О динамике и конъюнктуре рынка корреспонденту «РСГ» рассказал старший аналитик департамента исследований и консалтинга крупнейшей международной консалтинговой компании Colliers International Сергей СЕНКЕВИЧ.

От «бумажных» проектов к стройплощадке

По словам эксперта, проектов в начальной стадии реализации в столице и регионах немало. Например, из масштабных заявленных региональных строек особое внимание обращают на себя реализация компанией «Конте СПА» проекта многофункционального комплекса (МФК) в Бресте. По своим масштабам и функционалу он может быть крупнее строящегося в Гродно центра «Тринити», претендующего сейчас на первенство.

Многофункциональный комплекс TRINITI в г. Гродно

Многофункциональный комплекс TRINITI в г. Гродно

Начинают реализовываться несколько очень крупных инфраструктурных проектов. Это, прежде всего, создание второй взлетно-посадочной полосы Национального аэропорта «Минск». Под строительство этого объекта в сентябре в состав Минска было включено более 158 га земель Смолевичского района.

— В текущем году перешел в фазу практической реализации проект по возведению мультимодального промышленно-логистического комплекса «Бремино-Орша», — рассказал Сергей Сенкевич. — Это очень масштабное начинание, предполагающее освоение территории в 230 га в районе поселка Болбасово Оршанского района. В нем предусмотрено, в частности, строительство около 200 тыс. м2 объектов складской логистики, практически 300 тыс. м2 производственных площадей, а также сопутствующие административные и торгово-сервисные объекты, — подчеркнул собеседник.

Реальные очертания приобретает проект Национального футбольного стадиона. Ранее он несколько раз заявлялся, в нем менялись участники, но долгие годы так и оставался «бумажным». Сейчас о намерении его реализовать заявила китайская сторона. При этом китайцы выражают готовность профинансировать его строительство в размере 180 млн долларов.  В рамках комплекса, кроме непосредственно стадиона, запланировано и размещение крупного водно–спортивного объекта. Но самое главное, планируется, что КНР этот объект построит в дар Республике Беларусь.

– Из чисто коммерческих проектов можно отметить, что застройщик МФК «Гулливер» снова получил право продолжать строительно–монтажные работы по проекту — до недавнего времени там существовали определенные сложности.

Кто финансирует новые белорусские проекты

В этом направлении, по словам аналитика, сейчас выделяется Китай.

— Возможно, активность китайских девелоперов заметна отчасти от того, что они реализуют масштабные и дорогостоящие проекты как, например, строительство завода сульфатной беленой целлюлозы в Светлогорске или инфраструктуры и разноплановых объектов в Белорусско–китайском Индустриальном парке «Великий камень». А отчасти потому, что еще каких-то семь лет назад вообще об инвестициях в Беларусь в целом и инвестициях в девелоперские проекты со стороны китайских компаний мы не слышали.

0-02-05-d7ab0205a6537036b29bba2c4f185c4828d9f932779d4fc547b735712a3a93f6_full

Вместе с тем эксперт отмечает снижение активности литовских, да и других инвесторов. Со стороны Польши в финансировании белорусских объектов участвуют не девелоперские компании, а банковский капитал. В частности, ряд крупных строительных проектов, в том числе и МФК «Тринити» в Гродно, кредитуется Bank Gospodarstwa Krajowego.

— Активность инвесторов из России и исламских государств относительно ровная. Они ведут некоторые проекты, но сложно сказать, что их интересы на нашем рынке выросли или наоборот, упали, – отмечает эксперт. — Да, на сегодня несколько снизилась интенсивность проведения СМР по «Газпром Центру», нет таких масштабных проектов, как катарский МФК «Сокол», но работы идут. Например, завершать превратившийся в долгострой проект, известный как «Экс-Кемпински», будет банк с российским капиталом: «БПС-Сбербанк».

Работать по-крупному сообща

Сергей Сенкевич считает, что здесь многое зависит от каждого конкретного проекта. Например, некоторые инфраструктурные проекты национального значения, как упомянутая выше вторая взлетно-посадочная полоса — это национальный проект, реализуемый государством. Хотя изначально планировалось, что осуществят его зарубежные инвесторы.

