Несмотря на то, что в 2015 году объем ввода качественных складских помещений был почти на треть меньше, чем в 2014 году и составил 1,5 млн кв. м против 2,4 млн кв. м введенных в предыдущем, на рынке складской недвижимости продолжает наблюдаться активность со стороны арендаторов и покупателей. В 2015 общий объем совершенных сделок в целом по России, включая сделки по Московскому региону составил 1,84 млн кв. м. За прошедший период следует отметить ряд тенденций развития складского направления.

1. Экспансия в регионы

Раньше девелоперы при выборе географии своего развития ориентировались на крупные  города-миллионники,  имея в стратегии завоевание в первую очередь московского и петербургского рынков, а также Уральского, Южного и Сибирского регионов. Соответственно наибольший объем нового строительства в регионах наблюдался в таких городах, как Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону, Казань. Сегодня же мы видим тенденцию децентрализации складского девелопмента – качественные складские проекты запускаются и в городах с меньшим количеством населения. Также меняется и стратегия девелопмента: если раньше в регионах складские комплексы строились с целью будущей коммерческой реализации, то теперь девелоперы ориентируются на строительство под запрос конкретного клиента, то есть built-to-suit. Таким образом, можем отметить, что в сегодняшних реалиях девелоперы стали идти за клиентом, расширяя  географию своего присутствия. В силу того, что за прошедший год наибольшую активность в регионах проявляли ритейлеры, подобные проекты под клиента стали появляться в таких городах как Челябинск, Адыгейск, Самара и Пермь.

Наиболее значимые сделки аренды и купли-продажи на рынке складской недвижимости в 2015

ГОРОД

КОМПАНИЯ

ПЛОЩАДЬ, М2

ОБЪЕКТ

Адыгейск

X5 Retail Group

47 020

Конфиденциально

Пермь

X5 Retail Group

26 370

«А Плюс Парк Пермь»

Екатеринбург

Конфиденциально

20 950*

«PNK-Косулино»

Новосибирск

Mars

20 170

«PNK-Толмачево»

Самара

Leroy Merlin

19 860

«СЛК»

Казань

X5 Retail Group

13 200

«Биек Тау»

Владивосток

«Кари»

12 000

ПЛК «Янковский»

2. Ритейл рванул вперед

Экспансия торговых сетей в регионы естественно отразилась на рынке складской недвижимости. Так, основными потребителями качественных складских помещений в России в 2015 г. стали крупные торговые компании, их доля составила около 75% (ритейлеры — 67,6%, дистрибьюторы — 7,4%). Самым активным ритейлером в регионах в 2015 г. стала компания X5 Retail Group, которая как арендовала складские площади в готовых объектах, так и заключала договоры на строительство распределительных центров в формате built-to-suit.2. Ритейл рванул вперед

Доля производственных компаний (среди которых Mars, Royal Canin, Tarkett RUS) в общем объеме сделок составила порядка 17%. А доля логистических операторов и вовсе не существенна, обычной активности с их стороны в 2015 г. в регионах России не наблюдалось, хотя в 2014 г. их доля составляла порядка 14% от общего объема сделок. 

Что касается Москвы, то и здесь рынок развивался аналогичным путем. Наибольший интерес к складским объектам в 2015 г. проявили торговые компании, их доля составила более 77% против 53% в 2014 г. Крупнейшие сделки в 2015 г. на рынке Московского региона были подписаны именно ритейлерами, такими как Adidas, Leroy Merlin, X5 Retail Group, «Дикси», Globus Group, «Дочки-Сыночки», OBI. 

3. Белые пятна на карте.  

Если наложить существующий объем предложения на карту страны, то мы увидим, что свыше 90% качественного складского предложения сосредоточено в Европейской части России, в то время как восток страны практически не осваивается. Основной причиной сложившейся ситуации является отсутствие в планах крупных федеральных сетей развития в восточных регионах. А это в свою очередь объясняется сложной транспортной доступностью регионов и логистическими проблемами. Развитие какой-либо федеральной сети дальше Алтайского края чрезвычайно затратно с транспортной точки зрения – населенные пункты там разобщены и находятся порою в десятках километрах друг от друга. Также встает вопрос заполнения распределительных центров. Несмотря на приоритетность использования в регионах продуктов СТМ (собственных торговых марок), склады необходимо заполнять и локальными продуктами. Это связано с тем, что доставка СТМ от точек производств к распределительным центрам на местах существенно повышает их цену на полке. Местные же сети, такие как «Мария Ра», «Холидей» и другие, оказываются в более выигрышной позиции. Толчком к развитию Дальнего Востока может служить, например, покупка местных сетей федеральными игроками, но на данный момент цена на локальные сети сильно завышена. Для примера пока самой восточной точкой в России у «О’Кей» является Иркутск, у «Ашана» – Барнаул, «Магнит» остановился в Красноярске, а X5 Retail Group уже достаточно долгое время пытается усилиться в Сибири и несколько лет назад даже вел переговоры о покупке крупнейшего продовольственного ритейлера региона ГК «Холидей».

Преимущественно на региональные рынки, расположенные далее Центральной России, выходят крупные торговые компании (X5 Retail Group, Leroy Merlin, «Кари» и др.). 

Суммируя сказанное, мы приходим к выводу, что федеральные девелоперы на сегодня рассматривают выходы в новые регионы только по запросам крупного ритейла, предпочитая сделки в формате built-to-suit.  Таким образом в ближайшие несколько лет мы ожидаем появления новых складских проектов, заточенных под конкретного клиента в неразвитых ранее областях. 


Август 2016.