале 2017 г. в двух основных «складских локациях» страны - московском и петербургском регионах, рынок складской недвижимости показал общую тенденцию к стабилизации, но пути ее достижения были различны. В настоящий момент в Москве и в Санкт-Петербурге клиенты активно интересуются складскими площадями и выходят на сделки: сейчас сложилась весьма благоприятная ситуация для заключения новых сделок: рынок предлагает большой выбор свободных качественных помещений, при этом в условиях высокой конкуренции девелоперы по-прежнему готовы предлагать гибкие коммерческие условия. И все же пока Москва показывает лучшую динамику и в спросе, и в предложении.

На рынке складской недвижимости Московского региона спрос превысил объем ввода на 29%. Объем ввода в I квартале 2017 г. составил 109 000 кв. м, что на 23% больше, чем в аналогичном периоде 2016 г. Одними из крупнейших объектов, введенных в эксплуатацию в I квартале 2017 г., стали корпус 2.4 площадью 25 000 кв. м в рамках логистического парка «Север 2» и корпус С1 площадью 20 000 кв. м в логистическом парке «Дмитров».

Наиболее крупные складские комплексы, запланированные к вводу в 2017

ОБЪЕКТ

ДЕВЕЛОПЕР

ПЛОЩАДЬ, М2

Логопарк «Север 2», фаза 2

«Логопарк Девелопмент»

43 100

Технопарк «Успенск»

Агрокомплекс Ногинский

42 000

Складской комплекс «Борисовка», фаза 1А

«Промтехальянс»

31 900

ПСК «Атлант Парк», корпус Ж9

«ПСК Атлант-Парк»

31 200

Складской комплекс 

«Бережки 2», корпус 3, 4

«Коледино Стройиндустрия»

20 000


Наибольший объем спроса сформирован ритейлерами и дистрибьюторами, однако укрепляют свои позиции и ритейлеры e-commerce. Локация объекта продолжает оставаться немаловажным фактором при поиске помещения - объект должен находиться около федеральной трассы или рядом с МКАД, чтобы быть максимально доступным для конечного потребителя, однако ценовой показатель, гибкость девелопера, готовность к адаптации здания под запрос клиента зачастую играют решающую роль при принятии решения.

Рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга за I квартал 2017 г. не пополнился новыми объектами. До конца текущего года ожидается незначительный прирост общего объема предложения на 3%. Большая часть строящихся объектов - 72% от общего объема запланированного ввода - предназначена для сдачи в аренду.

Таким образом, по итогам 2017 г. общий объем спекулятивного предложения составит 1,81 млн кв. м. Стоит отметить, что в ряде ожидаемых к вводу до конца текущего года складских объектов уже достигнуты договоренности по аренде. В части реализации проектов built-to-suit наблюдается снижение строительной активности. Большинство проектов, реализуемых по данной схеме, уже завершены.

Восстановление показателей арендных ставок на 5–7% мы ожидаем до  конца года. Это обусловлено небольшим объемом строящихся объектов и снижающимся уровнем вакантных площадей, который к концу года может составить 3–3,5%. В начале 2017 г. обозначилась положительная тенденция с точки зрения строительства крупных складских проектов. Несколько девелоперских компаний заявили о готовности приступить в этом году к строительству спекулятивных складов суммарной общей площадью 100 000 кв. м при условии наличия интересантов на часть запланированных площадей.

В других российских регионах ситуация с доступностью складских площадей кардинально отличается от московского. Крупные клиенты ориентируются на площади от 10 тыс. кв. м, но они не всегда могут подыскать себе вариант среди уже имеющихся площадей, чтобы можно было его занять в ближайшей перспективе. Чаще всего такому клиенту приходится либо  ждать, пока освободится подходящий вариант, либо располагаться в несмежных блоках, либо идти по пути build-to-suit и  подписывать предварительные договоры с девелоперами на строительство зданий под свой запрос.

Помочь восстановлению складского рынка может интернет-торговля. Здесь мы видим еще один тренд – в последнее время интернет-компании нацелены на расширение своей географии. Как правило, у такого типа операторов есть пункты обслуживания заказов в  Московской области. Сейчас такие компании открывают небольшие РЦ в регионах России, чтобы сделать доставку товаров для конечного клиента максимально быстрой и удобной.

Учитывая замедление темпов ввода новых объектов на фоне существенного выбора качественных зданий, собственники по-прежнему готовы сдавать площади по выгодным коммерческим условиям. Средняя запрашиваемая ставка аренды в Московском регионе по итогам I квартала 2017 г. на качественные помещения класса А находилась в диапазоне 3 300 – 4 000 руб./кв. м/год в зависимости от расположения. Наиболее низкие ставки зафиксированы на востоке Московского региона, что, прежде всего, связано с высокой загруженностью федеральных трасс восточного направления. Средняя ставка аренды на объекты класса А составляет 3 300 – 4 000 руб./кв. м/год в зависимости от расположения складского комплекса. Крупнейшими сделками в данных сегментах стала аренда компанией «Все Инструменты» более 20 000 кв. м в индустриальном парке «Белая Дача», а также аренда компанией Reckitt Benckiser 15 000 кв. м в складском комплексе «Клин Лоджистикс».

В Санкт-Петербурге арендодатели складских комплексов с большой долей свободных площадей снижали ставки аренды с целью сократить срок экспозиции площадей.  Со второй половины 2016 г. ставки аренды на качественные складские комплексы класса А находятся в диапазоне 3 600–4 200 руб./кв. м/год.

По нашим прогнозам, продолжающаяся стабилизация экономики, прежде всего, положительно отразится на увеличении спроса на объекты, что будет способствовать заключению новых интересных сделок, которые мы будем наблюдать на протяжении всего 2017 г. При сохранении текущих трендов объем сделок к концу 2017 г. будет сопоставим с показателем 2016 г.

Поскольку Московский регион предлагает большой объем качественных складских площадей в существующих проектах, сделки будут заключаться преимущественно в существующих складских комплексах. На фоне стабильного спроса и умеренного ввода качественных складских объектов в Московском регионе доля вакантных площадей продолжит свое снижение.


Июль 2017.