В текущих рыночных условиях, когда арендаторы ориентированы на оптимизацию арендных расходов, а инвесторы ищут объекты с наиболее устойчивым и качественным пулом арендаторов, формирующим стабильный арендный доход, возникает вопрос, так ли важна архитектура бизнес-центра и влияет ли облик здания на его стоимость и капитализацию.

Традиционно под качественной архитектурой бизнес-центра в первую очередь подразумеваются такие характеристики как качество планировок, коэффициент потерь площади (соотношение полезных площадей, арендуемых компаниями и зон общего пользования), глубина этажа, геометрия окон, влияющая на уровень естественной освещенности. Все эти компоненты, несомненно, влияют на то, насколько эффективными будут сформированные офисные блоки, предлагаемые в аренду, и как следствие – насколько высоким будет арендный доход в пересчете на квадратный метр общей площади здания. С этой стороны, важность качественной архитектуры как инструмента оптимизации здания, вряд ли вызывает сомнения. Помимо вышеперечисленных критериев существует ещё несколько моментов, которые становятся важными, а во многом и определяющими при выборе арендуемого помещения. Один из них – высота потолков офиса, критерий, довольно часто принимаемый во внимание потенциальными арендаторами. Широкий пул таких предложений часто представлен в формате офисов «лофт», тоже имеющий свою ярко выраженную архитектурную специфику. Среди объектов нового строительства высокие потолки и хорошая освещенность стали неотъемлемой частью здания, наравне с лобби делового центра, играющего важную функциональную и имиджевую роль. К примерам бизнес-центров, где все эти компоненты удачно реализованы можно отнести БЦ «Алкон», вызывающий высокий интерес со стороны арендаторов. 

Что же касается внешнего облика здания, то чаще всего на него обращают внимание в меньшей степени. В текущих условиях архитектура как инструмент создания красивой «обложки» бизнес-центра становится менее актуальной. Многие проекты пересматривают свои концепции, удешевляя внешнее оформление, но сохраняя при этом вектор на создание эффективного внутреннего пространства. Внутренняя архитектура становится более важной, и в большей степени влияет на стоимость объекта. 

Тем не менее, достаточно посмотреть на инвестиционные сделки по приобретению бизнес-центров в последние два – три года («Оружейный», «Белые Сады», «Большевик» – объекты с невысоким уровнем реализованных площадей на момент сделки), чтобы отметить что городская архитектура и внешний облик современных зданий сегодня все более популяризируются. Крупные девелоперы рассматривают покупку или строительство проекта с сильной архитектурным обликом как вложение в том числе и в будущее наследие. Такие проекты подразумевают под собой что-то большее, чем использование самих пространств под офисы, и являются отражением времени, настроений общества, их идей, и помимо прочего несут важную имиджевую составляющую. Вместе с тем, современная архитектура, как нечто новаторское, может найти своего почитателя, а может напротив отрицательно сказаться на спросе, ввиду чего девелоперы стараются из множества архитектурных проектов выбрать наиболее лаконичные и простые (в хорошем смысле) проекты, которые позволят удовлетворить эстетическое восприятие большего количества потенциальных компаний-арендаторов. 

На московском рынке ярким примером повышенного интереса к объекту в контексте его архитектурного облика может служить деловой район «Белая площадь», который наряду с «Москва Сити» стал одним из важных центров деловой и финансовой жизни Москвы. Район отличает необычное сочетание современной офисной архитектуры и русской православной архитектуры – здесь расположен Храм Николы Чудотворца, классический облик которого формирует интересный контраст с окружающей застройкой. Кроме того, деловой квартал сформировал своеобразную зону отдыха для обитателей офисов и горожан – помимо различных кафе и ресторанов, здесь есть многоцветный фонтан, а также регулярно проводятся мероприятие и разные социальные активности. И хотя напрямую эти аспекты не завязаны на архитектуру зданий, но они формируют общую «узнаваемость» объекта. И именно эта узнаваемость формирует в свою очередь дополнительную стоимость здания. 

Если говорить о денежной стороне вопроса, то единого мнения о влиянии архитектуры на капитализацию именно в контексте внешнего облика бизнес-центра, пожалуй, до сих пор нет. Однако этот вопрос уже многие годы занимает западное профессиональное сообщество. Различные исследования показывают, что исключительные архитектурные проекты, реализованные известными архитекторами и обладающие уникальными характеристиками, в том числе и внешними (так называемые проекты, реализованные “signature architect” или “starchitect”) могут претендовать на превышение ставки аренды относительно ближайших соседей более скромного вида на 5-7%, в то время как премия к стоимости здания за архитектуру может достигать и 10-15%, что уже можно назвать довольно существенной прибавкой. Важно, конечно, помнить, что подобная конвертация внешнего облика в финансовую составляющую чаще встречается на стабильном рынке и зачастую будет коррелировать с многими другими компонентами: составом арендаторов, эффективностью планировок и другими характеристиками объекта. 


Август 2016.