Как Вы оцениваете текущую ситуацию на складском рынке столицы?

На сегодняшний день ситуация по ставкам стабилизировалась: основная тенденция, которую мы наблюдали с конца 2014 года, - это переход в рублевую зону. Были компании, которые перешли сравнительно быстро, были и те, для кого этот процесс оказался более длительным, но все новые контракты заключаются сегодня в рублях.

Что касается ставок - в 2014 и начале 2015 годах был переходный период, когда девелоперы старались удержать ставки в максимальном приближении к долларовому эквиваленту, а клиенты полностью отказывались работать в этой реальности, но постепенно рыночная стоимость объектов А класса стабилизировалась, и мы продолжаем жить с такими показателями до сих пор.

Ставки на класс А сегодня составляют 4-4,5 тыс. рублей за кв. м/год за стандартный сухой склад. Есть отдельные объекты, которые в силу различных обстоятельств, дают суперпредложения - например, 3,5 тыс. за кв. м в год, но это, скорее, исключение, чем правило.

Что произошло с контрактами, которые были заключены до валютных колебаний на рынке?


На конец 2014 года практически весь рынок находился в долгосрочных контрактах, и отдельно стоит выделить время, когда у ряда компаний закончились контракты, и они получили “королевскую позицию”, поскольку было много выгодных предложений, а остальные шли шеренгой к своим арендодателям и с разной степенью успеха передоговаривались. Тут тоже отмечались случаи быстрых пересмотров и ситуаций, когда это было невозможно. Далеко не всегда собственник мог пойти на уступки, так как в случае наличия валютных кредитных обязательств, снижать ставки и работать в убыток никто из девелоперов не хотел.

В тот период мало кто понимал, каков реальный масштаб кризиса, и девелоперы старались фиксировать специальные условия на ограниченный период времени - полгода или год. К примеру, масса клиентов получили возможность пересогласования договора на полгода по докризисному курсу доллара. Такие уступки необходимы, поскольку все понимают, что через несколько лет у арендатора закончится контракт, и получив его лояльность в трудный период, в дальнейшем можно будет строить с ним взаимовыгодное сотрудничество. Идеальным вариантом стал формат win-win, когда девелопер дает дисконт, но арендатор при этом обязан заключить долгосрочный контракт либо, в случае расширения, арендовать площади у того же девелопера. Случаев разрыва контрактов на рынке практически нет, потому что законодательство всегда на стороне арендодателя. Бывали ситуации прекращения предварительных договоров, но на сегодняшний момент подобных прецедентов практически нет, и все стремятся прийти к взаимному согласию. Сегодня не то время, когда можно позволить себе сидеть с пустующими площадями.

Ситуация при которых арендаторы попросту бросают склады и перестают выплачивать аренду, действуя через подставные юридические лица, тоже практически прекратились. Существует еще один момент: собственники внимательно сидят за деятельностью арендаторов, и если происходит ситуация, когда на площади 30 тыс. кв. м логистический оператор использует только 7 тыс., то это означает, что компания в ближайшее время может обанкротиться. Это риск не только для арендодателя, но и для собственника. В таком случае со стороны девелопера появляются предложения по сдаче неиспользуемых площадей в аренду, снимая тем самым нагрузку с логоператора. 

А что можно сказать относительно позиции самих арендаторов?

И арендаторы, и собственники заинтересованы в том, чтобы приходить к согласию в решении затруднительных ситуаций. Конечно, любой собственник хочет сдать помещение по максимальной ставке, а любой арендатор хочет снять его по минимальной, и где-то посередине находится та точка, при которой они приходят к консенсусу. Также стоит отметить, что сейчас прекрасное время для тех арендаторов, у которых заканчивается или уже закончился контракт. Рынок развивается волнообразно: есть пики, когда арендодатели диктуют свои условия, а такое бывает при минимальной вакансии, как было в 2007 году; сейчас наблюдается обратная ситуация, и рынок принадлежит арендатору. Мы отмечаем существенное увеличение покупок built-to-suit для собственного использования. Такой формат получил развитие в 2007 году, когда крупные компании стали предъявлять специфические требования к помещениям, а не подстраиваться под конкретное здание. Это касалось и температурных режимов, и автоматизации, и систем пожаробезопасности и многого другого. 

