1.Как себя ведут арендаторы разных товарных групп в кризис (кто уходит из ТЦ/ТРЦ, кто располагается в стритах, кто – поближе к ТЦ или смежным товарным группам)?

Не могу сказать, что в настоящий момент в торговых центрах происходит существенная ротация, особенно в ТРЦ, где все в порядке и с локацией, и с трафиком, и с управлением, и с продвижением. Многие собственники торговых центров поняли, что наличие пула арендаторов с мощными якорями недостаточно для того, чтобы сохранить трафик, приходится так или иначе инвестировать в продвижение самого ТРЦ. Ряд торговых центров начали приглашать профессиональные управляющие компании не на комплексное обслуживание, а на маркетинговое продвижение. И те, кто это сделали в начале года – сейчас находятся в выигрыше по сравнению с остальными. Арендаторы, вовлеченные в совместные промо-акции с ТРЦ, чувствуют себя очень неплохо. Что касается отдельных товарных групп, то по состоянию на первое полугодие мы видим следующую картину. По нашим данным, на первом месте среди новых товарных брендов, открывшихся в ТРЦ, первое место занимают fashion-бренды (их доля составляет 45%), на втором месте – парфюмерно-косметический сегмент (27%). 9% занимают ресторанные бренды. Это типичная картина. Примечательным является тот факт, что на третьем месте с 10% в структуре вновь открывшихся брендов находится быстро развивающийся вид арендаторов, так называемые, edutainment-арендаторы. Edutainment-арендаторы – это разнообразные коммерческие игровые и культурно-досуговые центры, ориентированные на развитие и дополнительное образование детей дошкольного и младшего школьного возраста. В конце 2015 года их доля составляла порядка 3%, сейчас мы наблюдаем рост.
Отвечая на вопрос, стремятся арендаторы в нынешней ситуации расположится поближе к смежным товарным группам, можно сказать, что эта практика не является антикризисной, а скорее повседневной. Чтобы улучшить баланс пула арендаторов, для того, чтобы каждый из них работал с максимальной доходностью, все они при грамотном управлении торговым центром размещаются с учетом конкурентного окружения, наличия/отсутствия смежных или поддерживающих товарных групп. Это обычная рутинная работа управляющих компаний.
 
2. Как себя чувствуют разные торговые центры – районные / окружные / региональные и т.п., классические ТЦ / ТРЦ и специализированные?

Если говорить о ТРЦ, открывшихся и функционирующих в последние 3-5 лет, то ситуация в них примерно одинакова, вне зависимости от того, какого он формата – районный, окружной, региональный или суперрегиональный, как описали выше. Разумеется, сейчас в каждом формате существует риск потери доходности, но этот риск может и должен нивелироваться за счет активных маркетинговых действий, управления, работы с арендаторами, контроля оборотов. При этом важно подчеркнуть, что оптимизация расходов, как основной инструмент 2014-2015 годов, сейчас уже менее эффективен, чем продвиженческие действия. Как показала практика, оптимизировать расходы в ТРЦ можно до определенного предела, далее уже начинаются риски потери качества самого торгового центра, что ведет к снижению трафика. Например, экономия на клининге или на шаттлах, если ТРЦ расположен за пределами МКАД, существенно отторгает посетителей, привыкших к определенному уровню сервиса. И это, повторюсь, относится, к ТРЦ любого формата.
В ТРЦ, введенных в эксплуатацию в 2014-2015 годах, средний уровень вакантности на момент их открытия был достаточно высоким. Тем не менее, знаковые торговые центры Москвы, открытые в последние несколько лет, активно заполняются арендаторами. В качестве примера можно привести ТРЦ Columbus - крупнейший ТРЦ на юге Москвы, который вошел в ТОП-лидеров среди московских ТРЦ по количеству открытий магазинов в первом полугодии 2016, заняв 3-е место. Совокупно же в лидирующих по данному показателю московских ТЦ, по данным Colliers International, за последние 6 месяцев открылось 80 новых арендаторов общей торговой площадью более 55 тыс. м².

3. Изменились ли схемы взаимоотношений с арендаторами в кризис: в ТЦ/ТРЦ, с торговлей в рамках БЦ, с арендаторами стрит-ритейла?

В 2016 году, компании, управляющие торговыми центрами, почти полностью отошли от практики скидок, повсеместно заменив их в начале года соглашениями о фиксации курса в связи с нестабильностью валютного курса, которую мы продолжали наблюдать в начале года. Безусловно, такая практика существовала и в 2015 году, но сейчас договариваются на более короткие сроки, чтобы в условиях нестабильности учесть интересы и собственника и арендатора. В данный момент ситуация стабилизировалась, но ожидать больших скидок по-прежнему не стоит. По оценкам Colliers International, объемы скидок в течение года не превысят 3-6%.
 
4. Новые форматы для заполнения площадей в ТЦ и привлечения дополнительного трафика (мастерские, студии, дизайнерские ярмарки. Развлекательно-обучающие мероприятия, квесты, выставки, семинары, мастер-классы), сезонные арендаторы.

Далеко не все форматы, активно включаемые в состав ТРЦ, приносят прибыль. Часто они являются скорее расходными статьями, это выставки, мастерские или корнеры малоизвестного дизайнера. Как показало первое полугодие, собственники увидели рентабельность edutainment-арендаторов, этот факт отображает статистика.
Если мы обратимся в плоскость управления трафиком и как следствие, доходностью, то, например, по нашему опыту, не стоит заполнять пустующие площади «недоходными» форматами, эффективнее капитализировать работу тех арендаторов, которые находятся в ТРЦ. Приведу конкретный пример. Эксклюзивно для ТРК «ЛЕТО» (Санкт-Петербург) нами было разработано и внедрено приложение «ШАГ&ШОПИНГ», Шагомер фиксирует количество шагов, которые проходит человек по торговому комплексу, включая парковку. При достижении определённого количества шагов, он получает бонус, который впоследствии конвертируется в различные эмоциональные и материальные преимущества и сюрпризы. Люди, скачавшие приложение, проводили в торговом центре в среднем по 16 часов, делая покупки. И вот еще пример. В ТРЦ Columbus сеть книжных магазинов «Читай-Город» провела встречу в писателем Вуйчичем. В день мероприятия трафик вырос на 19%, а обороты арендатора, проводившего акцию – на 21%. Поэтому не стоит надеяться на нестандартные форматы новых арендаторов, эффективных среди них не так много, надо капитализировать деятельность тех, кто уже существует в ТРЦ.


Сентябрь 2016.