«Говорят: проблемы не движутся, потому что это сфера недвижимости. Но мы считаем, что проблемы находятся в головах», — Денис Четвериков, директор Департамента исследований и консалтинга, партнера Colliers International в Беларуси уверен, что первым шагом девелоперов должно стать осознание, что происходит на рынке. Это поможет ответить на вопрос, что же будет происходить.

Фото Алексей Смольский

— О прогнозах и аналитике. Белорусский рынок недвижимости — это нелинейная динамическая система, состояние которой предсказать практически невозможно.

А девелопер находится перед лицом хаоса. Он не понимает, для кого строит. Не понимает, что будут чувствовать люди, заходя в этот объект, кто будет находиться внутри, и кто будет идти мимо по аллеям.

Иностранный инвестор, приходя на наш рынок, первым делом спрашивает, куда будет идти этот рынок. А ведь сделать прогнозы — сложно, оценить риски — практически невозможно. Мы консультанты по недвижимости, но когда нас спрашивали до конференции, что делать, отвечали — не знаем. Потому что год в нашей сфере обычно начинается после встречи белорусского и российского президентов (состоялась 3 апреля). Эта встреча и начинает наш год — становится возможно делать прогнозы, а значит, начинать жизнь в нашей сфере.

Любые данные должны быть концептуализированы — это один из вариантов борьбы с хаосом. Алгоритм построения прогнозов у банков, к примеру, такой: есть настоящее и есть прогноз, что будет происходить с этим настоящим. Вот и весь прогноз. Но то, что происходит на рынке недвижимости, — часть истории. И спрашивать нужно не о том, какая ставка аренды. Стоит задать вопрос, почему такие ставки, какая история происходит или может происходить на рынке.

С одной стороны, вспоминается Нассим Талеб и его легкий скептицизм — бесполезно что-либо анализировать, все равно с вами произойдет то, что вы не ожидаете. С другой стороны, есть определенное количество исходов, которое можно просчитать.

Мы далеки от того, чтобы построить регрессию и с ее помощью предсказать, что будет. За последние 2 года ставки упали почти на 50%. Доходность тоже сильно упала. В конечном итоге все упирается в цены на газ, нефть и т.д. Предугадать что-то на год или 10 лет вперед невозможно. Но можно построить несколько моделей. Заложить в эти модели свои риски и попытаться их оценить.

Денис Четвериков. Фото: Алексей Смольский, probusiness.by

Когда мы строим прогноз, должны понимать, что это не научная теория. Это заблуждение, связанное со спецификой человеческого мозга, который стремится к тому, чтобы все было познаваемым, прогнозируемым. Поэтому часто делается перенос с прошлого на будущее.

Прогнозы — это сказки, которые рассказывают бизнес-планеристы. А вот хорошая сказка или плохая, можно понять, если появляются еще 10 подобных историй. И чем больше историй, тем меньше вероятности встретить Черных лебедей — непредсказуемых событий.

Об эволюции рынка. На белорусском рынке почти 1 млн метров сток-ритейла. За последние 10 лет рынок торговых центров увеличился на 300%, рынок офисов — еще на несколько сотен процентов, рынок складов — почти на 8 000%. Большие объекты резко стали занимать другие площади. Происходит эволюция рынка, который был пуст 10−12 лет назад. Сегодня в этом плане мы приближаемся к европейским показателям, и у нас начинают появляться качественные объекты.

Международные операторы могут помочь коммерческой недвижимости


Андрей Алешкин, партнер компании Colliers International, поднял вопрос насчет уровня вакантности в торговых центрах. За 2016 год вакантность площадей А-класса составила 0%, В-класса — 6−7%. Средняя вакантность по рынку — 10%. Алешкин считает, что рост вакантности мог произойти из-за большого количества вновь вводимых объектов и недостаточного количества операторов:

— Все прекрасно понимают, что количество международных брендов у нас в сотни раз меньше, чем в соседних странах. Подобная ситуация сложилась либо из-за неправильной организации процесса заполнения объектов, либо из-за проблем со сроками введения этих объектов в эксплуатацию. Многие арендаторы подают заявку на размещение только тогда, когда он вводится в эксплуатацию. Примеров вовремя введенных объектов у нас очень мало.

Будет ли дальше продолжаться приход на наш рынок международных операторов, покажет открытие Zara и Reserved, продолжает Алешкин. Все будет зависеть от того, как они себя поведут, будут ли продажи, соответствующие уровню их ожиданий, и повлияет ли это на дальнейшее развитие fashion-рынка в Беларуси.

— Приезжают они или не приезжают, но они все равно следят за нашими показателями ВВП, средней заработной платы. Наверное, их не очень радуют эти показатели. И особого всплеска прихода их на рынок ждать не стоит, — уверяет партнер Colliers International. — Правда, позитив есть в том, что кто-то уже зашел. Но, к сожалению, позитива мы не видим в глобально больших изменениях. Нужно думать о концепции, ее правильном построении, адаптации к рынку, гибкости и грамотному подходу к организации.

Помимо привлечения международных операторов, белорусский рынок не способен пока вытянуть ряд таких крупных проектов, как Green City, Hyatt и экс-«Кемпински», напомнил Андрей Алешкин. Среди основных причин долгостроя спикер назвал лавинообразный вход на рынок крупных многофункциональных комплексов и попросту неготовность рынка к таким проектам по причине недостатка крупных инвесторов, слабой инфраструктуры и плохой организации взаимодействия с государственными органами. Правда, эксперт заверил, что Green City, скорее всего, будет завершен в этом году.

Читать полностью:  https://news.tut.by/economics/538752.html

https://probusiness.by/economic/3242-unynie-grekh-unylogo-biznesmena-nikto-kreditovat-ne-budet-kak-developeram-privlech-finansirovanie.html