Старший аналитик департамента исследований и консалтинга крупнейшей международной консалтинговой компании Colliers International Сергей СЕНКЕВИЧ о том, что происходит на рынке складской недвижимости.

С точки зрения ввода новых площадей нынешний год выдался очень скромным. По итогам трех кварталов в пригородной зоне Минска начал функционировать только один небольшой современный склад площадью 3,3 тыс. кв. м.

Ждем новых объектов

Так и не введена в строй первая очередь логистического парка компании China Merchants Logistics в индустриальном парке «Великий камень», несмотря на то что о высокой степени готовности объекта было заявлено еще в мае. Не распахнул двери и ряд новых корпусов ЛЦ «Прилесье». Здания построены, однако проблемы с приемкой объекта приобрели затяжной характер. В профессиональной среде с лета идут разговоры о том, что «вот-вот все завершится, введутся», однако пока ничего не изменилось. Высокую степень готовности и выполнения строительно-монтажных работ имеют такие законсервированные проекты, как «Экфа-М» и «Лимостар».

Спрос на современную складскую недвижимость в течение года стабильно возрастает. Еще недавно вакантность площадей в некоторых объектах достигала 40—50 %, а теперь потребитель (арендатор) сталкивается с проб­лемой поиска подходящих складских помещений. Появились игроки, готовые арендовать от 10 тыс. кв. м площадей в пределах одного объекта, однако таких предложений на рынке пока нет. Таким образом, приходится констатировать дефицит площадей.

Для рынка и для себя

В 2015—2016 годах на фоне стагнации промышленного производства и розничного товарооборота владельцы логистических центров формата built-to-suit (для собственного пользования) были вынуждены предложить часть складов на открытом рынке аренды. Логично предположить, что по мере нормализации экономики часть этих площадей вновь будет задействована на нужды собственников, что может еще существеннее сократить предложение на рынке.

Возможно, это произойдет уже в ближайшие месяцы. По крайней мере, данные статистики обнадеживают. После трех лет падения и стагнации розничный товарооборот в январе — августе 2017 года прибавил 2,1 %. С начала года внешняя торговля и вовсе добавила свыше 20 %. За этими процентами стоят тысячи и тысячи тонн разноплановых грузов, которые надо укомплектовать, упаковать, обработать, на какое-то время разместить на хранение на складе и только потом доставить до конечного потребителя. Следовательно, рынок складской логистики позитивно реагирует на любой рост макро­экономических показателей.

Если с конца 2014 года логистические операторы преимущественно сворачивали свою деятельность, некоторые даже покидали рынок, то теперь их активность заметно возросла. Об этом косвенно свидетельствует массовый набор персонала логцентрами

Стоимость аренды, как у соседей

Пока ставки на складские площади не выросли, что отличает этот сегмент рынка недвижимости от других, например от офисных центров. Однако во внимание следует принять тот факт, что за последние несколько лет прежде дорогой белорусский рынок складов по стоимости аренды сравнялся с рынками большинства сопредельных государств. Складывается впечатление, что на фоне соседей мы уже не будем выделяться ценами и останемся в диапазоне 4—5 евро за 1 кв. м качественных складских помещений.

С сентября фиксируются отдельные случаи, когда предложение доходит до 15—16 руб./кв. м, а это уже ближе к диапазону в 6,6—7 евро за «квадрат». Впрочем, пока это только предложение, иными словами, желание арендодателя, не подкрепленное заключением крупных договоров аренды.

Научились экономить на затратах

Похоже, за «голодные годы» складской бизнес основательно оптимизировал затраты и теперь, по мере снижения вакантности площадей, формирует неплохую рентабельность. По информации Colliers International, в этом году рентабельность операторов, работающих на арендованных площадях, доходит до 20—25 %, а тех, кто оперирует собственными складами, — до 35—55 %. К слову, основой финансового благополучия становится относительная стабильность арендных ставок, а также тот факт, что многие операторы работают по долгосрочным договорам.

На наш взгляд, рост спроса на складскую недвижимость поспособствует тому, что объекты, имеющие высокую степень готовности, будут приняты в эксплуатацию, а объем предложения на открытом рынке увеличится примерно на 80 тыс. кв. м современных площадей. Это нивелирует угрозу образования устойчивого дефицита и предотвратит значительный рост арендных ставок.

Источник информации belmarket.by.