Несмотря на то что сейчас инвесторы воспринимают Париж и Лондон как преимущественную локацию для инвестиций, 2017 год может принести ряд изменений. Так, в 2017 г. Лондон продолжил ощущать на себе последствия Brexit, а в Париже ожидаются национальные выборы. Поэтому сейчас после начавшейся стабилизации рынка и оптимистичных прогнозов об осторожном росте ставок в среднесрочной перспективе в Москве, а также на фоне ослабления Европы, Москва может восстановить свои позиции в рейтинге.

По результатам 2016 года Москва оказалась на третьем месте в Европе по уровню арендных ставок на премиальные офисы в Центральном деловом районе (преимущественно центр Москвы, за исключением ММДЦ Москва-Сити, который мы считаем отдельным субрынком) с показателем $580/кв. м/год. На первом же месте по этому показателю традиционно находится Лондон (район Вест-Энд - $1150,3, Сити - $864,2), на втором - Париж ($630). До 2014 года Москва в течение 10 лет упорно боролась за первое место в этом рейтинге, однако после осложнения макроэкономической ситуации и последовавшей девальвации национальной валюты, которая в свою очередь привела к снижению как стоимости активов, так и коммерческих условий, стала опускаться в рейтинге. По сравнению с 2012 г. стоимость аренды столичных премиальных офисов снизилась почти на 40% в долларах, тогда как в других столицах колебания ставок были незначительными. 

Лондон и Париж – крупнейшие финансовые центры Европы, которые характеризуются сформированным офисным рынком, качественными ликвидными объектами, привлекательными для инвестиций, а главное – стабильными финансовыми условиями. Для транснациональных компаний Лондон является точкой входа в регион EMEA, где компании продолжают свое развитие. Несмотря на то что в Лондоне в IV квартале 2016 г. спрос на офисы немного сократился, что привело к незначительному снижению арендных ставок и росту свободных площадей, здесь нет понятия «системной вакансии», которая характерна для Москвы и для Парижа. В Москве, которая по сравнению с Лондоном и Парижем по сути не является финансовым и экономическим хабом, тем не менее сосредоточена основная деловая активность страны, и потому офисный рынок пользуется спросом среди российских и международных компаний, которые готовы платить за качественные офисы. 

Согласно исследованию Colliers – «City of Influence», Лондон и Париж являются ведущими экономическими центрами Европы как в силу размеров рынка, так и в силу ряда факторов, позитивно влияющих на ведение и развитие бизнеса. Лондон остается более привлекательным городом по сравнению с Парижем в силу более гибкого и выгодного законодательства для ведения бизнеса. Этот фактор в определенной степени ограничивает способность Парижа стать основным финансовым центром Европы, коль скоро банковский сектор, размещающий сейчас свои штаб-квартиры в Лондоне, примет решение переместить рабочие места в другую локацию. При этом Париж остается ведущим рынком с точки зрения качества доступной рабочей силы, а также наличия и коммерческой доступности офисов. 

В настоящий момент Лондон испытывает на себе последствия решения выйти из Евросоюза – например, в связи с Brexit’ом несколько крупных компаний заявили о планах вывести рабочие места из Лондона, сроки заключения новых сделок стали затягиваться, что не может не сказаться на рынке офисов. Уже в течение 2016 г. в Лондоне было зафиксировано сокращение арендных ставок и объемов поглощения, тогда как доля свободных площадей увеличилась. Несмотря на рост вакантности, объем свободных офисов продолжается оставаться незначительным: 3,81% в Сити и 4,1% в Вест-Энде при совокупном объеме предложения порядка 17,5 млн кв. м. В Париже в течение 2016 г. преобладали положительные тенденции: вакансия снизилась, ставки и объем поглощения увеличился. При этом в Париже наибольшая активность арендаторов наблюдалась именно в центральных районах, тогда как на периферии спрос был недостаточным. В Париже вакансия составляет 6,7%, объем предложения - 36,5 млн кв. м. В Москве за десять лет совокупный объем офисного рынка увеличился в 2,5 раза и на сегодняшний день насчитывает более 17 млн кв. м качественных офисных площадей.