Какое предложение доминирует на рынке: спекулятивные склады или built-to-suit?

Сейчас масса предложений арендовать площади в готовых зданиях, поскольку построенные в последние годы объекты, которые в 2014 только выходили на рынок, надо кому-то сдавать. Определенная доля компаний сократила арендуемые площади, создав тем самым дополнительное предложение на рынке. Несмотря на то, что вакансия на складском рынке всегда сильно ниже, чем в торговом и офисном сегментах, новым компания открываются невиданные ранее возможности выбора. 
Уточнить вакансию:
Built-to-suit выгоден сегодня еще и тем, что в рублевых ценах такие предложения стали очень привлекательными для тех, кто раньше не рассматривал их в связи с привязкой стоимости к валюте.

Какие типы арендаторов сегодня наиболее активны на складском рынке?


За последний год огромный рост показали продуктовые ритейлеры. Аналогичная картина была в 2008 году. При этом российские компании в кризисные периоды более мобильны, чем западные игроки, которые мгновенно прекращают все инвестиции и ждут стабилизации рынка. В 2009-2010 годах отмечалась волна заключения контрактов на достаточно выгодных для ритейлеров условиях. Ситуация, которую мы наблюдаем сегодня, в целом схожа с прошлым кризисом. Активно развиваются X5 Retail Group, “Магнит”, “О’Кей”, “Лента” и т.д. Для основных распределительных центров в ключевых регионах ритейлеры прибегают к built-to-suit, поскольку необходимо создавать мультитемпературные склады и конфигурацию, оптимизированную под модель работы конкретной компании. Девеолперы всегда стараются строить такие объекты на продажу, поскольку шансов их в дальнейшем пересдать крайне мало. Когда ритейлеры отказываются по тем или иным причинам прибегать к такому формату, зачастую идет адаптация готового здания. Девелопер в данном случае прибегает к схеме box in the box, делая фактически помещение в помещении под конкретные нужды арендатора. 

Кроме продуктовых ритейлеров, большую активность проявляют также и представители сегмента бытовой техники и электроники, которые расширяют свой ассортимент. В кризис выгодно наращивать свою площади и увеличивать логистическую сеть, поскольку к моменту, когда он закончится, компания уже будет иметь свои распределительные центры в ключевых регионах. 

Западные компании сильно сократили свое присутствие?

Нельзя сказать, что это массовые случаи. Они также продолжают работу на российском рынке, к примеру, в начале года мы закрыли сделку на 50 тыс. кв. м для Castorama. Компания “Ашан” продолжает свою экспансию, 100 тыс. кв. м арендовали Leroy Merlin. В 2015 году компания Adidas выкупила 120 тыс. кв. м складских площадей в собственное пользование. Крупные игроки прекрасно понимают все риски отечественного рынка, но вера в него подтверждается крупными инвестиционными покупками. Еще несколько западных компаний присматриваются к долгосрочной аренде в высококачественных объектах, поэтому резкого сокращения таких игроков на рынке мы не видим.

Не связано ли это с тем, что цены на объекты стали ниже, учитывая валютную разницу?
 

Стоит отметить важный момент: если раньше мы жили в долларовых ставках, то индексирование происходило по индексу потребительских цен США, который довольно сильно отличается от российского ИПЦ. Перейдя в рублевые ставки, мы получили стабильность, но одновременно с этим и индексацию по российским показателям. Поэтому с инвестиционной точки зрения все не так однозначно. Мы считаем, что никогда не выгодно брать больше, чем необходимо. На пике активности логистические операторы набирали по 50-70 тыс. кв. м, а в кризис столкнулись с оттоком клиентов. Логоператор подписывает с девелопером договор на 5, 10 или 15 лет, а стандартный договор на ответственное хранение составляет 1-2 года и абсолютно не покрывает весь срок аренды площадей оператором. Поэтому нередко можно столкнуться с ситуацией, когда клиенты говорят о том, что вместо 20 тыс. кв. м им будет достаточно и 5 тыс. кв. м, а логоператор все равно продолжает платить аренду за весь арендованный объем площадей. 