— Но если говорить о действительно масштабных проектах — подчеркнул собеседник, — они выходят за рамки одного участника и одного девелопера. Вот несколько примеров. В Минске на проспекте Победителей реализуется проект МФК Shanter Hill. Здесь заказчик — белорусская компания, генеральный подрядчик — китайская, значительная часть инвестиций —тоже китайские. Или в проекте «Бремино–Орша». Заказчик — национальная компания. В качестве генерального подрядчика выступает польский холдинг Unibep, выступавший застройщиком гостиницы «Виктория» в Минске и строящий ТРЦ «Тринити» в Гродно. И вполне возможно, что инвесторы в проекте могут быть, кроме белорусских, — польские и арабские.

Мультимодальный промышленно-логистический комплекс в пос. Болбасово Оршанского района

Мультимодальный промышленно-логистический комплекс в пос. Болбасово Оршанского района

Какая недвижимость в дефиците

— Нельзя говорить категорично, что чего-то полный дефицит, а чего-то в избытке. Все очень тесно связано рыночной конъюнктурой, часто зависит от стечения обстоятельств, — подчеркивает Сергей Сенкевич. — Казалось бы, уже просто легенды рассказывают о том, что понастроили в Минске отелей, заселять в них некого, стоят пустые… Но вот буквально в начале сентября сложилась такая ситуация: одновременно проводился юбилейный праздник Минска с  многочисленными делегациями из городов-побратимов и просто гостей; в это же время в столице проходил  Минский полумарафон, куда прибыли участники более чем из 50 государств; а одна очень крупная сетевая компания именно в это время назначила международный съезд национальных и региональных филиалов — и тоже в Минске! В результате все доступные по цене отели, особенно 3–4 звезды, были переполнены. Представители гостиничного хозяйства говорят, что им регулярно звонили из центрального офиса Booking.com и спрашивали: что стряслось? Запросы брони на Беларусь «обвалили» сайт! Однако это частный случай.

Ситуация на рынке торговой недвижимости, по его словам, также неоднозначна. В общем и целом, торговых объектов в столице и регионах достаточно. Дефицита предложения торговых площадей ни население, ни национальная розница не ощущает.

– Но вот пришли к нам крупные международные брэндовые ритейлеры. И, оказывается, что мест, где они могут разместить свои магазины, — раз, два и обчелся!

Что-то схожее происходит и в офисном сегменте. Например, когда за 2014 год в Минске было введено 220 тыс. м2 валовой арендной площади (GLA) офисов, а в конце года ударил финансовый кризис и экономика погрузилась в затяжную рецессию, казалось, рынок переполнен, сегмент выполнил и перевыполнил планы на годы вперед. Но вот начался с 2017 года какой-никакой рост — и все, многим компаниям уже подходящего офиса не найти, ставки аренды на качественные площади медленно, но верно, поползли вверх.

ПРОГНОЗ НА ЧЕТВЕРТЫЙ КВАРТАЛ И НА НАЧАЛО 2018 ГОДА

По мнению аналитиков, в ближайшей перспективе ситуация на рынке коммерческой недвижимости коренным образом не изменится. Оживление только начинается. На подходе не так много площадей. Это позволит сохранять определенный ста́тус-кво́ в плане ставки/вакантность на рынке на ближайший период.

Грин

Ожидается, что до конца года будут введены еще несколько из строящихся отелей, в том числе сетевой отель Mercure в историческом центре. В офисном сегменте пока ничего хорошего арендаторам «не светит». Есть несколько проектов в высокой стадии строительной готовности, но если реально смотреть на ситуацию, начнет функционировать только один бизнес–центр: «Академия». А это значит, что дефицит выбора подходящих площадей сохранится, а на качественные помещения ставки продолжат рост.  Вслед за ними не исключено повышение  ставок и собственники не совсем качественных объектов.

В то же время в сегменте торговой недвижимости в ближайшие месяцы произойдет несколько ярких событий. В частности, ожидается, что если не до конца календарного года, то в начале следующего начнет в полном объеме функционировать галерея в ТРЦ Green City, где пока работает только продовольственный гипермаркет и незначительная часть арендаторов торговых галерей.

Кроме того, девелопер крупного ТРЦ Diamond City, расположенного на внешней стороне МКАД, заявил, что намерен ввести в эксплуатацию объект уже в конце декабря, чтобы к пику предрождественского и предновогоднего потребительского ажиотажа объект функционировал и принимал покупателей.

Источник информации stroimedia.by.