Несмотря на стабилизацию ставок аренды и уменьшение уровня вакантных площадей, о начале оживления рынка предложения говорить рано. В 2017 г. будет постепенно преодолеваться нижняя точка активности, а более заметное наращивание темпов строительства начнется в 2018-2019 гг.

Что касается строительства новых объектов, то надо отметить, что в последнее время во всех городах из ТОП-3 было зафиксировано замедление темпов ввода в офисной недвижимости. В Москве в 2016 г. было введено 312,6 тыс. кв. м, что более чем в два раза меньше чем в 2015 г., а также является минимальным значением с 2001 г. В Лондоне за два года темпы строительства сократились более существенно – в два раза в Вест-Энде и почти в 4 – в Сити, а в Париже снижение за последние 2 года составило почти около 20%.


Страна

Город

2012

2013

2014

2015

2016

Великобритания

Лондон Вест Энд

1 088,1

1 194,3

1 312,8

1 400,6

1 150,3

Великобритания

Сити

940,9

992,5

1 000,7

1 112,5

864,2

Франция

Париж

-

-

-

600,0

630,0

Россия

Москва (Класс А)

435,8

437,2

437,2

396,8

432,0

Россия

Москва (Класс А, ЦДР)

941,0

903,0

840,0

605,0

580,0

Швеция

Стокгольм

536,0

524,9

500,4

544,1

565,3

ОАЭ

Дубай

299,2

300,2

404,0

485,0

557,8

Ирландия

Дублин

240,0

300,0

430,0

550,0

538,2

Норвегия

Осло

459,3

424,5

420,3

395,7

412,7

Саудовская Аравия

Эр-Рияд

-

-

-

-

409,4

Нидерланды

Амстердам

214,0

222,0

245,0

325,0

345,0

Германия

Берлин

228,0

228,0

228,0

246,0

342,0

Турция

Стамбул

263,3

275,2

330,4

349,0

311,5

Италия

Рим

315,0

300,0

290,0

300,0

300,0

Испания

Мадрид

228,0

219,0

228,0

252,0

282,0

Египет

Каир

197,2

188,8

212,5

242,5

250,5

Австрия

Вена

222,0

228,0

234,0

234,0

222,0

Албания

Тирана

186,0

168,0

204,0

204,0

216,0

Польша

Варшава

201,0

192,0

192,0

189,6

216,0

Беларусь

Минск

396,0

414,0

336,0

216,0

192,0

Марокко

Касабланка

228,0

219,0

-

192,0

192,0

Литва

Вильнюс

162,0

174,0

177,6

192,0

189,0

Бельгия

Брюссель

180,0

180,0

180,0

180,0

186,0

Сербия

Белград

180,0

174,0

186,0

186,0

180,0

Португалия

Лиссабон

177,4

184,8

178,2

187,8

178,0

Эстония

Таллин

160,8

162,0

172,8

172,8

174,0

Румыния

Бухарест

180,0

174,0

174,0

174,0

174,0

Латвия

Рига

168,0

180,0

168,0

168,0

168,0

Грузия

Тбилиси

-

132,3

134,4

175,1

165,1

Дания

Копенгаген

174,2

174,3

174,6

174,2

161,4

Венгрия

Будапешт

150,0

150,0

150,0

153,0

159,0

Чехия

Прага

175,2

171,0

159,6

158,4

158,4

Греция

Афины

144,0

144,0

132,0

120,0

156,0

Хорватия

Загреб

144,0

144,0

144,0

144,0

150,0

Болгария

София

108,0

108,0

126,0

132,0

138,0

Словакия

Братислава

132,0

132,0

132,0

132,0

138,0

Южная Африка

Кейптаун

-

86,5

100,9

92,0

116,2

Финляндия

Хельсинки

252,0

252,0

264,0

264,0

-

Израиль

Тель-Авив

228,0

219,0

-

252,0

-

Украина

Киев

209,2

191,4

177,9

173,1

-

Великобритания

Лондон

-

-

-

-

-


Апрель 2017.

Ссылка на источник