Деньги любят тишину

Рынок капитала — один из наиболее закрытых сегментов в коммерческой недвижимости России, и старая поговорка про деньги и тишину в данном случае актуальна. Однако именно закрытость с одной стороны и важное значение сегмента с другой обеспечивают пристальное внимание к отрасли. Ведь нормально функционирующий рынок капитала, совершаемый объем сделок, их количество, рост интереса к тому или иному сегменту коммерческой недвижимости — это и есть один из важнейших индикаторов активности рынка в целом. Так, например, в 2015 году, когда вся экономика переживала серьезные осложнения, рынок капиталов тоже показал существенное падение, объем инвестиций в прошлом году стал своеобразным антирекордом за все время существования отрасли ($2,97 млрд).

В 2016 году мы уже наблюдаем активные признаки восстановления рынка коммерческой недвижимости — увеличилось количество сделок, закрывались сделки со знаковыми объектами, которые, несомненно, войдут в историю отрасли, почти в два раза вырос средний чек сделки — почти $100 млн по сравнению с прошлогодним показателем в $58 млн.

С чем же это связано? Помимо стабилизировавшихся макроэкономических показателей, участники рынка тоже успели вовремя отреагировать на новые вызовы и «собраться» как в плане удержания арендаторов, так и в плане привлечения новых. К тому же текущие кризисные цены стали привлекательным стимулом для многих компаний, которые планировали развитие бизнеса, для того чтобы приобрести офисы под собственное размещение.

Цифры и факты

Посмотрим на цифры. С начала года объем инвестиционных сделок в сегменте коммерческой недвижимости России составил уже около $4 млрд. Традиционно в структуре инвестиций львиную долю на себя забрали офисы — около $2,9 млрд, то есть свыше 80% всех сделок. Столь высокие результаты этого года достигаются в первую очередь за счет нескольких крупных транзакций, а также, как уже отмечалось выше, за счет привлекательных цен на объекты. Привлекательным для инвестиций остается и складской сегмент. Суммарный объем инвестиций с начала года приблизился к $240 млн, что несколько ниже результатов предыдущих лет, тем не менее на фоне восстановления ретейла склады продолжают оставаться перспективным активом. По гостиничной недвижимости в нынешнем году прошла одна сделка, но следует отметить, что это была купля-продажа сети, состоящей из девяти отелей между АФК «Системой» и VIYM на общую сумму свыше $100 млн.

Что касается торгового сегмента, то он пока остается не столь активным, и этому способствует, несомненно, снижение покупательной способности и сжатие потребительского рынка. Тем не менее в настоящее время ведутся переговоры по ряду крупных активов, которые могут конвертироваться в закрытые транзакции. Кроме того, список уже предлагаемых на рынке торговых центров может пополниться — инвестиционная компания Immofinanz рассматривает возможность продажи принадлежащих ей активов в России, в частности сети ТРЦ «Золотой Вавилон», ТЦ «Пятая Авеню» и ТЦ GoodZone.

Государственный фактор


Любопытным фактом стало то, что на рынке появился новый и весьма серьезный игрок — государство. Так, например, московское правительство приобрело 55 тыс. кв. м в башне ОКО под свои нужды — в 2017 году ожидается переезд ряда муниципальных учреждений в ММДЦ «Москва-Сити». К сожалению, это пока нельзя назвать трендом, хотя в Европе государственные учреждения уже давно предпочитают при малейшей возможности расположиться в современных бизнес-центрах с налаженной коммуникацией и инженерией, но у нас государственные органы в большинстве занимают помещения в старом, зачастую историческом фонде.

Однако следует отметить, что госкомпании, ориентированные на решение бизнес-задач для государства, — одни из первых, кто отреагировал на сложившиеся реалии. Кризисные цены на объекты для госкомпаний стали решающим фактором при принятии решения о совершении сделок. Несмотря на то что большая часть транзакций была безденежной, госкомпании руководствовались возможностью получить контроль над объектом по привлекательной цене. Из последних знаковых сделок такого типа можно назвать сделку с башней «Евразия», которая перешла во владение ВТБ, а также сделку с БЦ «Президент Плаза», собственником которой стал Сбербанк.

Тренды и прогнозы


В 2017 году мы ожидаем увеличения доли торгового сегмента в общей структуре сделок, в результате чего она станет более сбалансированной. В уходящем году инвесторы активно интересовались торговыми объектами, многие сделки находятся на продвинутой стадии переговоров, однако не дошли до финальной стадии по причине того, что покупатель и продавец не смогли договориться о конечной стоимости. Весь 2016 год ретейл, существенно пострадавший от кризиса в результате падения покупательной способности и переформирования спроса, решал свои внутренние проблемы и смог добиться формирования справедливой цены.

Доходность в 2017 году останется на уровне предыдущего — для инвесторов это последний шанс купить объект по привлекательной доходности на стабилизирующемся рынке. Сегмент коммерческой недвижимости будет активно восстанавливаться, при этом знаковые объекты, которые в большей степени интересны инвесторам, уйдут с рынка.


Декабрь 2016.

Ссылка на источник