Компании перешли на другую модель: площади арендует сам клиент, который и несет финансовые риски, а на его площади работает логистический оператор. С одной стороны это снимает с логистических компаний риски по выплате аренды за пустующие метры, но с другой - клиент получает больше контроля над оператором. Поэтому такие ситуации, когда раньше операторы могли забыть что-то отгрузить или попросту потерять товар, практически исключены. Клиент может попросту устроить тендер и выбрать другую компанию на собственные арендованные площади. 

Насколько распространены сегодня инвестиционные покупки?

Если раньше главным покупателем складских площадей выступала компания Raven Russia, которая до прошлого года находились на первом месте по количеству площадей, то сегодня агрессивнейший рост продемонстрировала ГК БИН. Все началось с логопарка “Северное Домодедово”, после этого была покупка в “Томилино”, следом они полностью приобрели все объекты компании MLP, в этом году они купили логопарк “Никольское”, выйдя на первое место по количеству площадей в собственности. Компания PNK Group, которая в основном занимается девелопментом складских объектов, также совершила несколько инвестиционных продаж. Если раньше на рынке была только одна компания, нацеленная на такую модель работы, то сегодня появляются все новые и новые игроки, среди которых немалую долю занимают банки.

Раз уж речь зашла о банках, то как часто встречались ситуации, в которых банки забирают себе объекты за долги?

Такие случаи, безусловно, есть. Но работа со складскими площадями - это не банковский профиль. К нам приходили представители финансовых структур за консультациями по рынку и конкретным объектам, но чаще всего банки не создают специализированных структур с профессионалами, которые хорошо разбираются в этой сфере, и не очень активны в конкурентной борьбе.

Как сегодня обстоит ситуация в регионах?

Найти в регионах объекты с возможностью снять сразу крупные площади практически нереально. Кризис отбил у девелоперов всякое желание строить спекулятивные здания за пределами Москвы и Санкт-Петербурга в надежде, что придет какой-либо арендатор и сядет в них. Мало кто сегодня начинает строительство в регионах без наличия конкретного клиента. Для того, чтобы арендатору получить серьезный объем - 20-30 тыс. кв. м в регионе, необходимо за полтора года договариваться об этом с девелопером. Качественное предложение на спекулятивном рынке можно найти только в крупных городах-миллионниках. Тенденция сейчас складывается таким образом: все основные продуктовые оператору уже обзавелись необходимыми РЦ в ключевых регионах, и следующий этап для них - это развитие в более мелких города. Мы получаем запросы на аренду площадей даже в совсем небольших городах.

А какие направления для строительства новых объектов сегодня перспективны в Москве?

Год назад можно было выделить какие-то конкретные шоссе, но сегодня найти пустующее направление довольно сложно. Исторически сложилось так, что наибольшее предложение дает сегодня Север - в 2014 году несколько крупных девелоперов построили там логопарки, тем самым сконцентрировав большое количество качественного предложения в одном месте. 

Новое строительство закончилось в конце 2014 года, когда построили несколько спекулятивных логопарков. Сейчас идет тренд на заполнение того, что уже построено. И в спекулятивных целях строят только единицы. В следующие годы мы ждем уменьшения числа свободных площадей. Локомотивом становятся ритейлеры, которые не боятся долгосрочных договоров. К тому же, сегодня настолько привлекательные цены на класс А, что те, кто раньше не мог его себе позволить, может без труда переехать в шикарный объект. Как только произойдет снижение вакансии, мы ожидаем увеличения по ставкам. Также будет продолжать свое развитие формат built-to-suite, потому что все больше компаний понимает, насколько это удобно и выгодно. А что касается валютных ставок - мы склоняемся к тому, что в ближайшие годы возвращения к долларовым контрактам не произойдет.


Август 2016.

Ссылка на источник