Наша страна долгое время оставалась перспективной развивающейся экономикой, которая привлекала инвесторов со всего мира высокими темпами роста и уровнями доходности. Качественная российская коммерческая недвижимость исторически пользовалась спросом у зарубежных инвесторов из таких стран как США, Великобритания, Австрия, Турция, страны Скандинавии, СНГ и ряда других государств. Как показывают результаты последнего десятилетия, порядка 90% всего объема инвестиций пришлось на московский рынок. При этом с точки зрения доходности на вложенный капитал российский рынок являлся и по-прежнему является одним из наиболее привлекательных рынков для инвестиций.

Ставки капитализации по сегментам, %

Иностранный капитал приходит в российские активы через инвестиционные фонды, фонды прямых инвестиций, суверенные и пенсионные фонды, инвестиционные и девелоперские компании. В зависимости от своего профиля инвесторы приходят на российский рынок со стратегиями, начиная с оппортунистических, которые обеспечивают максимальную доходность при наиболее высоких рисках, и заканчивая стратегиями, нацеленными на вложения в менее доходные, но высококачественные активы с защищенным денежным потоком, которых с развитием рынка становилось все больше. Несмотря на то, что после финансового кризиса 2008 года объемы иностранных инвестиций снизились, некоторые инвесторы и девелоперы к настоящему моменту сформировали значительные портфели и уверенно держатся в рейтингах крупнейших владельцев коммерческой недвижимости. Яркими примерами выступают такие компании как IKEA, ENKA, Immofinanz, Raven Russia, Hines, Morgan Stanley, PPF и другие.

Даже сегодня, несмотря на сравнительно небольшое число транзакций, закрывающихся сейчас с участием иностранного капитала, география инвесторов довольно обширна: США, Германия, Чехия, Франция. В последнее время высокую активность проявляют арабские инвесторы. Китайские инвесторы активно изучают различные сектора экономики нашей страны. Однако пока дисбаланс ожиданий повышенной доходности от российского рынка, рассматриваемого в качестве развивающегося, и при этом низкого аппетита к инвестиционному риску становится препятствующим фактором для еще большего присутствия китайских инвесторов на российском рынке. По этой причине китайские игроки рассматривают возможность дополнительного участия в сопутствующих потенциальной сделке направлениях. Так, речь может идти об участии китайских банков в сделке или строительных компаний. Это поможет как повысить доходность китайской стороны в сделке, так и увеличить контроль над процессом в целом.

Инвестиции в коммерческую недвижимость (по источнику капитала), млрд. долларов США

В настоящее время у инвесторов преобладают спекулятивные настроения. Во-первых, это обусловлено необходимостью компенсации за риск инвестирования в текущей ситуации, связанный с неопределенностью и ограниченной ликвидностью. Во-вторых, это связано с желанием инвесторов сбалансировать инвестиционный портфель недвижимости, приобретавшийся в докризисное время по более высоким ценам. В настоящее время стоимость квадратного метра и текущая доходность являются основными метриками рынка, в то время как раньше инвесторы ориентировались на показатели доходности в пяти или даже в десятилетнем горизонте планирования. При этом требования к качеству объекта и его месторасположению являются также определяющими, как и в докризисное время.

Зарубежные инвесторы, начиная с середины нулевых годов, проявляли наибольший интерес к торговой и офисной недвижимости, следом за которыми шли складской и гостиничный сегменты. К примеру, российский рынок ритейла в то время бурно развивался, и по оборотам был крупнейшим в Европе, а обеспеченность населения качественными торговыми площадями была одной из самых низких, что позволяло рассчитывать на высокую доходность инвестиций в ритейл-проекты. Существенный приток иностранных инвестиций пришелся на период бурного роста нефтяных цен и российской экономики в 2005 – 2008 годах, когда доля иностранного капитала превалировала в общем объеме вложенных средств, а емкость рынка еще не позволяла разместить значительно большие суммы.

Картина зеркально изменилась в период посткризисного восстановления рынка в 2009 и последующие годы, когда в коммерческую недвижимость были привлечены рекордные объемы инвестиций, но при этом доля зарубежного капитала уже как правило не превышала 25-30%. Российские инвесторы начали активно конкурировать с иностранцами за лучшие объекты на рынке и давать более привлекательные предложения на приобретение. В результате, российский капитал и сейчас продолжает доминировать на рынке, а активность иностранных инвесторов остается низкой. В настоящее время в связи с изменившейся политической ситуацией, санкциями и высокой волатильностью курса рубля зарубежные инвесторы совершают точечные сделки, которые не сильно влияют на общее настроение рынка.

Доля иностранного капитала в общем объеме инвестиций, %

Для многих российских игроков присутствие иностранного капитала ассоциируется с наличием длинных денег на рынке, хотя в действительности такой капитал не всегда преследует долгосрочные цели, и зачастую является спекулятивным. Российские девелоперы, зная о возможности выхода из активов путем продажи иностранным инвесторам, создают качественные, знаковые объекты недвижимости с привлечением международных архитекторов и инженерных компаний, заключают договоры аренды с ведущими международными компаниями. Все это позитивно сказывается на имидже российской коммерческой недвижимости как качественного инвестиционного актива на глобальном уровне.

Иностранные инвесторы сыграли важную роль в формировании российского рынка коммерческой недвижимости и, в частности, инвестиционного рынка. Так как вложение иностранных средств требует наличия соответствующей инфраструктуры, присутствие западного капитала положительно повлияло на развитие рынка, в т. ч. на качество управления активами, доступность заемного финансирования от ведущих банков, участие в сделках профессиональных консультантов. В том числе, благодаря иностранным инвесторам, рынок стал более прозрачным. Несмотря на то, что российские инвесторы всегда совершали сделки, как на растущем, так и на падающем рынке, как в периоды притока и «бегства» денежных средств из страны, присутствие активных зарубежных инвесторов придает российским игрокам уверенности и подстегивает к конкуренции за лучшие активы.

Можно сказать, что к настоящему моменту российский инвестиционный рынок стал в значительной степени самодостаточным, где основной объем сделок совершается с участием российского капитала, сделки финансируются ведущими российскими банками, а крупнейшие портфели сформированы и управляются локальными компаниями. Рынок адаптируется к условиям ограниченного доступа к зарубежным источникам финансирования и падению курса рубля. Поэтому при отсутствии существенных дестабилизирующих факторов инвестиционный рынок коммерческой недвижимости будет продолжать функционировать как с иностранными инвесторами, так и без их активного участия. Тем не менее, приток иностранного капитала всегда является ожидаемым событием и позитивным сигналом для всего рынка коммерческой недвижимости.

Крупнейшие российские и иностранные инвесторы и объем сделок c 2011 года

Российские инвесторы

Иностранные инвесторы

Инвестор

Объем, US $ млн

Инвестор

Объем, US $ млн

1.

Группа БИН

2 880

1.

Morgan Stanley

2 190

2.

O1 Properties

2 750

2.

Hines+JVs with (CalPers, PPF)

1 027

3.

Millhouse Capital

1 100

3.

Eeastern Property Holdings

641

4.

Комплексные Инвестиции

960

4.

Verny Capital

592

5.

Fort Group

680

5.

Immofinanz Group

460

 

ВСЕГО

8 370

 

TOTAL

4 910



Август 2016.

Ссылка на источник